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BGH zur Renovierungspflicht bei Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter

Rechtstipp vom 24.08.2018
Rechtstipp vom 24.08.2018

Der BGH hat mit Urteil vom 22.08.2018, AZ: VIII ZR 277/16, die Renovierungspflichten zwischen Vermieter, Vormieter und Nachmieter klargestellt.

Demnach sei die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei einer „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam. Vorliegend wurde im Übergabeprotokoll zwischen Vormieter und Mieter vereinbart, dass der Mieter Renovierungsarbeiten und Teppichboden übernehme. Der Vermieter warf ihm spätere unsachgemäße Ausführung vor und forderte ca. 800,00 EUR.

Schönheitsreparaturen als eigentliche gesetzliche Pflicht des Vermieters:

Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß §§ 535, Abs. 1, 538 BGB umfasst.

Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Schönheitsreparaturen sind also lediglich Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren durch die Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden. I.d.R. ist das das Streichen der Decken und Wände, Heizkörper, Fenster und Türen von innen. Arbeiten am Teppichboden oder Bodenbelag gehören grundsätzlich nicht dazu. Nach BGH AZ: VIII, ZR 210/08 kann der Außenanstrich von Türen und Fenstern nicht verlangt werden.

Das Urteil des BGH vom 22.08.2018 mit Verweis auf die bisherige Rechtsprechung:

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, auch dann unwirksam sei, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet habe, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Das Gericht verlautbart dazu in einer Presseerklärung: „Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. 

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.“

Das Urteil stellt also klar, dass jeweilige Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter nicht auf das Vertragsverhältnis mit dem Vermieter durchschlägt. Auswirkungen auf den Mietvertrag haben die Vereinbarungen zwischen den Mietern also nicht. Der Vermieter wird nicht so behandelt, als habe er die Wohnung renoviert übergeben. 

Damit nimmt das Gericht Bezug auf seine bisherige Rechtsprechung (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 AZ.: VIII ZR 185/14) wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307, Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Dies gilt jedoch nicht, wenn alle Parteien (Vormieter, Mieter und Vermieter) diese Vereinbarung gemeinsam treffen. Daher dürfte das Urteil nur für bestehende Verträge relevant sein. Dabei ist immer die entsprechende Klausel des Vertrages ausschlaggebend.

Die Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter:

Die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wird jedoch regelmäßig vertraglich auf den Mieter abgewälzt. Oft sind die benutzten Vertragsklauseln jedoch unwirksam. Bei unwirksamen Klauseln gilt wieder die gesetzliche Regelung. Ist die Klausel wirksam, spielt es keine Rolle, ob der Mieter die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übernommen hat.

Besonders solche Abreden sind streitig, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplans stets Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Nach BGH AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 benachteiligen sog. Starre Fristenpläne den Mieter aber unangemessen gem. § 307 I BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass bei ungünstiger Interpretation einer solchen Regelung eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist stets durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre.

Ein starrer Fristenplan enthält stets absolute Formulierungen, die keinen Spielraum lassen. Gültig sind meist Regelungen, die mit „etwa“ oder „in der Regel“ arbeiten. Auch bei der Formulierung „Im Allgemeinen“ liegt keine starre Regelung mehr vor.

Entscheidend ist, ob die Erforderlichkeit der Renovierung vom konkreten Abnutzungsgrad bzw. Zustand der Wohnung abhängig gemacht bzw. dieser berücksichtigt wird.

Der Mietvertrag darf im Übrigen keine konkreten Vorgaben machen, wie der Mieter zu renovieren hat. Nach BGH AZ: VIII ZR 198/10 schränkt z. B. die ausschließliche Festlegung auf die Farbe Weiß die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu sehr ein, insbesondere zur Zeit der Nutzung der Wohnung. Auch die Einholung der Erlaubnis für eine Farbänderung würde eine entsprechende Renovierungsklausel unwirksam machen. Die Farbwahl darf allerdings bei Ende der Mietzeit nicht die Weitervermietung gefährden.

Werden andere Klauseln (z. B. Abgeltungsklauseln) mit einer unwirksamen Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen verwendet, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam.

Grundsätzlich ist jede Klausel individuell zu prüfen. Der Vermieter muss also den Vertrag vor Abschluss daraufhin überprüfen, ob die Klausel, die er verwenden will, wirksam ist bzw. durch neueste Rechtsprechung unwirksam werden könnte. Der Mieter sollte sich bei Unwirksamkeit nicht auf eine Sondervereinbarung einlassen, die der Vermieter dann meist mit Verweis auf die (unwirksame) vertragliche Verpflichtung zu erreichen sucht.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.


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