Covid-19 – müssen die gewerblichen Mieten bezahlt werden?

In Italien mussten die Einzelhandelsunternehmen ihre Aktivitäten gemäß dem Ministerialerlass vom 11.3.2020, der am folgenden Tag in Kraft trat, aussetzen. In der Regierungsmaßnahme wurde erklärt, dass die Verpflichtung zur vorübergehenden Schließung bis zum 3. April gültig sei. Wie wir wissen, wurde sie nun bis zum 3. Mai 2020 verlängert.

Die Schließungspflicht gilt nicht für die in Anhang 1 des Dekrets genannten Tätigkeiten des Lebensmittel- und Grundbedarfs, insbesondere Apotheken, Zeitungshandler und Trafiken. Praktisch alle anderen Einzelhändler werden ihre Geschäfte fast zwei Monate lang geschlossen halten müssen. Müssen sie weiterhin die Gewerbemiete zahlen?

Zusätzlich zu den allgemeinen Grundsätzen des Zivilgesetzbuches über die objektive Unmöglichkeit der vom Vermieter zu erbringenden Leistung, d. h. der Ermöglichung des friedlichen Genusses des Mietgegenstandes, verweisen ich auf den Text vom Art. 91 des Gesetzesdekrets 18/2020, wonach „die Einhaltung der in diesem Dekret genannten Einschließungsmaßnahmen stets mit dem Ziel beurteilt wird, gemäß und für die Zwecke der Artikel 1218 und 1223 des italienischen Zivilgesetzbuches die Haftung des Schuldners auszuschließen, auch im Hinblick auf die Anwendung jeglicher Verwirkung oder vertraglichen Strafen im Zusammenhang mit der verspäteten oder unterlassenen Erfüllung“.

Bis zu einer möglichen Auslegung durch den Gesetzgeber kann diese Regel so verstanden werden, dass die Einhaltung der Schließungspflichten nicht nur eine Aussetzung der Verpflichtungen des Mieters, sondern stellt sich die Frage ob dies seine Freilassung bedeutet.

In jedem Fall stellt der Verzug bei der Zahlung der Miete keine Nichterfüllung dar, solange die Schließungspflicht fortbesteht. Im Gegenteil, es muss eine Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen werden, um eine Reduzierung der Miete festzulegen, insbesondere wenn diese für einen längeren Zeitraum als den, für den die Verpflichtung zur Schließung besteht, gilt.