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Kaufvertrag für Immobilie: Das sollten Sie vor dem Abschluss unbedingt prüfen!

  • 4 Minuten Lesezeit
  • (5)

Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie ein finanzieller Kraftakt. Deshalb ist es wichtig, sich über alle Aspekte eines Immobilienkaufvertrags Klarheit zu verschaffen. Denn ist der Kaufvertrag erst einmal unterschrieben, lassen sich Fehler – wenn überhaupt – nur noch mit großem Aufwand und hohen Kosten korrigieren.

Die wichtigsten Fakten

  • Der Immobilienkaufvertrag wird vom Notar nach Vorgabe der Vertragsparteien angefertigt.
  • Damit der Vertrag wirksam wird, muss er vom Notar beurkundet werden.
  • Sie erhalten vom Finanzamt einen Grunderwerbssteuer bescheid.
  • Die Bewilligung zur Löschung der alten Grundschuld erhält das Grundbuchamt.
  • Liegt eine Auflassungsvormerkung vor, informiert das Grundbuchamt darüber.
  • Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Grundbuchamt bestätigt.

So gehen Sie vor

  1. Legen Sie dem Verkäufer, wenn er es verlangt, eine schriftliche Finanzierungszusage vor.
  2. Lassen Sie den Kaufvertrag prüfen – nutzen Sie hierfür den Rechtshelfer von anwalt.de
  3. Vereinbaren Sie zur Beurkundung des Kaufvertrags einen Notartermin.
  4. Nehmen Sie alle Unterlagen zu Ihrem Notartermin mit.

Was ist vor dem Vertragsabschluss zu beachten?

Bevor man eine Immobilie kauft, ist die wichtigste Frage natürlich: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Und ganz grundsätzlich: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Diese Frage sollten Sie sich gleich am Anfang und sehr gründlich stellen. Das nimmt früh falsche Vorstellungen, spart Zeit und Nerven.

Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden? Um zukünftige Probleme zu vermeiden, sollten Sie als Käufer alle zugänglichen Informationen über die besichtigte Immobilie einholen, die Ihnen Erkenntnisse über einen möglichen Zustand der Immobilie liefern können. Hierzu gehören etwa Baupläne oder Handwerkerrechnungen, die Ihnen einen möglichen Zustand der Immobilie liefern können. Sehr wichtig ist für Sie ein Blick ins Grundbuch.

Legt Ihnen der Verkäufer einen solchen Grundbuchauszug nicht vor, kann er Sie schriftlich zur Einsichtnahme ermächtigen. Sollten Sie keine Vollmacht erhalten und keine Einsicht bekommen, sollten Sie den Auszug über einen Rechtsanwalt oder Notar anfordern. Nur so erfahren Sie, welche Belastungen noch auf dem Objekt liegen, wer tatsächlich Eigentümer ist oder ob Rechte Dritter eingetragen sind.

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie entsprechende Informationen einholen, z. B. über die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Auch die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen sind wichtig, bspw. können sie Informationen über anstehende Instandsetzungen enthalten. Die zusätzlichen Kosten können Sie einberechnen und ggf. dadurch den Kaufpreis drücken.

Schließlich sollten Sie sich nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage erkundigen. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko überraschender Sonderumlagen (z. B. für Sanierungsmaßnahmen) gering.

Hauskauf: Was muss im Kaufvertrag stehen?

Der Entwurf des Vertrags sowie dessen Beurkundung erfolgt durch einen Notar. Die Beurkundung ist in Deutschland beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtend, ansonsten ist der Vertrag unwirksam.

Im Immobilienkaufvertrag für ein Gebäude befinden sich Angaben zu den Vertragsparteien sowie alle Informationen bezüglich des Kaufgegenstands. Hierzu zählen unter anderem (nicht abschließend):

  • Lage, Größe und Bewirtschaftungsart der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.)
  • Eintragungen aus dem Grundbuch (z. B. Grundschuld, Wohnrecht, Vorkaufsrecht etc.)
  • ggf. Übernahme von Belastungen
  • Eintragung von Grundpfandrechten
  • Angaben zu den Vertragsparteien
  • Mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel)
  • Kaufpreis
  • Angaben zur Zahlungsabwicklung (Zahlungsweise, Zahlungstermin)
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Maklervermittlung
  • Bekannte Mängel
  • Gewährleistungsregelungen (z. B. Rücktrittsrecht bei verstecken Mängeln)
  • Verzugszinsenregelung
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie etc.

