Instandhaltung von Immobilien: Wer trägt welche Kosten?
- 6 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis
- Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
- Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
- Instandhaltung bei einer Mietwohnung
- Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
- Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Experten-Autorin dieses Themas
Die Kosten der Instandhaltung umfassen im Allgemeinen die Aufwendungen, die notwendig sind, um die aufgrund von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel an einem Gebäude ordnungsgemäß zu beheben und den vorgesehenen Gebrauch zu erhalten. Instandhaltungskosten sind zweifellos die wirtschaftlich bedeutendste, aber auch die komplexeste Nebenkostenart im Zusammenhang mit einer Immobilie.
Um sicherzustellen, dass eine Immobilie ihren Wert behält und die Lebensqualität der Bewohner gewährleistet ist, sind regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Instandhaltungskosten sind, welche Arten von Instandhaltungsmaßnahmen es gibt und wer letztendlich für die Kosten verantwortlich ist.
Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
Eine generelle Instandhaltungspflicht für Immobilienbesitzer gibt es zwar nicht. Instandhaltungskosten sind aber unvermeidlich, wenn eine Immobilie dauerhaft in einem optimal funktionierenden Zustand erhalten werden soll.
Sie entstehen normalerweise in größeren Zeitabständen und lassen sich gut vorhersehen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümer proaktiv Maßnahmen ergreift, um zukünftige Schäden an seiner Immobilie zu verhindern, handelt es sich um klassische Instandhaltungskosten.
Das vorrangige Ziel besteht darin, durch eine kontinuierliche Instandhaltung mit vergleichsweise geringen Kosten das Auftreten von Schäden zu verhindern und somit teure Reparaturen oder Neuanschaffungen zu vermeiden. Zu den Instandhaltungskosten gehören also grundsätzlich alle Ausgaben, die für die Pflege, Wartung und Reparatur der Immobilie sowie der Haustechnik anfallen. Dazu zählen beispielsweise:
Reinigung und Wartung von Dachrinnen
Regelmäßige Reinigung und Wartung der Dachrinnen, um Verstopfungen und Wasserschäden zu verhindern.
Fensterreparaturen und Fensteraustausch
Die Instandhaltung von Fenstern, einschließlich der Reparatur von Beschädigungen oder des Austauschs schadhafter Fensterscheiben.
Fassadenanstrich
Periodische Neuanstriche der Fassade – einschließlich Balkongeländer und Ähnliches –, um diese vor Witterungseinflüssen zu schützen und das ästhetische Erscheinungsbild zu erhalten.
Wartung von Heizungs- und Kühlsystemen
Regelmäßige Inspektionen, Reinigung und Reparaturen von Heizungs- und Kühlsystemen, um deren Effizienz und Lebensdauer zu gewährleisten.
Instandhaltung der Elektroinstallation
Überprüfung und Reparatur elektrischer Installationen, um die Sicherheit und Funktionalität zu gewährleisten.
Überprüfung und Austausch von Sanitäreinrichtungen
Inspektion und gegebenenfalls der Austausch von Sanitäreinrichtungen, um Leckagen und Wasserverschwendung zu verhindern.
Erneuerung von Bodenbelägen
Austausch oder Reparatur von Fußböden, um Schäden zu beheben und die Wohnqualität zu verbessern.
Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
Die Instandhaltung der Mietsache gehört zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters. Diese Pflicht beinhaltet nicht nur die Behebung von Schäden durch Reparaturen – auch als Mangelbeseitigung bekannt – und die Wiederherstellung beziehungsweise Instandsetzung, sondern erstreckt sich vor allem auf die Instandhaltung. Gesetzlich ergibt sich dies aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB.
Instandhaltung bei einer Mietwohnung
Bei der Wohnraummiete gilt: Die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag durch formularmäßige Klauseln verstößt im Allgemeinen gegen die Bestimmungen des § 307 BGB; ist also unzulässig. Ebenso wird der Mieter unangemessen benachteiligt, wenn in einem Formularmietvertrag für Wohnraum festgelegt wird, dass er Kleinreparaturen selbst durchführen muss, selbst wenn die Reparaturpflicht hinsichtlich des Umfangs und der Kosten angemessen beschränkt ist.
