Nachforderung von Betriebskosten und deren Verwirkung im Gewerberaummietrecht.

1. Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB bei Wohnraummietverträgen

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist dem Mieter die Abrechnung über die Vorauszahlung von Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Allerdings gilt diese Regelung (unmittelbar) nur für Wohnraummietverträge.

2. Kein Ausschluss gem. § 556 Abs. 3 BGB bei Gewerberaummietverträgen

Vorbehaltlich einer anderslautenden vertraglichen Regelung gilt § 556 Abs. 3 BGB nicht für Gewerberaummietverträge. D.h., dass der Vermieter im Gewerberaummietrecht auch nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend machen kann. Die Verjährungsfrist für eine solche Forderung beträgt 3 Jahre und beginnt (erst) mit Ablauf des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt wurde.

3. Verwirkung von Nachforderungen im Gewerberaummietrecht unter „Berücksichtigung der Jahresfrist“ ?

Allerdings kann der Vermieter von Gewerberaum seinen Anspruch auf Zahlung einer Nachforderung auch verwirken. Die sog. "Verwirkung" setzt neben einem "Zeitmoment" auch ein "Umstandsmoment" voraus - während es für eine Verjährung allein auf den Ablauf einer bestimmten Zeitspanne (s.o.) ankommt.  

Das LG Krefeld hat in einer jüngeren Entscheidung vom 04.05.2023 (2 S 32/22) entschieden, dass bei Prüfung einer "Verwirkung" für das "Zeitmoment" die Jahresfrist für die Erstellung der Abrechnung des § 556 Abs. 3 BGB maßgeblich sei und nicht die Verjährungsfrist. Hinzukommen müsse aber immer noch ein "Umstandsmoment". In dem konkret entschiedenen Einzelfall hat das LG Krefeld eine Verwirkung bejaht.

Dies wird man- mit der wohl überwiegenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung - nicht generalisieren können. 

Allein die Tatsache, dass der Vermieter auch bei Gewerberaummietverträgen grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist abrechnen soll, vermag nicht zwingend auch das "Zeitmoment" für die Annahme der Verwirkung zu begründen, da § 556 Abs. 3 BGB eben nur für Wohnraummietverträge gilt. So wird zum Teil - anders als das LG Krefeld - bei Beurteilung des "Zeitmoments" gar auf die Verjährungsfrist von 3 Jahren abgestellt.

TIPP:

Letztlich kann diese Frage bei Gewerberaummietverträgen nur für den jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Dabei ist in jedem Fall zunächst ein Blick in den jeweiligen Mietvertrag zu werfen. 

Ich empfehle z.B. im Interesse beider Parteien im Rahmen der Vertragsgestaltung eine eindeutige Regelung, die den Interessen beider Parteien hinreichend Rechnung trägt und spätere Streitigkeit - und u.U. "überraschende Urteile" - nach Möglichkeit ausschließt.