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Räumungsklage: Was Sie zu Ablauf, Dauer und Kosten wissen müssen

  • 11 Minuten Lesezeit

Was können Sie tun, wenn Ihr Vermieter Ihnen gekündigt hat, Sie die Wohnung aber nicht verlassen wollen oder können? Wie verhalten Sie sich am besten, wenn der Vermieter Räumungsklage erhebt und eventuell sogar die Zwangsräumung droht? Worauf Sie in einer solchen Situation achten müssen und welche Rechte Sie als Mieter haben, erklären Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski und Rechtsanwältin Dr. Melanie Ramm im folgenden Ratgeber.

Was ist eine Räumungsklage?

Wenn der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig auszieht, ist eine Räumungsklage für den Vermieter das angezeigte rechtliche Vorgehen, um seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch gerichtlich durchzusetzen. Eine Zwangsräumung ohne einen gerichtlich titulierten Räumungs- und Herausgabeanspruch ist nicht möglich. Für den Vermieter ist es wichtig, schnell in den Besitz seiner Wohnung zu gelangen, um ggf. weitere Mietausfälle zu verhindern, um die Wohnung schnell sanieren oder um selbst in die Wohnung ziehen zu können.  

Diesem Ansinnen dient der sog. Beschleunigungsgrundsatz nach § 272 Abs. 4 der Zivilprozessordnung (ZPO), nach dem Räumungssachen vom Gericht vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Bei einer richtig vorbereiteten Vermieterkündigung kann eine Räumungsklage daher schneller zum Räumungstitel führen, als die Beteiligten sich vorstellen können. 

Der Vermieter hat jedoch nur einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch, wenn er das zugrunde liegende Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. 

Viele Vermieter wägen sich beim Ausspruch einer Kündigung in Sicherheit und sehen nicht die hohen formalen Anforderungen, die mit dem Ausspruch einer Vermieterkündigung einhergehen.  

So werden Kündigungen oft selbst in den Briefkasten des Mieters ohne jeglichen Zustellnachweis, der auch vor Gericht als Beweis für den Zugang der Kündigung Bestand hätte, eingeworfen. Hausverwaltungen, die für den Vermieter tätig werden, fügen oft keine Originalvollmacht des Vermieters bei, sodass eine sofortige Zurückweisung der Kündigung durch den Mieter zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann (vgl. § 174 S. 1 BGB).  

Solange sich der Mieter korrekt verhält, bieten sich für den Vermieter nur geringe Möglichkeiten, das einmal auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis zu kündigen. Lediglich § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB bietet die sog. Eigenbedarfskündigung oder Ziff. 3 die sog. Verwertungskündigung. Beide Kündigungen unterliegen äußerst strengen Voraussetzungen, die häufig nicht erfüllt sind, wenn der Vermieter selbst oder Hausverwaltungen die Kündigungen vornehmen. 

Sowohl Mietern als auch Vermietern kann daher nur dringend angeraten werden, sich in Vorbereitung der Kündigung oder nach Ausspruch derselben rechtlichen Rat einzuholen. Die Praxis zeigt, dass die wenigsten Kündigungen den strengen formalen Anforderungen gerecht werden und daher oft unwirksam sind.

Räumungsklage Ablauf: Welche Schritte sind erforderlich?

Wenn der Mieter sich pflichtwidrig verhält, bieten sich für den Vermieter weitergehende Möglichkeiten, um das Mietverhältnis zu beenden.  

Bei einer verhaltensbedingten Kündigung geht es um eine schuldhafte, nicht lediglich unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters (vgl. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Eine Abmahnung, die dem Mieter das pflichtwidrige Verhalten vor Augen führt, ist für die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung keine zwingende Voraussetzung (anders ggf. bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, vgl. § 543 Abs. 1 u. 2 BGB, s. u.).  

Gleichwohl kann der Abmahnung dahingehend Gewicht zukommen, dass gerade die Missachtung dem pflichtwidrigen Mieterverhalten das für die Kündigung notwendige Gewicht verleiht. Insoweit muss dem Vermieter angeraten werden, der ordentlichen Kündigung eine Abmahnung „vorzuschalten“. Dem Mieter ist zu raten, bereits die Abmahnung ernst zu nehmen und sich gegen diese zu wehren, um dem drohenden Ausspruch einer ordentlichen Kündigung entgegenzutreten. 

Welche Fristen müssen beachtet werden?

Die Fristen für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter – gleich, ob verhaltensbedingte Kündigung, Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung – richten sich gemäß § 573c Abs. 1 S. 2 BGB nach der Dauer der Überlassung der Mietsache: bis 5 Jahre 3 Monate, nach 5 Jahren 5 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate.  

