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Räumungsklage: So sollten Sie vorgehen!

Ihr Vermieter möchte Sie aus der Wohnung werfen, und Sie fragen sich, ob das einfach so möglich ist? Oder es gibt bereits eine Räumungsklage, durch die Sie der Wohnung verwiesen werden?

Sollte einer der beiden Fälle vorliegen, ist es ratsam, einen Rechtsanwalt um Hilfe zu fragen.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist das Resultat einer Mietvertragskündigung. Wird dem Mieter gekündigt und zieht dieser nicht aus, kann es passieren, dass sich der Vermieter mit einer Räumungsklage gegen das Verhalten wehrt.

Was sind die häufigsten Gründe für eine Kündigung?

Zahlt der Mieter die Miete regelmäßig bzw. mehrfach hintereinander nicht oder bringt den Hausfrieden in Gefahr, hat der Vermieter einen Grund, den Mietvertrag zu kündigen. Eine Weiterführung des Mietverhältnisses ist ihm nämlich dann nicht zumutbar.

Vorher muss der Mieter auf das Verhalten in Form einer Abmahnung hingewiesen werden, damit er sein Verhalten ggf. korrigieren kann.

Berechtigterweise beenden kann der Vermieter das Mietverhältnis außerdem, wenn er die Wohnung für Familienangehörige benötigt, die sonst obdachlos wären, oder bei erheblichen finanziellen Änderungen. Dennoch muss eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten eingehalten werden.

Der Vermieter darf ebenfalls fristlos kündigen, und sollte der Mieter nicht ausziehen, Räumungsklage erheben, wenn:

  • der Mieter regelmäßig verspätet zahlt oder sich seit einigen Monaten in Verzug befindet,
  • der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte vermietet oder
  • der Mieter die Wohnung ungefragt zu gewerblichen Zwecken nutzt.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat, das Mietverhältnis aufzulösen, muss er dem Mieter eine angemessene Zeit einräumen, eine neue Wohnung zu finden, um sodann die Wohnung zu räumen und endgültig auszuziehen. 

Wenn der Mieter nach Ablauf dieser Zeit nicht ausgezogen ist, kann der Vermieter die Räumungsklage erheben. Eine andere Möglichkeit, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, gibt es nicht. Wird der Vermieter selbst tätig, indem er z. B. die Wohnung eigenständig betritt, ausräumt und in der Folge auch noch andere Mieter einziehen lässt, handelt es sich oftmals um nicht gestattete Selbstjustiz.

Daher müssen Vermieter zur Räumungsklage greifen. Bei gerichtlichem Zuspruch erhält der Vermieter einen sogenannten vollstreckbaren Räumungstitel in Form des daraus ergehenden Urteils. Dieses Urteil kann er dann an den Gerichtsvollzieher aushändigen, der sich anschließend um die Räumung der Wohnung kümmert.

Grundvoraussetzung eines wirksamen Titels ist jedoch die richtig vollzogene Kündigung des Mietvertrages.

Was kostet eine Räumungsklage und wie lange dauert sie?

Die Dauer ist abhängig vom Einzelfall und richtet sich auch danach, wie kompliziert dieser ist. Außerdem kann der Vermieter aus verschiedenen Gründen Räumungsschutz beantragen. Dies führt dazu, dass die Räumungsfrist sich verschiebt.

Argumente, die für einen Räumungsschutz sprechen, sind z. B. Krankheit oder Alter des Mieters. Ein Räumungsschutz kann auch damit begründet werden, dass es dem Mieter derzeit nicht zuzumuten ist, auszuziehen, z. B. weil eine psychische Störung vorliegt, die im schlimmsten Fall zu einer Selbstmordgefahr führt.

Die Verfahrensdauer liegt zwischen sechs Monaten und einem Jahr, in Einzelfällen kann sie auch bis zu zwei Jahre betragen.

Es fallen Gerichtskosten, und bei anwaltlicher Unterstützung, Rechtsanwaltskosten an. Außerdem müssen die Kosten für den Gerichtsvollzieher gezahlt werden. Die Kosten muss in der Regel die jeweils verlierende Partei tragen.

Was kann ein Mieter gegen eine Räumungsklage unternehmen?

Der Mieter kann gegen die Räumungsklage gerichtlich vorgehen und sich gegen diese verteidigen. Dafür muss er innerhalb von 14 Tagen bei Gericht seine Verteidigungsbereitschaft anzeigen. Dies sollte er mit Unterstützung eines spezialisierten Rechtsanwalts tun. Für die Begründung seiner Ansicht hat er weitere 14 Tage Zeit. Oftmals sind die vorausgegangenen Kündigungen schon unrechtmäßig ergangen.

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