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Immobilienkauf – Wichtige Tipps für Käufer und Verkäufer

  • 10 Minuten Lesezeit
Immobilienkauf – Wichtige Tipps für Käufer und Verkäufer

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – das Vorhaben ist mit erheblichem Aufwand und einigen Risiken verbunden. Wer keinen Makler beauftragt, sollte bereits in die Vorbereitung einige Zeit investieren. Erfahren Sie hier, worauf Verkäufer und Käufer achten sollten.

Die wichtigsten Fakten

  • Der Kaufvertrag wird erst mit der Beurkundung durch den Notar wirksam. 

  • Das Grundbuch gibt Auskunft über den Eigentümer und Belastungen der Immobilie. 

  • Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Grundbuchamt durchgeführt. 

  • Liegt eine Auflassungsvormerkung vor, ist dies im Grundbuch zu sehen. 

  • Eigentumswohnung: In der Teilungserklärung wird die Gebäudeaufteilung festgelegt. 

So gehen Sie vor

  1. Prüfen Sie als Verkäufer die Immobilie und beseitigen Sie ggf. Mängel. 
  2. Besichtigen Sie als Käufer die Immobilie und achten Sie auf Mängel und Lage. 
  3. Ermitteln Sie den aktuellen Immobilienwert. 
  4. Stellen Sie Unterlagen (Energieausweis, Grundbuchauszug, Lageplan, Teilungserklärung etc.) zusammen. 
  5. Lassen Sie sich von einem fachkundigen Rechtsanwalt vor der Unterzeichnung zu allen Schritten beraten. 
  6. Vereinbaren Sie zur Beurkundung des Kaufvertrags einen Notartermin. 

Immobilienkauf: Was sollten Käufer vor Vertragsabschluss beachten?

Die wichtigsten Fragen für Käufer zu Beginn sind: Was kann ich mir leisten? Und ganz grundsätzlich: Kann ich mir überhaupt eine Wohnung oder ein Haus leisten? Klären Sie die Finanzierung sehr gründlich, bevor Sie mit der Suche nach Ihrem Traumhaus beginnen. 

Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden? Um zukünftige Probleme zu vermeiden, sollten Sie als Käufer alle Informationen über die Immobilie einholen, die Ihnen Erkenntnisse über den möglichen Zustand der Immobilie liefern können. 

  • Lassen Sie sich Baupläne oder Handwerkerrechnungen vorlegen, die Ihnen einen möglichen Zustand der Immobilie liefern können. 

  • Das Vorliegen einer Baugenehmigung, die Kenntnis der zulässigen Nutzung, eine Einsicht des Lageplans sowie das Wissen um eventuell bestehenden Denkmalschutz sowie mögliche Altlasten sind alles vor dem Vertragsschluss zu erledigende Aufgaben.

  • Sehr wichtig ist für Sie der Blick ins Grundbuch. Legt Ihnen der Verkäufer einen solchen Grundbuchauszug nicht vor, kann er Sie schriftlich zur Einsichtnahme ermächtigen. 

  • Bringen Sie in Erfahrung, welche Belastungen (z. B. Wohnrecht, Grundschuld, Hypothek, Vorkaufsrecht etc.) auf dem Objekt liegen oder ob Rechte Dritter eingetragen sind. Diese können den Wert erheblich schmälern. Hier hilft ein Blick ins Grundbuch. Die rechtlichen Nachteile sind dann finanziell abzugelten – in der Regel über den Kaufpreis. Wenn möglich, ist sofort im Kaufvertrag die Löschung dieser Rechte zu bestimmen. 

  • Ein weiterer Punkt, der stets zu klären ist, sind offene Kosten für die Erschließung des Grundstücks oder Anschlüsse des Gebäudes. Dabei hilft eine Nachfrage bei der Stadt oder Gemeinde bzw. den Versorgerunternehmen. 

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie entsprechende Informationen einholen, z. B. über die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die zulässige Nutzung des Sondereigentums oder den Bestand der Rücklagen. 

  • Die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen sind wichtig, da sie bspw. Informationen über anstehende Instandsetzungen enthalten können. Die zusätzlichen Kosten können Sie einberechnen und ggf. dadurch den Kaufpreis drücken. 

  • Schließlich sollten Sie sich nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage erkundigen. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko überraschender Sonderumlagen (z. B. für Sanierungsmaßnahmen) gering. 