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung hat der Vermieter keine Kündigungsfristen einzuhalten, da die Pflichtverletzung derart gravierend ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (vgl. § 543 Abs. 1 BGB). 

Diese Form der Kündigung setzt grundsätzlich eine Abmahnung durch den Vermieter voraus (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). 

Wann ist eine Abmahnung nötig?

Einer Abmahnung bedarf es nur in besonderen Konstellationen nicht. Hierzu gehört der Zahlungsverzug mit der Miete. Hier ist besondere Vorsicht durch den Mieter geboten. Bereits bei Zahlungsverzug mit zwei Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs aussprechen. 

Vielfach wissen Vermieter nicht, dass sie diese Form der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbinden können. Gleicht der Mieter dann den Rückstand vollständig aus (diese Möglichkeit besteht nur, soweit nicht vor weniger als 2 Jahren bereits eine erste Zahlungsverzugskündigung, die durch Zahlung unwirksam geworden ist, vorausging), verbleibt es bei der ordentlichen Kündigung innerhalb der nach § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB maßgeblichen Frist. 

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss der Vermieter dann kurzfristig die Räumungsklage erheben, da er bei zu langem Zuwarten Gefahr läuft, mit seinem Räumungs- und Herausgabeanspruch „leerzulaufen“. 

Ist dann der rechtskräftige Räumungstitel erst einmal in der Welt, wird es für den Mieter schwierig, da Vermietern anzuraten ist, umgehend nach Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung des Räumungstitels den Antrag auf Zwangsräumung zu stellen. Vielen Mietern ist gar nicht bekannt, dass sie bereits im laufenden Räumungsprozess einen Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist stellen müssen, wenn sie Schwierigkeiten haben, innerhalb kurzer Zeit eine neue Wohnung zu finden (§ 721 ZPO). Das Gericht kann dann nach § 721 Abs. 5 S. 1 ZPO eine Räumungsfrist von höchstens einem Jahr gewähren. Häufig werden aber Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist gar nicht erst gestellt. 

Die Zwangsräumung vollzieht der Gerichtsvollzieher. Während eine Räumung früher mit erheblichen Kosten für den Vermieter verbunden war, da er die Wohnung umständlich über den Gerichtsvollzieher durch eine Spedition räumen lassen musste und die Sachen des Mieters eingelagert wurden, hat sich seit wenigen Jahren die sog. „Berliner Räumung“ durchgesetzt, die seit 2013 in § 885 a ZPO geregelt ist. Hiernach verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz an der Wohnung; für die tatsächliche Räumung ist er nicht mehr verantwortlich.

Räumungsklage: Dauer bis zur Zwangsräumung

Man kann nicht genau vorhersagen, wie lange eine Zwangsräumung andauert. 

Zu einer Räumung kommt es nur durch das Urteil, das vom Amtsgericht als auch vom Landgericht ausgesprochen werden kann. Die Befürchtung vieler Mieter, die eine Kündigung bzw. eine fristlose Kündigung erhalten haben, sofort ausziehen zu müssen, trifft nicht zu. Es muss immer ein rechtskräftiges Urteil vorliegen, d. h., es ist kein Rechtsmittel gegen das Urteil mehr möglich.  

Der Mieter wird verurteilt, die Wohnung geräumt, einschließlich Wohnungs- und Haustürschlüssel, an den Vermieter herauszugeben. Das Urteil muss auf jeden Fall dem Schuldner zugestellt worden sein, es muss vom Gericht für vollstreckbar erklärt werden und auch ein Rechtsmittel gegen das Urteil darf nicht mehr möglich sein.  

Ist das Urteil rechtskräftig und vollstreckbar, kann damit die Räumung betrieben werden. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils (= Räumungstitel) wird schließlich der Gerichtsvollzieher beauftragt, die Wohnung zu räumen. Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter noch einmal eine Frist von ca. vier Wochen. Wenn der Mieter nun auch diese Frist nicht einhält, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen.  

Räumungsklage: Ablauf einer Zwangsräumung

Dieser wird in der Regel einen Schlüsseldienst und eine Spedition beauftragen, damit die Räumung der Wohnung durchgeführt werden kann. Er kann auch die Vollstreckung für eine weitere Woche hinausschieben, wenn sich unvorhergesehene Schwierigkeiten ergeben. Die ungefähre Dauer dieses Verfahrens liegt also bei ca. einem Monat.  

