Coronavirus und Miete – Welche Regelungen gelten jetzt bei der Miete?

Coronavirus – Welche neuen Regelungen wurden für Mietverhältnisse geschaffen?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (Coronavirus) schützt Mieterinnen und Mieter von Wohnungen und Gewerbe-Immobilien vor Kündigungen, wenn die Mietschulden auf den Auswirkungen des Coronavirus beruhen.

Muss ich jetzt keine Miete mehr bezahlen?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (Coronavirus) befreit den Mieter nicht von der Pflicht, die Miete zu bezahlen. Die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt bestehen. Vielmehr soll das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen wegen eines Zahlungsrückstands eingeschränkt werden. Der Mieter erhält einen vorübergehenden Zahlungsaufschub.

Was bringen die neuen Regelungen denn für Mieter?

Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (Coronavirus) beruhen. Dies gilt sowohl für Wohnungen als auch für Gewerberäume / Geschäftsräume. Das Recht der Vermieter, Mietverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt aber nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie (Coronavirus) beruhen.

Wann muss ich die Miete denn nachzahlen?

Die Mietschulden müssen bis zum 30.06.2022 beglichen werden. Die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung bleibt auch in der Zeit von April bis Juni 2020 bestehen. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum berechtigen (vorübergehend) nur nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30.06.2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.

Der Mieter bleibt also zur Zahlung verpflichtet. Dies bedeutet, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Die Mieter haben aber bis zum 30.06.2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies aber nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.

Bin ich jetzt vor einer Kündigung sicher?

Die neuen Regelungen betreffen nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.

Was muss ich tun, wenn ich die Miete nicht zahlen kann?

Es ist zu empfehlen, dem Vermieter mitteilen, wenn der Mieter infolge der COVID-19 Pandemie (Coronavirus) die Miete nicht zahlen kann. Im Streitfall muss dies gegenüber dem Vermieter nachgewiesen werden. Als Nachweis kommen alle Umstände in Betracht, welche die veränderte Einkommenslage belegen, z. B. eine Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall. Die Betreiber von Geschäften, Hotels oder Gaststätten können auch die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird.

Exkurs:

Muss ich die Miete für mein Geschäft bezahlen, obwohl die Behörde die Nutzung verboten hat?

Unabhängig vom Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (Coronavirus) stellt sich die Frage, ob die Miete für Geschäfte bei einem behördlichen Verbot weiterbezahlt werden muss.

Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört die Überlassung des Mietobjektes. Hierbei ist der vertragliche Nutzungszweck zu beachten, der die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter konkretisiert. Zwar sind die Mieter im Besitz der Mietobjekte, können aber aufgrund des Betriebsverbotes ihre Gewerbeflächen nicht nutzen, wobei es hier nicht um persönliche Gründe geht. Faktisch besteht damit keine Nutzungsmöglichkeit. Es spricht daher einiges dafür, dass der Mieter von Geschäftsräumen aufgrund eines behördlichen Verbotes keine Miete zahlen muss, solange das Verbot besteht.

Gestützt wird diese Ansicht durch die allgemeinen Bestimmungen des BGB, wonach bei Unmöglichkeit der Leistung (Nutzung des Mietobjektes) nicht vom Mieter gezahlt werden muss.

In jedem Fall müssen aber jeweils die mietvertraglichen Bestimmungen beachtet werden, welche im Gewerbemietrecht wesentlicher freier gestaltet werden können als bei der Wohnraummiete.

Auf der anderen Seite ist es jedoch so, dass bei der Gewerbemiete das Betriebsrisiko grundsätzlich den Mieter trifft. So werden Beeinträchtigungen von außen, welche nicht auf den Vermieter zurückzuführen sind, regelmäßig dem Mieter zugerechnet. Danach wäre der Mieter nicht von der Mietzahlung befreit.

Es bleibt damit festzuhalten, dass sowohl für die Interessen des Vermieters als auch des Mieters gewichtige Gründe sprechen. Unseres Erachtens sollten diese Fälle daher über das Institut der „Störung der Geschäftsgrundlage“ gelöst werden. Danach können bei erheblichen Störungen, welche keiner Partei zuzurechnen sind, sachgerechte Anpassungen vorgenommen werden.

Unseres Erachtens wäre hier die richtige Lösung, diese Grundsätze anzuwenden und den Mietzins für den Mieter für die betroffene Zeit auf die Hälfte zu kürzen. Dies wäre eine sachgerechte Lösung für Mieter und Vermieter.

Was soll ich jetzt tun?

Wir empfehlen, zunächst mit dem Vermieter zu sprechen, ob eine gütliche Einigung gefunden werden kann.

Damit die Miete später zurückgefordert werden kann, so muss auf jeden Fall gegenüber dem Vermieter die Erklärung abgegeben werden, dass die Miete „unter Vorbehalt einer Rückforderung wegen Nichtnutzung wegen Corona Virus“ gezahlt wird.

Sofern keine gütliche Einigung gefunden werden kann, so wäre die Frage ggf. später gerichtlich zu klären. Gerade deshalb muss der Vorbehalt erklärt werden. Im Übrigen bleibt abzuwarten, wie die ersten gerichtlichen Entscheidungen hier aussehen. Es gab in der Vergangenheit keine vergleichbare Situation.

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