BGH stärkt Vermieter im Falle der Mieterhöhung durch Sachverständigengutachten ohne Besichtigung/ENG

BGH: Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten auch wirksam, wenn Sachverständige/r die Wohnung nicht besichtigt hat

Mit aktuellem Urteil des BGH (BGH VIII ZR 190/17) ist eine Mieterhöhungserklärung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird, auch dann wirksam, wenn der bzw. die Gutachter/in die konkrete Mieterwohnung vorher gar nicht gesehen oder besichtigt hat. Der/die Gutachter/in muss noch nicht einmal eine vergleichbare Wohnung besichtigt haben – sog. Fall eines Typengutachtens.

Grundsätzlich können Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel oder mit mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden.

Nach der Entscheidung des BGH ist nur „ein mit Gründen versehenes Gutachten“ erforderlich. Es reiche damit aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Dem Mieter müsse es nur möglich sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Dazu sei eine vorherige Besichtigung der Wohnung nicht notwendig. Die erforderlichen Informationen zu der konkreten Mieterwohnung könne der Gutachter auch auf anderem Wege erhalten haben, zum Beispiel direkt vom Vermieter.

Damit senkt der oberste Gerichtshof die formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung und schwächt die Mieterposition. Der Gutachter kann anhand hinreichender Daten und Informationen über den Vermieter begutachten, ohne die Wohnung besichtigt zu haben. Erleichtert wird damit dem Vermieter/der Vermieterin der Nachweis über die konkrete Mieterhöhung. Allerdings muss das Gutachten sodann auch inhaltlich richtig sein, dies kann im Streitfalle durch Einholung eines weiteren Gutachtens erforderlich werden.

English version:

The Federal Court of Justice: Rent increase with expert opinion is also as effective as if expert did not visit the apartment

By current judgment of the Federal Supreme Court (BGH VIII ZR 190/17) a rent increase declaration which is justified by an expert opinion is also effective if the expert has not previously seen or visited the specific tenant apartment. The reviewer does not even have to visit a comparable apartment – so-called case of a type appraisal.

Basically rent increases can be justified on the local comparative rent with a so called „Mietspiegel“ or with at least three comparative apartments or by an expert opinion. According to the decision of the Supreme Court (BGH) only „a reasoned report“ is required. It is sufficient if the expert's report contains information on facts from which the required rent increase can be deduced. The tenant must only be able to investigate the entitlement of the rental increase demand of the landlord and partially check himself. The expert must make a statement about the actual local comparative rent and classify the apartment to be assessed in the local price structure. For this purpose a previous visit to the apartment is not necessary. The appraiser may have received the necessary information on the specific tenant's home in other ways for example directly from the landlord.

Thus, the Supreme Court lowered the formal requirements for a rent increase and weakens the tenant position. The appraiser can examine with sufficient data and information about the landlord without having visited the apartment before. This makes it easier for the landlord to prove the specific rent increase. However the report must then also be correct in content, this may be necessary in case of dispute by obtaining a further expert opinion requested by the court.