Eigentumswohnung: Was muss im Kaufvertrag stehen?

Wie jeder Immobilienkaufvertrag muss auch der Wohnungskaufvertrag vom Notar beurkundet werden. Er beinhaltet zusätzlich zu den oben genannten Angaben unter anderem:

  • Größe und Lage der Eigentumswohnung sowie Wohnungsnummer
  • Sondereigentum (Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.)
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • Sondernutzungsrechte (Gartenfläche, Rasenflächen, Parkplätze, Abstellplätze etc.)
  • Gemeinschaftsordnung (Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl, Gebühren für Wasser und Strom usw.)
  • Miteigentumsanteil (Höhe der Instandhaltungsrücklagen, Angaben zu Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum etc.)
  • Anzahlungen etc.
Steigende Immobilienpreise
Steigende Immobilienpreise (Quelle: LBS Research)

Worauf muss man beim Vertragsabschluss achten?

Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Immobilienkaufvertrag vor. Dabei können Sie jederzeit Ihre Fragen stellen, Anmerkungen machen und Änderungen verlangen. Wird der Vertrag während der Verlesung geändert, vermerkt der Notar diese Änderungen handschriftlich am Rand.

Die handschriftlichen Änderungen stehen in der Originalurkunde, die beim Notar verbleibt. Dadurch ist auch später erkennbar, welche Änderungen während des Beurkundungstermins vorgenommen worden sind. Die Ausfertigungen, die Käufer und Verkäufer erhalten, sind entsprechend korrigiert.

Wenn der Notar den Vertrag vollständig verlesen hat und alle Fragen geklärt sind, wird dieser von den Parteien sowie dem Notar unterzeichnet. Der Käufer sollte den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht mehr wirksam vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Checkliste: Worauf Sie noch achten sollten!

MängelHaben Sie bei der Besichtigung der Immobilie Mängel festgestellt? Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen. Beim Kauf einer neu erstellten Immobilie besteht laut Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren. Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, darf Ihnen der Verkäufer keine ihm bekannten Mängel verschweigen.

Verschweigt er trotzdem Mängel, haftet er dafür. Beachten Sie, dass Sie als Käufer dem Verkäufer aber nachweisen müssen, dass er den Mangel gekannt hat. Der spätere Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers ist schwierig. Deshalb ist es Käufern anzuraten, die Immobilie vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen.
MaklerprovisionWenn Sie das Objekt über einen Makler erhalten haben, finden sich entsprechende Klauseln zur Maklerprovision im Kaufvertrag. Da der Makler nicht Vertragspartei ist – schließlich beteiligt er sich ja auch nicht an den Beurkundungskosten – handelt es sich dabei regelmäßig um ein Zahlungsversprechen zugunsten Dritter.

Üblicherweise hat der Makler sich aber seine Provision schon vor der Beurkundung verdient, so dass für die Aufnahme einer bestimmten Klausel in den Vertrag seitens der Vertragsparteien eigentlich keine Notwendigkeit besteht. Der Makler will damit regelmäßig seine Provision nur "zementieren".
Energieausweis der Energieeinsparungsverordnung will der Gesetzgeber erreichen, dass der Energieverbrauch jeder Immobilie transparent dargestellt und dieser auch eine Komponente des Immobilienmarkts wird. In der Praxis wird häufig auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet.

Seit 2009 ist der Verkäufer jedoch eigentlich verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Weigert sich der Verkäufer, kann gegen ihn sogar ein Bußgeld verhängt werden.
Widerruf und RücktrittZum Schutz des Verkäufers und Käufers kann im Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel oder ein Widerrufsrecht festgelegt werden. Werden Vereinbarungen nicht eingehalten, kann eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktreten. Daneben besteht immer ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Kaufverträge können auch durch Anfechtungen, Rückabwicklungen oder Schadensersatz aufgelöst werden.

Diese Schritte sind jedoch nicht ohne Weiteres möglich, sobald ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde. Auch eine arglistige Täuschung wegen eines wesentlichen Mangels (z. B. eine falsche Altersangabe der Immobilie) kann zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen.

Ist der Vertrag erst einmal notariell beurkundet, kann man ihn nicht ohne Weiteres auflösen. Ein Ausnahmefall wäre die Nichtigkeit gemäß § 138 BGB, z. B. wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht unerheblich vom objektiven Wert der Immobilie abweicht.

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