Etwas anderes gilt aber für die Umlage der Instandhaltungskosten im Sinne von Kleinreparaturen: In einem Formularmietvertrag für Wohnraum können die Kosten für Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden, wenn die Klausel auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die oft einer erhöhten Beanspruchung durch den Mieter unterliegen. Zudem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine innerhalb eines bestimmten Zeitraums – zum Beispiel innerhalb eines Jahres – festzulegende Höchstgrenze für den Fall vorsehen, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Diese Begrenzungen müssen im Rahmen des Zumutbaren festgelegt werden.
Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
Nein, Instandhaltungskosten können in der Regel als Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Vermieter kann mit dem Mieter allenfalls seine individualvertragliche Vereinbarung betreffend die Übernahme von Instandhaltungskosten treffen. Doch Vorsicht: Hier besteht ein hohes Kostenrisiko, und Sie sollten sich als Mieter genau überlegen, ob Sie dieses eingehen wollen. Lassen Sie sich am besten vorher beraten und wenden Sie sich dafür an einen Anwalt für Mietrecht. Beim Formularvertrag können allenfalls Kleinreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
Betriebskosten hingegen sind umlagefähig und umfassen in der Regel alle Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Mietobjekts entstehen. Dazu gehören auch die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung und Wartung, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs notwendig sind – zum Beispiel Kosten für die Wartung von technischen Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzügen, § 2 BetrKV.
Grundsätzlich gilt, dass die genauen Regelungen zur Umlage von Instandhaltungskosten als Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden müssen. In vielen Fällen müssen die umlagefähigen Kostenarten konkret im Mietvertrag aufgeführt sein, damit sie auf den Mieter umgelegt werden können.
Darüber hinaus sind gesetzliche Regelungen und Vorschriften zu beachten, um sicherzustellen, dass die Umlage der Betriebskosten rechtlich korrekt erfolgt. Sollten Sie bei Fragen zur Umlage von Instandhaltungskosten unsicher sein, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
Die Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung auf den Geschäftsraummieter in einem Formularmietvertrag ist möglich. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist diese Übertragung zulässig, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die entweder durch den Mietgebrauch des Mieters verursacht werden oder in seinen Verantwortungsbereich fallen.
Allerdings gibt es klare Grenzen für solche Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags. Diese Grenzen werden überschritten, wenn dem Mieter die Verpflichtung zur Erhaltung gemeinsam mit anderen Mietern genutzter Flächen und Anlagen ohne eine Höchstgrenze für die Kosten auferlegt wird.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden oft verwechselt. Es gibt jedoch wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Maßnahmen: Instandhaltungskosten entstehen, um den bestehenden Soll-Zustand eines Gebäudes zu bewahren, und können gelegentlich auch kleinere Reparaturen umfassen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Instandsetzungskosten um Aufwendungen, die erforderlich werden, wenn der Ist-Zustand einer Immobilie vom Soll-Zustand abweicht, sei es aufgrund von Schäden oder Reparaturbedarf. Sie treten auf, um den Soll-Zustand wiederherzustellen. Kurz gesagt, Instandsetzung bezieht sich auf die Behebung von Defekten, während Instandhaltung sicherstellt, dass etwas, das bereits funktioniert, in diesem Zustand erhalten bleibt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) werden Instandhaltungsmaßnahmen vor allem vorbeugende Maßnahmen genannt, die geeignet sind, vor drohenden Schäden zu schützen oder normale Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Dahingegen handelt es sich bei Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zum Beispiel durch Ersatzbeschaffung von Bestandteilen der Mietsache, um die sogenannte Instandsetzung.
