Kreditsicherheiten – Anspruch des Darlehensnehmers auf Sicherheitenaustausch?

Regelmäßig werden Fragen betroffener Darlehensnehmer an den Unterzeichner herangetragen, ob Darlehensnehmer, welche Ihre Kreditsicherheit (häufig eine Grundschuld oder ein Schuldbeitritt einer dritten Person) austauschen wollen, einen rechtlichen Anspruch diesbezüglich gegenüber Ihrer Bank haben.

Das Motiv ist vielfältig: Häufig lässt sich die beliehene Immobilie im Zuge gestiegener Immobilienpreise gewinnbringend veräußern, wozu es freilich der Zustimmung der Sicherungsnehmerin/Darlehensgebers bedarf.

Aber nicht nur wirtschaftliche Motive sind der häufig geäußerte Wunsch zur Freigabe der Sicherheit: Auch Umstände wie Trennung oder Scheidung können dazu beitragen, dass der andere Lebenspartner, welcher zuvor dem Darlehensvertrag als Gesamtschuldner oder Bürge beigetreten ist, ein Interesse an der Entlassung aus der Mithaftung hat.

Ob der Anspruch auf Sicherheitenfreigabe, ungeachtet ob es sich um eine Real- oder Personalsicherheit (Grundschuld bzw. Schuldbeitritt/Bürgschaft) handelt, tatsächlich besteht, bedarf einer Einzelfallbetrachtung.

Auch wenn es keinen allgemeinen Grundsatz gibt, dass der Sicherungsgeber, der mit dem Sicherungsnehmer/der Bank eine bestimmte Sicherheit vereinbart hat, einen Austausch dieser Sicherheit gegen eine ihm genehmere verlangen kann, gilt: Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bereits Stellung bezogen und durchblicken lassen, wann ein solcher Anspruch bestehen kann (BGH, NJW 2004, 1730; BGH, Urt. v. 30.06.2017 – V ZR 248/16).

Ein Anspruch ist namentlich dann gegeben, wenn eine von dem Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumten Grundschuld und der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherungsaustausch verbundenen Kosten für den Sicherheitenaustausch zu tragen und die Bank nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden (vgl. BGH, Urt. v. 03.02.2004 – XI ZR 398/02). Dies ist namentlich dann i. d. R. der Fall, wenn das Interesse der Bank als Inhaberin des Sicherungsmittels rein finanzieller Natur ist.

MPH Legal Services, Rechtsanwalt Dr. Martin Heinzelmann, LL.M., Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, vertritt Darlehensnehmer bundesweit zu Fragen wie diesen gegenüber Banken.