Das Recht des Immobilienkreditnehmers zum Sicherheitenaustausch

Die Ausgangssituation

Nicht selten kommt es vor, dass Eigentümer ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen und die zu Gunsten der Bank bestellten Sicherheiten unter Fortsetzung des  Darlehensvertrags beim Erwerb einer neuen Immobilie verwenden wollen. Die Rede ist vom sogen. Sicherheitenaustausch.  Von den Banken wird ein derartiger vom Kreditnehmer gewünschter  Pfandtausch insbesondere in Hochzinsphasen in der Regel abgelehnt. Aus Bankensicht nachvollziehbar. Denn bei einer Zustimmung würde der Bank zum einen die Möglichkeit entgehen, die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Ablösung des Kredites zu vereinnahmen und zugleich den Kunden bei der Neuaufnahme eines Immobilienkredites zur Finanzierung des neuen Objektes mit höheren Zinsen zu belasten.  Aus diesem Grunde pflegen die Banken die Zustimmung zum Objektwechsel zu verweigern mit der Begründung, dass ein Objekttausch im Darlehensvertrag nicht vorgesehen sei (Commerzbank) oder mit dem Hinweis auf „geschäftspolitische Entscheidungen“, die eine Einwilligung der Bank verbieten würden. (DSL-Bank). Die Sparkasse Hanau berief sich sich bei der Ablehnung des Objektwechsels gar offen auf ihr leitendes Handlungsmotiv: die erheblich gestiegenen Zinsen, während die INGIBA in der Regel die Zustimmung ohne nähere Begründung verweigert.

BGH-Rechtsprechung: prinzipielle rechtliche Verpflichtung der Bank zur Erteilung der Zustimmung zum Pfandtausch 

Betroffene Darlehensnehmer sollten sich mit diesen Auskünften keineswegs zufriedengeben. Denn gemäß der einschlägigen Rechtsprechung des BGH besteht auch ohne vertragliche Vereinbarung eine prinzipielle rechtliche Verpflichtung der Bank, ihre Zustimmung zu einem vom Darlehensnehmer gewünschten Pfandtausch zu erteilen.  Es wird insoweit Bezug genommen auf die Leitsätze des Urteils des BGH vom  03.02.2004 - XI ZR 398/02:

„a) Hat ein Darlehensnehmer gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung, kann er, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Darlehens nicht erfordert, statt dessen auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.

b) Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.“

Wenn also  die Gleichwertigkeit der angebotenen Ersatzsicherheit(en) mit der bislang zur Verfügung gestellten Sicherheit gewährleistet ist und der Darlehensnehmer auch bereit ist, die mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen, ist die Bank nicht berechtigt, ihre Zustimmung  zum Objekttausch zu verweigern.

Schadenersatzansprüche bei rechtswidriger Ablehnung der Zustimmung zum Sicherheitentausch

Wird gleichwohl die Zustimmung verweigert, macht sich die Bank schadenersatzpflichtig. D. h. sie ist verpflichtet, dem Bankkunden den Schaden zu ersetzen,  der ihm aus der rechtswidrigen Verweigerung der Zustimmung zum Pfandtausch  zum einen daraus erwächst, dass er gezwungen ist, eine teurere Alternativfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut zu den aktuellen (höheren) Zinssätzen für Immobilienkredite in Anspruch zu nehmen. Der Schadenersatzanspruch beinhaltet zum anderen die Verpflichtung der Bank, eine eventuell bei der Ablösung des Altkredites entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen. Denn ohne die rechtswidrige Verweigerung der Zustimmung wäre ja keine Ablösung des Kredites erfolgt.

Auf diese Rechtslage  hingewiesen pflegen die betroffenen Banken nach den bisherigen Erfahrungen meiner Kanzlei bei anwaltlich vertretenen Bankkunden in der Regel einzuknicken und erteilen angesichts der ihnen drohenden massiven Schadensersatzforderungen die zunächst verweigerte Zustimmung zum Pfandwechsel. Ist die Ablösung des Immobilienkredites bereits erfolgt und ein neuer Kredit zu schlechteren Zinskonditionen aufgenommen worden, kann der Bankkunde seine Bank hinsichtlich des durch die rechtswidrige Ablehnung der Zustimmung zum Objekttausch erlittenen Schadens in Anspruch nehmen.

Die Kosten der Rechtsverfolgung werden übernommen, wenn der Immobiliendarlehensnehmer  eine Familienrechtsschutzversicherung mit dem Standardbaustein „Vertragsrechtsschutz“ abgeschlossen hat.

Meine Kanzlei übernimmt in derartigen Fällen die außergerichtliche und gerichtliche Interessenvertretung von Immobiliendarlehensnehmern und bietet in diesem Zusammenhang eine kostenlose (telefonische) Erstberatung unter 040/881 06 41 an. Einschlägige Unterlagen (Kreditverträge, Korrespondenz mit der Bank) können per E-Mail (ra-dr-kroells@email.de), Fax (040-880 981 55) oder Post (Kanzleianschrift: Hohenzollernring 25, 22763 Hamburg) zur Prüfung eingereicht werden.