Dauer-Ärger-Thema: Abzüge von der Mietkaution!

Regelmäßig bearbeiten wir in unserer Kanzlei Streitigkeiten in Sachen Rückzahlung von Miet-Kautionen. Kündigt jemand seine Wohnung, sind häufig Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen (BK) offen, da diese während der Mietzeit nur selten gerichtlich angemahnt werden. Zum einen, weil das Verhältnis zum Mieter nicht belastet werden soll, zum anderen, weil durch die vom Mieter hinterlegte Kaution ja – so die Annahme – ausreichend Sicherheit besteht. Achtung: Letzteres gilt nicht für alle BK-Abrechnungen, die älter als drei Jahre sind! Erneut hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Als Teil der Monatsmiete sind die BK wiederkehrende Zahlungen (im Sinne § 216 BGB, Abs. 3), die nach drei Jahren verjähren – und somit auch nicht von der Kaution abgezogen werden dürfen.

Vermieter sollten deshalb innerhalb dieser Frist Klage einreichen, insofern ihre Forderung berechtigt ist und sie an das Geld kommen wollen. Mieter müssen sich hingegen keine diesbezüglichen Abzüge gefallen lassen, da die Kaution eben keine Sicherheit für verjährte Ansprüche darstellt. Jedoch haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution zurück zu behalten, bis auch die letzte, aktuelle BK-Abrechnung erfolgt und beglichen worden ist. Die Höhe des Abzugs richtet sich dabei nach den Zahlungen, die in den zurückliegenden drei BK-Abrechnungen fällig wurden. Den Rest der Kaution muss der Vermieter – insofern keine weiteren Forderungen bestehen – unmittelbar auszahlen. Als weitere Forderungen sind am häufigsten die Kosten für die Renovierung der Wohnung strittig. Hier gilt vereinfacht gesagt:

Schönheitsreparaturen müssen nur vom Mieter durchgeführt werden, wenn dies auch so im Mietvertrag steht. Ansonsten kann der Mieter nur für Schäden haftbar gemacht werden (z. B. Brandlöcher im Teppichboden, abgerissene Tapeten, massenhaft zerbrochene Fliesen), nicht aber für die Folgen der Nutzung (Bohrlöcher, einzelne kaputte Fliesen, abgewetzter Teppichboden), diese sind laut mehreren Urteilen von der Miete gedeckt. Im Streitfall darf zudem kein Vermieter andere drauflos renovieren lassen, ohne dem Mieter vorher Gelegenheit zu geben, selbst in Aktion zu treten. Erst wenn der Mieter sich dann weigert, kann der Vermieter das kostengünstige Angebot entsprechender Fachfirmen annehmen und die Rechnung, insofern der Mieter tatsächlich haftbar ist, von der Kaution abziehen.

Ich wünsche allen Mietern und Vermietern ein entspanntes, problemloses Miteinander!

Ihr Rechtsanwalt Gerhard Rahn

(Aktuelles Urteil Verjährung BK: BGH AZ VIII ZR 263/14, nicht rechtskräftig, zurück ans Amtsgericht Erfurt, hier AZ 14 C 3188/12)