Der in Aussicht genommene Kaufvertrag platzt – der Käufer bleibt auf seinem Schaden sitzen!

Bevor ein Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkundet worden ist, entstehen keine einklagbaren Rechte. Der Kaufinteressent handelt auf eigenes Risiko. Auf diese Schlussfolgerung könnte man ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs verkürzen (Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17).

Der Fall

Ein Interessent wollte von einem Immobilienunternehmen eine in Frankfurt am Main gelegene Wohnung kaufen. Der Kaufpreis war im Internet mit 376.700 Euro angegeben. Der Interessent besichtigte im August 2013 die Wohnung und erklärte dem Makler der Eigentümerin, die Wohnung zum geforderten Preis erwerben zu wollen. Der Makler übersandte ihm am 26.9.2013 einen Entwurf des Kaufvertrags und die Teilungserklärung. Man vereinbarte für Mitte Oktober einen Notartermin, an dem die Beurkundung des Kaufvertrags stattfinden sollte. Im Vertrauen darauf beschaffte sich der Interessent bei seiner Bank einen Kredit über 300.000 Euro.

Der Notartermin wurde auf den 30.10.2013 verschoben. Acht Tage vor diesem Termin ließ die Eigentümerin dem Interessenten mitteilen, dass sie die Wohnung jetzt nur zu einem höheren Preis, für 472.400 Euro, verkaufen wolle. Diese Preiserhöhung um 25 % war dem Interessenten aber viel zu hoch. Der Kauf kam nicht zustande.

Dem verhinderten Käufer waren hohe Kosten entstanden

Der Interessent hatte aber nun schon mit seiner Bank einen Kreditvertrag abgeschlossen, den er nicht mehr widerrufen konnte. Durch die Rückabwicklung entstanden ihm Kosten von 9.000 Euro. Diesen Schaden wollte er von dem Immobilienunternehmen zurückfordern. Vor Gericht hatte er damit keinen Erfolg.

Niemand ist verpflichtet, einen in Aussicht genommenen Vertrag auch abzuschließen

Der Bundesgerichtshof hat deutlich darauf hingewiesen, dass Rechte und Pflichten erst mit Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags entstehen. Jede Partei könne sich bis zuletzt entscheiden, einen in Aussicht gestellten Kaufvertrag nur zu einem anderen Preis oder überhaupt nicht abzuschließen.

Vor Vertragsabschluss handelt jede Partei auf eigenes Risiko

Wenn die andere Partei darauf vertraut, der abgesprochene Vertrag werde auch beurkundet, handelt sie auf eigenes Risiko. Der Interessent hätte den Kreditvertrag eben erst verbindlich abschließen sollen, nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet worden war.

Ausnahme: besonders schwerwiegende, vorsätzliche Treuepflichtverletzung

Anders wäre der Fall wohl zu beurteilen gewesen, wenn das Immobilienunternehmen dem Interessenten die Verkaufsabsicht bewusst nur vorgespiegelt hätte und von Anfang an nicht bereit gewesen wäre, ihm die Wohnung für den niedrigeren Preis zu verkaufen, oder wenn es ihm nicht rechtzeitig offenbart hätte, dass sich die Preisvorstellungen erhöht hätten. Aber für eine solche vorsätzliche Treuepflichtverletzung gab es keinen Anhaltspunkt.

Meine Empfehlung:

Als Käufer müssen Sie immer damit rechnen, dass der Verkäufer in letzter Minute einen Rückzieher macht oder einen höheren Preis fordert. Binden Sie sich gegenüber Ihrer Bank erst dann, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist. Und kündigen Sie Ihre Mietwohnung auch erst danach.

Auch als Verkäufer kann es Ihnen passieren, dass der Käufer noch abspringt. Schadensersatzansprüche können Sie nur in den seltensten Fällen geltend machen.