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Das verkaufte Erbbaurecht: Darf der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zum Verkauf widerrufen?
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Der Grundstückseigentümer muss dem Kaufvertrag zustimmen
Bei einem Erbbaurecht wird regelmäßig vereinbart, dass der Grundstückseigentümer (= Ausgeber des Erbbaurechts) zustimmen muss, wenn der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht verkaufen will. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Der Grundstückseigentümer hat ein Interesse daran, dass der vereinbarte Erbbauzins, die Erbpacht, regelmäßig und ohne Verzug geleistet wird. Wenn zweifelhaft ist, ob der Erwerber des Erbbaurechts diese Zahlungsverpflichtungen erfüllen kann, darf der Grundstückseigentümer die Zustimmung verweigern. Andererseits will der Grundstückseigentümer auch verhindern, dass der bisherige Erbbauberechtigte das Erbbaurecht teuer verkauft und damit einen satten Spekulationsgewinn einfährt.
Der Grundstückseigentümer darf seine Zustimmung auch widerrufen …
Wie verhält es sich aber, wenn der Grundstückseigentümer bereits die Zustimmung erteilt hat, sie dann aber widerrufen will, etwa weil ihm nachträglich begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten gekommen sind? Im Prinzip darf er durchaus seine Zustimmung widerrufen. Umstritten war allerdings, bis zu welchem Zeitpunkt dieser Widerruf noch möglich war.
… solange der Kaufvertrag zwischen dem bisherigen Erbbauberechtigten und dem Käufer noch nicht wirksam abgeschlossen wurde.
Der Bundesgerichtshof (BHG) hat diesen Streit jetzt beendet (Beschluss vom 29.6.2017, Az. V ZB 144/16). Nach Ansicht des BGH kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung nur so lange widerrufen, bis die Vereinbarung zwischen dem Erbbaurechtsinhaber und dem Erwerber des Erbbaurechts wirksam geworden ist. Haben Verkäufer und Käufer des Erbbaurechts den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen, dann kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung nicht mehr rückgängig machen.
Mein Tipp
Wenn der Grundstückseigentümer um Zustimmung zu einem Kaufvertrag über das Erbbaurecht gebeten wird, sollte er sich mit seiner Entscheidung Zeit lassen und nicht voreilig zustimmen. Denn wenn der bisherige Inhaber des Erbbaurechts und Käufer erst einen notariellen Vertrag abgeschlossen haben, führt kein Weg mehr zurück. Der Grundstückseigentümer ist an seine bereits erklärte Zustimmung gebunden.
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