Die genaue Abgrenzung zwischen diesen beiden Kostenkategorien ist in manchen Fällen schwierig. Zum Beispiel wird die regelmäßige Wartung einer Heizungsanlage typischerweise den Betriebskosten zugeordnet und ist damit keine Instandhaltungsmaßnahme. Wenn jedoch aufgrund von Abnutzung und Schäden kleine Bauteile ausgetauscht werden müssen, handelt es sich bei den hierfür anfallenden Kosten um Instandsetzungskosten. Wenn im Zuge dieser Reparatur auch eine Verbesserung der Anlage vorgenommen wird, können diese Aufwendungen sogar zu den Modernisierungskosten zählen. Daher kann eine einzelne Maßnahme auf den ersten Blick in verschiedene Kostenkategorien passen und erfordert eine detaillierte Untersuchung im Einzelfall.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Auch Instandhaltung und Modernisierung sind nicht gleichzusetzen. Modernisierungskosten entstehen, wenn Veränderungen am Zustand einer Immobilie oder ihrer Teile vorgenommen werden, um diesen zu verbessern. Die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich Modernisierungsmaßnahmen sind in den §§ 555b ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und werden wie folgt definiert:
Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).
Bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung gemäß dem vorherigen Punkt vorliegt.
Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.
Bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.
Bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB darstellen.
Bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Modernisierungskosten können auch unter die Instandhaltungskosten fallen, wenn die Modernisierung als Teil der Instandhaltung durchgeführt wird. Auch hier ist stets eine Einzelfallbetrachtung notwendig.
Artikel teilen:

Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Instandhaltung?
Rechtstipps zu "Instandhaltung"
-
30.04.2025 Rechtsanwalt & Notar Cem Kaba„… oder wirtschaftlich zu nutzen . Dabei obliegt ihm die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung , wobei außergewöhnliche Reparaturen weiterhin vom Eigentümer zu tragen sind. Zu den wichtigsten Rechten gehören …“ Weiterlesen
-
12.04.2025 Rechtsanwalt Christian Schilling„… Instandhaltung (z. B. rechtzeitiger Seiltausch bei Ablegereife) kann Materialfehler weitgehend beherrschen. Konstruktionsmängel Als Konstruktionsmängel gelten Fehler, die bereits in der Planung …“ Weiterlesen
-
06.04.2025 Rechtsanwalt und Notar Jan B. Heidicker„… . Ausgleichszahlungen bei Übernahme durch einen Ehegatten. Regelung zukünftiger Kosten wie Kredite, Instandhaltung oder Grundsteuer. Nutzungsrechte oder befristetes Wohnrecht. 4. Hausratsteilung …“ Weiterlesen
-
04.04.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… WEG: Grundsatz der Verteilung nach Miteigentumsanteilen Im Normalfall werden gemeinschaftliche Kosten – etwa für Instandhaltung, Verwaltung oder gemeinschaftliche Einrichtungen …“ Weiterlesen
-
01.04.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… brisant? Die Frage, wie Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu verteilen sind, gehört zu den häufigsten Konfliktpunkten im Gemeinschaftsleben. Ob es um die Instandhaltung des Daches …“ Weiterlesen
-
31.03.2025 Rechtsanwalt Rüdiger Schmidt„… , muss aber steigende Kosten für Instandhaltung und Nebenkosten stemmen. Wer Kredite mit variablen Zinsen hat, zahlt plötzlich höhere Raten. Sparen für die Zukunft wird schwieriger …“ Weiterlesen
-
28.03.2025 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… und die Jahresabrechnung des Verwalters und gibt den Eigentümern eine Empfehlung zur Beschlussfassung. Überwachung der Instandhaltung: Der Beirat kontrolliert, ob der Verwalter die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen …“ Weiterlesen
-
BGH-Urteil zum Wirtschaftsplan: V ZR 168/13 – Wann ist ein Beschluss anfechtbar, wann sogar nichtig?26.03.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… – mit unmittelbaren Auswirkungen auf Liquidität, Rücklagenbildung und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Gerade in exklusiven Wohnanlagen mit gehobenem Ausstattungsstandard entscheiden …“ Weiterlesen
-
25.03.2025 Rechtsanwalt Thomas Sittner LL.M.„… die Hausverwaltungen richten“, sagt Dr. Henning Leitz, CLLB Rechtsanwälte. Wohnungseigentümergemeinschaften bilden Rücklagen für Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum …“ Weiterlesen
