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„Den Bürgen kannst du würgen" … auch als Vermieter!

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1. Zum Fall:

Ein Mieter gerät mit zwei Mietzahlungen gegenüber dem Vermieter in Rückstand. Es droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter aktiviert seine Schwester. Auf Bitten der Schwester ist der Vermieter bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände aus dem Kautionssparbuch zu entnehmen, dies unter der Bedingung, dass die Schwester ihm gegenüber für zukünftige Rückstände bürgt. Die Schwester gibt gegenüber dem Vermieter eine Bürgschaftserklärung ab, mit der sie sich so für Mietzahlungen ihres Bruders als Mieter gegenüber dem Vermieter verbürgt. Es kommt wie es in solchen Fällen typischerweise kommen muss, es kommt zu weiteren erheblichen Rückständen, insgesamt in Höhe von ca. 6500 Euro. Der Mieter wird zur Räumung und Zahlung dieser Forderung verurteilt und zahlt nicht. Deshalb nimmt der Vermieter dann die Schwester als Bürgin in voller Höhe gerichtlich in Anspruch. Diese ist lediglich bereit, im Sinne des § 551 Abs.1 BGB drei Monatsmieten zu zahlen. Sie vertritt die Auffassung, dass die von ihr abgegebene Bürgschaftserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 551 Abs.1 BGB nur in Höhe von drei Monatsmieten greifen würde.

Hat die Bürgin damit Erfolg?

2. Die Vorschrift § 551 Abs.1 BGB:

„(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

3. Die „ Bürgen-gegen-§ 551 Abs. 1 BGB-Entscheidung des BGH:

Nein! Der BGH gibt dem klagenden Vermieter Recht (BGH, Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12) und verurteilt die Schwester als Bürgin in voller Höhe.

a. Nach Meinung des BGH findet die Vorschrift des § 551 Abs.1 und 4 BGB keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzuges gestellt wird.

b. Eine andere Bewertung würde gerade dem Zweck des § 551 Abs. 1 und 4 BGB ( Begrenzung der Mietsicherheit) zuwiderlaufen, da dann der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erlangen könnte und in jedem Fall gezwungen wäre, das Mietverhältnis fristlos wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges zu kündigen, was für die Mietpartei letztendlich sehr nachteilig wäre.

4. Anmerkung von RA Roland Faust

„Den Bürgen kannst Du würgen" - dieser Sinnsatz gilt auch hier, wie fast überall im Recht. Der Bürge verdient (fast) nie Schutz, denn er weiß ja, was er tut, oder aber bei verwandtschaftlichen Verhältnissen wie vorliegend eben nicht und haftet trotzdem.

5. Tipp für Vermieter:

Wenn sich Zahlungsschwierigkeiten des Mieters zeigen, sollten Vermieter mit dem Mieter zusammen versuchen, einen Bürgen für den Mieter aus dessen persönlichem Umfeld zu finden, der auch über gesunde wirtschaftliche Verhältnisse verfügt. Ist eine solche Person gefunden, sollte diese sofort als Bürge gewonnen werden und eine ordentliche Bürgschaftserklärung abgeben.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte


Rechtstipp vom 11.04.2013
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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