Auch kann eine Verlängerung der Räumungsfrist vom Mieter beantragt werden. Durch den Räumungsfristantrag und die verzögerte Räumung kann sich der Auszug des Mieters zwischen vollstreckbarem Räumungsurteil und endgültigem Auszug somit leicht auf zwölf Monate verlängern. Insgesamt darf bei eventuellen Verlängerungen eine Frist von einem Jahr allerdings nicht überschritten werden. 

Nicht zuletzt kann der Mieter gegen das Räumungsurteil einen sogenannten Schutzantrag stellen. Bei Vorliegen besonderer Härtegründe, bspw. der Mieter ist sehr alt, gebrechlich und wohnt schon sehr lange in der Wohnung oder er hat eine große Familie, die nicht so schnell neuen Wohnraum findet, kann vom Gericht Räumungsschutz gewährt werden.

Räumungsklage Kosten: Womit muss man rechnen?

Die Kosten für die Räumungsklage sind davon abhängig, wie hoch der Streitwert ist. Dabei bemisst sich der Streitwert nach dem Zwölffachen der Jahreskaltmiete. Bei einer Miete von 1.000 € kalt pro Monat beläuft sich der Streitwert also auf 12.000 €. Die Gerichtskosten für die Räumungsklage mit diesem Streitwert belaufen sich auf ca. 700 €. Dazu kommen noch die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von ca. 1.600 €.  

Grundsätzlich können Sie die entstandenen Kosten in dieser Höhe von insgesamt ca. 2.300 € nach Beendigung des Prozesses vom Mieter ersetzt verlangen, soweit der Mieter dazu in der Lage ist. Anderenfalls erhalten Sie einen Titel über die Kosten, aus dem Sie 30 Jahre vollstrecken können. Sie müssen also nur warten, dass der Mieter wieder zu Geld kommt. 

Wenn Sie den Räumungstitel haben, bedeutet das aber nicht, dass der Mieter automatisch auszieht. Er wird sich in der Regel weigern, zu einem bestimmten Termin auszuziehen. Sie müssen dann zur Vollstreckung, d. h. zur Zwangsräumung, den Gerichtsvollzieher beauftragen, der mit einer vollstreckbaren Urkunde, dem vollstreckbaren Titel also, versuchen wird, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Für diese Räumung kann der Gerichtsvollzieher ca. 3.000 € verlangen. Denn die Kosten für den Schlüsseldienst müssen davon bezahlt werden, ebenso die Kosten für die Spedition, die diesen Umzug durchführen wird.  

Kosten für den Möbeltransport und für die Türöffnung kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen. Hier ist es so, dass diese Kosten 30 Jahre lang vollstreckt werden können. 

Kostengünstiger ist es, wenn der Vermieter eine sog. Berliner Räumung beantragt. Der Gerichtsvollzieher tauscht dann an der Wohnung grundsätzlich nur das Schloss und verschafft dem Vermieter so wieder den Besitz.  

Oft erlebt der Vermieter sein blaues Wunder, wenn er die Wohnung nach einem längeren Zeitraum wieder betritt. Dann sind sehr oft nicht nur Schönheitsreparaturen wie Anstreichen erforderlich, sondern auch Reparaturen von Schäden, weil der Mieter die Wohnung in einem üblen und nahezu zerstörten Zustand verlassen hat. Diese Reparaturkosten, die nicht selten ca. 15.000–20.000 € pro Wohnung betragen können, kann der Vermieter dann weiterhin beim Mieter gerichtlich geltend machen. Dazu kommen allerdings wieder weitere Gerichts- und Anwaltskosten. Die Kosten dafür dürften auch wieder ca. 3.000 € betragen. Insgesamt müssen Sie mit einem Kostenbetrag von ca. 10.000–30.000 € rechnen, wenn ein Mieter im Wege der Räumungsklage und der Zwangsvollstreckung seine Wohnung räumen muss. Die von dem Mieter dann bei Einzug gezahlte Kaution deckt diese Kosten bei Weitem nicht.

Räumungsklage abwenden: Welche Möglichkeiten haben Mieter?

Wenn Sie als Mieter von einer Räumungsklage bedroht sind, stellt dies noch nicht aller Tage Abend dar. Für Sie als Mieter gibt es einige Handlungsmöglichkeiten, um die Räumungsklage noch rechtzeitig abzuwenden. In erster Linie kommt es darauf an, was der Grund für die ursprüngliche Kündigung war. 

Sofern es vorab zu einer fristlosen Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzugs kam, können Sie als Mieter die rückständige Miete noch innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Vermieter die Räumungsklage erhoben hat, ausgleichen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Dadurch wird die ursprüngliche Kündigung unwirksam und der Räumungsanspruch verfällt. Das Mietverhältnis läuft in diesem Fall normal weiter.  

