Das neue Bauvertragsrecht – Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag

Zum 01.01.2018 ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten. Es gilt für Verträge, die ab diesem Datum geschlossen werden. Erstmals enthält das BGB gesetzliche Regelungen zum Bauvertrag. Eingeführt wurden zudem Regelungen über den Verbraucherbauvertrag.

Eine dieser zum Schutz des Verbrauchers getroffenen Regelungen ist das Widerrufsrecht gemäß § 650l BGB. War vertraglich kein Widerrufsrecht eingeräumt worden, kam nach der bisherigen gesetzlichen Regelung der Widerruf eines Bauvertrages nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen für ein gesetzliches Widerrufsrecht nach den §§ 312 ff. BGB vorlagen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Vertrag im Wege des Fernabsatzes oder als sogenanntes Haustürgeschäft abgeschlossen worden ist. Allerdings galt insoweit eine Ausnahme für Verträge über den Bau von neuen Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Für diese Verträge gab es deshalb kein gesetzliches Widerrufsrecht. Gemäß § 650l BGB besteht nunmehr für derartige Verträge ein Widerrufsrecht des Verbrauchers unter folgenden Voraussetzungen:

1. Der Besteller (Auftraggeber) ist Verbraucher.
2. Der Vertrag betrifft den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude.
3. Der Vertrag ist nicht notariell beurkundet worden.
4. Die Widerrufsfrist ist noch nicht abgelaufen.

Die in der Praxis in erster Linie zu klärende Frage wird hierbei darin bestehen, ob es sich bei den beauftragten Arbeiten um „erhebliche Umbaumaßnahmen“ handelt. Hier bestehen Abgrenzungsschwierigkeiten. Insoweit muss die Entwicklung der Rechtsprechung beobachtet werden. Nicht erfasst sein dürften jedenfalls Verträge, die sich auf die Instandhaltung eines Gebäudes beziehen, selbst wenn die Arbeiten für den Bestand des Gebäudes, die Konstruktion oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich sind. Auch Verträge über einzelne Gewerke (z. B. Elektro, Sanitär) sollen nicht erfasst sein.

Die Widerrufsfrist beträgt gemäß §§ 356e, 355 Abs. 2 BGB 14 Tage ab Vertragsschluss. Allerdings beginnt die Frist nur zu laufen, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden ist. Fehlt eine solche Belehrung, endet die Frist 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Der Unternehmer ist, wenn die oben genannten Voraussetzungen 1. bis 3. vorliegen, dazu verpflichtet, den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht zu informieren, § 650l S. 2 BGB. Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung ist außerdem erforderlich, damit die 14-tägige Widerrufsfrist zu laufen beginnt und der Unternehmer nach Ablauf dieser Frist Sicherheit darüber hat, dass kein Widerruf mehr erfolgen kann.

Allerdings sollte der Unternehmer sorgfältig prüfen, ob dem Kunden tatsächlich ein Widerrufsrecht zusteht, bevor eine Belehrung erteilt wird. Erteilt nämlich der Unternehmer eine Widerrufsbelehrung, obwohl ein Widerrufsrecht nach der gesetzlichen Regelung gar nicht besteht, birgt dies die Gefahr, dass von der Einräumung eines vertraglichen Widerrufsrechts ausgegangen werden könnte, dem Verbraucher also ein über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehendes Widerrufsrecht eingeräumt wird.

Wenn eine Widerrufsbelehrung zu erfolgen hat, sollte der Unternehmer hierzu das Muster der Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB verwenden. Eine selbst formulierte Belehrung beinhaltet das Risiko, dass diese nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht und damit die Widerrufsfrist nicht in Gang setzt.

Erhebliche Probleme stellen sich im Rahmen der Abwicklung, wenn der Widerruf erst erfolgt, nachdem bereits mit den Arbeiten begonnen worden ist. Folge eines wirksam erklärten Widerrufs ist nämlich, dass bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren sind. Da dies bei erbrachten Bauarbeiten häufig ausgeschlossen sein wird – zu denken ist z. B. an den Aushub der Baugrube – ist in diesen Fällen Wertersatz zu leisten, der sich an der Höhe der vereinbarten Vergütung orientiert, § 357d BGB.

Problematisch für den Verbraucher ist zudem, dass er durch die Erklärung des Widerrufs seine Mängelrechte verliert. Ein Widerruf sollte deshalb keinesfalls leichtfertig erklärt werden. Vielmehr sollte eine Beratung mit sorgfältiger Abwägung der ansonsten bestehenden Möglichkeiten erfolgen.

Eva Stapelfeldt

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht