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BGH: Trotz Eigenbedarfs kann Kündigung wegen unzumutbarer Härte unzulässig sein

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Vermieter können ein Mietverhältnis kündigen, wenn Eigenbedarf vorliegt. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. Nämlich dann, wenn eine Härteklausel greift und die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 1 BGB darstellt.

Demnach kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Wie schwierig in solchen Fällen die Interessensabwägung sein kann, zeigt ein Fall, der vor dem Bundesgerichtshof gelandet ist (Az.: VIII ZR 270/15).

In dem Fall bewohnte der Vermieter mit seiner jungen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hauses. Da die Wohnung für ihn, seine Frau und seine beiden Kinder zu beengt geworden ist, wollte er diese mit der Wohnung im Erdgeschoss zusammenlegen und sprach eine Eigenbedarfskündigung aus. Die Erdgeschoss-Wohnung wurde seit 20 Jahren von einem Rentnerpaar bewohnt, das die Kündigung nicht hinnehmen wollte. Denn der 87-jährige Ehemann sei gesundheitlich stark eingeschränkt und leide außerdem an einer beginnenden Demenz. Diese könne sich verschlimmern, wenn er seine vertraute Umgebung verlassen müsste. Der Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung sei dann nicht zu vermeiden. Dies wollte aber die Ehefrau nicht. Sie würde durch die Kündigung vor die Alternative gestellt, ihren Mann zu verlassen oder mit ihm in ein Altenpflegeheim zu ziehen, obwohl sie selbst noch rüstig ist. Die Vermieter hätten zudem die Möglichkeit, die leerstehende Dachgeschoss-Wohnung mit zu nutzen.

Die Räumungsklage des Vermieters hatte in den ersten Instanzen dennoch Erfolg. Erst der BGH kippte das Urteil und verwies den Fall an das zuständige Landgericht zurück. Dieses habe zwar die Härtegründe der Mieter erkannt und formal als wahr unterstellt. Dann habe das Gericht es aber unterlassen, sich von den Härtegründen und den, auch gesundheitlichen, Folgen des Umzugs ein genaues Bild zu verschaffen und stattdessen den Interessen des Vermieters den Vorrang gegeben. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen, so der BGH. Dies sei nicht geschehen. Die notwendigen Feststellungen müsse das Landgericht erst einholen bevor es eine Entscheidung trifft.

„Bei Härtefällen kann auch eine an sich berechtigte Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Bei solch schwierigen Konstellationen sollten die Parteien nicht auf eine rechtliche Beratung verzichten und im Idealfall gemeinsam nach einer für alle Seiten tragbaren Lösung suchen“, sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

Mehr Informationen: https://www.ajt-neuss.de/mietrecht-wohnungseigentumsrecht


Rechtstipp vom 22.03.2017
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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