BGH-Urteil: Immobilienkredit kündigen und keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Mit einer neuen Entscheidung im Bankrecht stärkt der Bundesgerichtshof (BGH) Verbraucherrechte bei der Kündigung von Immobilienkrediten. Sind bestimmte Klauseln im Kreditvertrag unverständlich für den Kreditnehmer, kann er den Vertrag kündigen, ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung – kurz VFE – ist immer dann zu zahlen, wenn man ein Darlehen vorzeitig ablöst. Das tritt ein, wenn die Immobilien zum Beispiel verkauft wurde oder wenn das aktuelle Darlehen aufgestockt werden soll. Die VFE entschädigt die Bank für die entgangenen Zinsen, die sie durch den laufenden Kredit erhalten hätte. Nun hat der BGH aber entschieden, dass ein Immobilienkredit auch gekündigt werden kann, ohne eine VFE an die Bank zahlen zu müssen. Das ist der Fall, wenn die Klausel zur Berechnung der VFE im Kreditvertrag nicht prägnant und verständlich für den Verbraucher ist.

Kredit kündigen: OLG Frankfurt und BGH stärken Verbraucherrechte

Dieser BGH-Entscheidung war ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt/Main vorausgegangen (Az.: 17 U 810/19). Ein Kunde der Commerzbank hätte für die Ablösung von zwei Krediten eine VFE an die Bank zahlen müssen. Das OLG Frankfurt prüfte den Kreditvertrag und kam zu dem Schluss, dass die Belehrung zur Vorfälligkeitsentschädigung darin nicht ausreiche. Die Berechnung der VFE müsse „klar, prägnant, verständlich und genau“ sein, so die OLG-Richter. Dieser Ansicht ist auch der BGH, der sich als nächstes mit diesem Fall beschäftigt hatte. Deutschlands oberstes Zivilgericht hat die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank zurückgewiesen und sich damit dem Urteil des OLG Frankfurt angeschlossen (Az.: XI ZR 320/20).

Das OLG-Urteil und die BGH-Entscheidung betreffen Immobilienkreditverträge, die ab dem 21. März 2016 unterzeichnet wurden. In diesen Verträgen diverser Banken wird die Berechnung der VFE nur intransparent angegeben. Verbraucherschützer gehen davon aus, dass tausende Darlehensverträge zur Baufinanzierung von diesem Mangel betroffen sind und gekündigt werden können. Wer einen solchen Immobilienkreditvertrag nach März 2016 geschlossen hat, sollte sich nun anwaltlich beraten und den Vertrag auf den Mangel hin prüfen lassen.

VFE zurückfordern, aber Verjährung beachten

Sollten Verbraucher ihren Darlehensvertrag bereits gekündigt und eine Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut gezahlt haben, können sie sich diese Summe möglicherweise zurückholen. Laut BGH muss die VFE erstattet werden, wenn der betreffende Vertrag mangelhaft ist. Das ist allerdings nur möglich, wenn der Immobilienkreditvertrag im Jahr 2018 oder später gekündigt wurde. Sonst ist der Anspruch bereits verjährt. Auch hier ist es ratsam, einen Anwalt für Bankrecht zu suchen, der den Verbraucher ausführlich berät und gegebenenfalls die Kommunikation mit der Bank übernimmt.

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