Wenn es die Finanzen nicht zulassen, die Mietschulden auszugleichen, gibt es die Möglichkeit, sich an eine öffentliche Stelle, insbesondere eine Wohngeldstelle oder einen sonstigen Sozialhilfeträger, zu wenden. Bei drohender Obdachlosigkeit können diese eine sogenannte Übernahmeerklärung abgeben. Auch Stellen für Schuldnerberatungen bieten Hilfe an. Diese hat dieselbe Wirkung wie die Rückzahlung der offenen Miete, wodurch die Kündigung also unwirksam wird.  

Zu beachten ist, dass diese Möglichkeit allerdings dann nicht mehr in Betracht kommt, wenn bereits in den vorangegangenen zwei Jahren eine Kündigung aus demselben Grund unwirksam wurde.  

Es zeigt sich somit: Wenn man rechtzeitig agiert, kann man sowohl ein Gerichtsverfahren als auch die Zwangsräumung abwenden.  

In jedem anderen Fall einer Räumungsklage hilft es nur, die Kündigung anzugreifen und sich gegen die Klage gerichtlich zu verteidigen. Die Bereitschaft zur Verteidigung muss innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist angezeigt wird. Im Rahmen einer weiteren Frist kann nun auf die Klage erwidert und dargestellt werden, dass die Kündigung nicht begründet ist und kein Räumungsanspruch besteht. Da hier oftmals detaillierte und komplexe Problemstellungen auftreten, ist das Hinzuziehen anwaltlicher Unterstützung ratsam. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen beratend und als Prozessvertreter zur Seite stehen.  

Sofern Sie auf die Räumungsklage nicht reagieren oder sich vor Gericht nicht verteidigen, wird das Gericht ein sogenanntes Versäumnisurteil erlassen. Dagegen können Sie noch innerhalb der Frist Einspruch einlegen.  

Räumungsklage: Widerspruch gegen Kündigung im Härtefall

Wie kann man sich gegen eine Zwangsräumung wehren?  

Wird der Klage stattgegeben, stellt sich die Frage, wie man sich gegen eine solche Zwangsräumung noch wehren kann.  

Zunächst wird das Gericht gem. § 721 ZPO auf rechtzeitigen Antrag hin eine Räumungsfrist bestimmen, sodass innerhalb dieser Zeit keine zwangsweise Räumung der Wohnung zu befürchten ist. 

In dieser Zeit kommt als letzte Möglichkeit ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO in Betracht. Hierbei müssen Sie beachten, dass dieser Antrag allerspätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim entsprechenden Vollstreckungsgericht gestellt werden muss. Sofern die Räumung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, wird das Gericht die Zwangsräumung untersagen. Unzumutbare Härte liegt vor, wenn trotz Bemühens um eine anderweitige Wohnung die Obdachlosigkeit droht oder eine Gefahr für Leib oder Leben droht. 

Dieser Vollstreckungsschutz stellt jedoch lediglich die Rechtsfolge eines sogenannten Vollstreckungshindernisses dar. Das Mietverhältnis wird nicht fortgesetzt, allerdings ist eine vertragslose Weiternutzung für die anberaumte Zeit gerichtlich gestattet.

Häufige Fragen und Antworten zur Räumungsklage

Erhebt der Vermieter Räumungsklage, sollte man schon in diesem Verfahren vor Gericht erst seine Verteidigungsbereitschaft anzeigen und dann die Klage erwidern. Anwaltliche Unterstützung ist dabei sinnvoll: Ist man hier schon erfolgreich, kommt es gar nicht zu einem Räumungstitel, der Grundlage für eine Zwangsräumung ist. Wird man vom Gericht zur Räumung der Wohnung verurteilt und droht die Zwangsräumung, kann man auf unterschiedlichen Wegen die Räumung hinauszögern oder in bestimmten, seltenen Härtefällen sogar ganz verhindern.

Nein, der Vermieter darf eine Mietwohnung nicht selbst ausräumen – selbst wenn er in einem gerichtlichen Verfahren (Räumungsklage) Recht bekommen hat und der Mieter ausziehen muss. Der Vermieter darf keine Selbstjustiz üben! Hat der Vermieter einen Räumungstitel vom Gericht erhalten (vollstreckbare Ausfertigung), kann er nach Ablauf der gerichtlichen Räumungsfrist den Gerichtsvollzieher beauftragen (Räumungsauftrag), die Wohnung zu räumen (= Zwangsräumung).

Foto(s): ©Shutterstock/Andrey_Popov; anwalt.de/LES

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