-
17.03.2025 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„… , beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken oder das Lackieren von Türen und Heizkörpern. Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) ist eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung und Renovierung der Wohnung …“ Weiterlesen
-
17.03.2025 Rechtsanwältin Katja Werner„… die Eigentümer der Stellplatz-Einheiten für die Kosten der Instandhaltung des Garagenbereichs aufkommen müssen. 2022 wurde jedoch mehrheitlich beschlossen, dass die Sanierungskosten des Tiefgaragendachs …“ Weiterlesen
-
14.03.2025 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… und Instandhaltung gemäß §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536 bis 536c BGB beim Vermieter Der Mietkaufvertrag endet nach vollständiger und vereinbarungsgemäßer Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen …“ Weiterlesen
-
13.03.2025 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… . Diese Rücklagen, die als Erhaltungsrücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum dienen sollten, wurden allerdings riskant angelegt. Die Fachanwaltskanzlei KSR aus Nürnberg …“ Weiterlesen
-
12.03.2025 Rechtsanwalt Jens Reime„… von Wohnungseigentümergemeinschaften, die eigentlich für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen vorgesehen waren. Nach Recherchen des Bayerischen Rundfunks (BR) und des Hessischen Rundfunks (HR) wurden diese Gelder in vielen …“ Weiterlesen
-
12.03.2025 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… . Diese Rücklagen, die als Erhaltungsrücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum dienen sollten, wurden allerdings riskant angelegt. Die Fachanwaltskanzlei KSR aus Nürnberg …“ Weiterlesen
-
07.03.2025 Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser„… . Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bilden Erhaltungsrücklagen, damit ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, wenn Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum anfallen. Nach dem WEG-Gesetz …“ Weiterlesen
-
02.03.2025 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… . Diese Rücklagen, die als Erhaltungsrücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum dienen sollten, wurden allerdings riskant angelegt. Die Fachanwaltskanzlei KSR aus Nürnberg …“ Weiterlesen
-
02.03.2025 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… . Diese Rücklagen, die als Erhaltungsrücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum dienen sollten, wurden allerdings riskant angelegt. Die Fachanwaltskanzlei KSR aus Nürnberg …“ Weiterlesen
-
27.02.2025 Rechtsanwalt Tobias Geisler„… sein. Zubehör sind bewegliche Sachen, die sich im Gebäude befinden oder außem am Gebäude angebracht sind und der Instandhaltung bzw. überwiegenden Zweckbestimmung des versicherten Gebäudes dienen. Kein …“ Weiterlesen
-
24.02.2025 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… des Nachlasses anfallen können, wie z.B. Bankgebühren, Kosten für die Instandhaltung von Immobilien oder das Verkaufen von Nachlassgegenständen. BFH II R 29/16 Diese Kosten können vom Nachlass selbst …“ Weiterlesen
-
14.02.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„Das Jahr 2025 bringt wichtige Änderungen im Baurecht, die Eigentümergemeinschaften direkt betreffen. Strengere Vorschriften für Bauprojekte, neue Regeln zur Instandhaltung und aktuelle Entscheidungen …“ Weiterlesen
-
08.02.2025 Rechtsanwalt Björn Tesche„… und wer haftet für Instandhaltungen? In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Grundsätze zur Kostenverteilung und Haftung innerhalb der Erbengemeinschaft. 1. Laufende Kosten: Wer haftet nach außen …“ Weiterlesen
-
06.02.2025 Rechtsanwalt Daniel Loschelder„… eines Unternehmens, einschließlich Ladezeitoptimierung und Sicherheitsüberprüfung. EDV-Wartung : Fokussiert sich auf die umfassende Betreuung und Instandhaltung von IT-Systemen und Netzwerken, um den reibungslosen …“ Weiterlesen
-
04.02.2025 Rechtsanwalt Dr. Marc Maisch„… reduzieren den Aufwand in Restaurants und Bars. Back-Office : KI unterstützt administrative Prozesse wie Buchhaltung und Personalplanung. Wartung & Instandhaltung : Predictive Maintenance ermöglicht …“ Weiterlesen