Darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters an Geflüchtete untervermieten?

Häufig kommen Mieter nach Abschluss eines Mietvertrags in die Situation, dass eine dritte Person mit in die Wohnung einziehen soll. Klassisch ist, dass man mit dem Lebensgefährten einen gemeinsamen Haushalt gründen will. Doch darf man das überhaupt, ohne seinen Vermieter zu fragen? Grundsätzlich nicht. Es gibt nur wenige Fälle, in denen der Mieter Anspruch auf eine Erlaubnis des Vermieters zu Untervermietung hat.

Grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich

Der Mieter bedarf zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten grundsätzlich der Zustimmung seines Vermieters. Nach § 553 Absatz 1 BGB hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Von dieser Regelung darf im Mietvertrag auch nicht zulasten des Mieters abgewichen werden.

Wann hat man ein solches berechtigtes Interesse?

Bei dem berechtigten Interesse kann es sich um höchstpersönliche, wirtschaftliche, rechtliche, finanzielle oder sonstige Gründe handeln, die von nicht ganz unerheblichem Gewicht sind und mit der geltenden Recht- und Sozialordnung in Einklang stehen. Beispiele sind etwa der Wunsch des Mieters, mit Dritten eine Wohngemeinschaft zu bilden oder nach Auseinanderfallen einer Partnerschaft einen neuen Mitbewohner aufzunehmen, um die finanzielle Situation nachhaltig zu entlasten.

Erforderlich ist jedoch generell, dass es sich um Interessen aus der Sphäre des Mieters und nicht aus derjenigen des Dritten handelt.

Wie ist es bei der Aufnahme von Geflüchteten?

Jüngst beschäftigte sich das Amtsgericht München mit der Frage, ob Mieter auch Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter haben, wenn sie Geflüchtete bei sich aufnehmen wollen. Mit Urteil vom 20.12.2022 (Az.: 411 C 10539/22) entschied das AG München, dass dem nicht so sei.

Der Kläger begehrte in diesem Fall von seinem Vermieter, dem Beklagten, die Erlaubnis, den Gebrauch seines von ihm angemieteten Einfamilienhauses teilweise an zwei Asylbewerber aus der Ukraine zu überlassen. Der Kläger begründete den Anspruch mit „humanitären Gründen und persönlich berechtigten Interessen“. Er sei insbesondere zutiefst von den Kriegsereignissen in der Ukraine berührt gewesen und habe – dem Aufruf der Bundesregierung und der Medien folgend – die Kriegsflüchtlinge humanitär unterstützen wollen.

Das AG München hingegen lehnte ein berechtigtes Interesse ab und argumentierte, dass maßgebliches Ziel des § 553 Abs. 1 S.1 BGB sei, dem Mieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu erhalten, nachdem sich bestimmte private Umstände bei ihm nach Abschluss des Mietvertrags so geändert hätten, dass der Erhalt der Wohnung gefährdet sei. Vorliegend fehle es sowohl an einer derartigen Änderung der persönlichen Umstände, als auch an einer Änderung nach Abschluss des Mietvertrags. Denn auch vor der Anmietung des streitgegenständlichen Hauses habe es in Deutschland bereits (ukrainische) Flüchtlinge gegeben. Der Mieter solle außerdem nicht die Interessen anderer Personen wahrnehmen können, sondern der Vermieter solle ausnahmsweise eine Untervermietung des Mieters erlauben müssen, wenn sich nach Anmietung die persönlichen und/oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters so geändert hätten, dass er die Wohnung aufgeben müsste, wenn ihm eine Untervermietung nicht gestattet werde.

Nach alledem lehnte das AG München einen Anspruch des Klägers auf die begehrte Erlaubnis ab.

Urteil jedoch noch nicht rechtskräftig

Der DMB Mieterverein München, der die Klage unterstützt und die Prozesskosten des Mieters übernimmt, ist gegen das Urteil des AG München in Berufung gegangen (Pressemitteilung des DMB Mietervereins München vom 21.12.2022) und erhofft sich eine höchstrichterliche Klärung. Man befürchte, dass sonst noch mehr geflüchtete und traumatisierte Menschen das vorläufige Zuhause verlieren würden, das sie in Deutschland gefunden haben.

Die Zweifel des DMB Mietervereins München erscheinen vor dem Hintergrund, dass in der Literatur ohnehin auch vertreten wird, altruistische Motive wie die Aufnahme von Flüchtlingen aus humanitären Gründen seien nach dem Normzweck und der Gestaltungsfreiheit des Mieters für den Anspruch auf Erlaubnis ausreichend, berechtigt. Hinzukommt die unheimliche politische Brisanz des Themas, denn gerade kürzlich gab Bayern wieder bekannt, kaum noch Platz für geflüchtete Menschen zu haben.

Es bleibt daher mit Spannung abzuwarten, wie die Berufung des DMB Mietervereins München ausgeht.

Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen. Zuständig in allen Fragen des Mietrechts ist Herr Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.