  • Sehen Sie die letzten Jahresendabrechnungen ein. 

  • Klären Sie die Höhe des Hausgeldes. Es sind die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen an den Verwalter für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. 

  • Erkundigen Sie sich insbesondere nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko überraschender Sonderumlagen (z. B. für Sanierungsmaßnahmen) gering. 

  • Ist die Eigentumswohnung vermietet, lassen Sie sich den Mietvertrag zeigen und lernen Sie die Mieter kennen. Sie treten mit dem Erwerb der Wohnung in das Mietverhältnis ein und sind fortan Vermieter. Zwar treffen Sie nicht alle vorherigen Ansprüche der Mieter gegenüber dem vorherigen Vermieter, da Sie nicht Rechtsnachfolger werden. Befand sich der Verkäufer aber im Verzug mit einer Schadensbegleichung, können auch Sie haftbar werden. Auch Versicherungen übernimmt der Käufer. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht von einem Monat nach Eigentumsübergang.

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Was sollten Verkäufer vor Vertragsabschluss beachten?

Auch als Verkäufer sollten Sie sich gut vorbereiten. Prüfen Sie die Wohnung oder das Haus auf Mängel und beseitigen Sie diese. Möchten oder können Sie diese nicht beseitigen, müssen Sie den Käufer zumindest hierüber informieren. Sonst kann dieser den Kauf wegen arglistiger Täuschung anfechten. Sie müssen den Verkauf dann teuer rückabwickeln, den Kaufpreis zurückzahlen und erhalten das mangelhafte Haus zurück. Der Käufer kann auch die Beseitigung des Mangels verlangen. Scheitert diese, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten und zugleich Schadensersatz verlangen. 

Ebenso sollten Sie den aktuellen Immobilienwert ermitteln, z. B. durch eine Online-Immobilienbewertung oder durch einen Experten vor Ort. Wenn Sie im Internet eine Anzeige veröffentlichen möchten, sollten Sie Fotos, einen Grundriss und ggf. eine detaillierte Objekt- und Lagebeschreibung bereitstellen. 

Die wichtigsten Angaben zur Immobilie sind die Wohnfläche (Quadratmeter) und ggf. die Nutzungsfläche, Lage, Baujahr und der Zustand, denn sie bestimmen den Preis maßgeblich. Deshalb ist es sinnvoll, wenn Sie bei einer Besichtigung eine Auflistung aller Renovierungsarbeiten, der laufenden Kosten und Sanierungen vorbereiten. 

Für den Immobilienverkauf müssen Sie natürlich auch einige rechtliche Vorgaben erfüllen, z. B. einen Energieausweis bereitstellen. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen seit 2014 bestimmte Angaben zu Energiewerten in Inseraten für Wohnungen und Häuser gemacht werden. Wenn Sie noch keinen Ausweis besitzen, können Sie online einen anfordern. 

Der Verkauf einer Immobilie kostet sehr viel Zeit. Sollte Ihnen der Aufwand zu zeitintensiv und aufwendig sein, können Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Der Profi verfügt über viel Erfahrung und Marktkenntnis. Er kann beispielsweise den Preis Ihrer Immobilie sicher einschätzen. Vor allem aber übernimmt er die gesamte Organisation, z. B. begleitet er potenzielle Interessenten durch die Immobilie und bespricht alles Wichtige mit ihnen. 

Was muss im Kaufvertrag für ein Haus stehen?

Wenn sich Käufer und Verkäufer über die grundlegenden Eckpunkte einig sind, ist es Zeit für den Kaufvertragsentwurf. Der Entwurf des Vertrags sowie dessen Beurkundung erfolgt durch einen Notar, den i. d. R. der Käufer bezahlt und auswählt. Nachdem beide Parteien den Entwurf geprüft haben und mögliche Anpassung verhandelt wurden, sollte ein Notartermin vereinbart werden. 

Die Beurkundung ist in Deutschland beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtend, andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Notar nochmals über Folgen des Verkaufs informieren soll und den Parteien der Umstand über den Übergang der Immobilie bewusst wird.
Im Immobilienkaufvertrag für ein Gebäude befinden sich Angaben zu den Vertragsparteien sowie alle Informationen bezüglich des Kaufgegenstands. 

Hierzu zählen unter anderem: 

  • Angaben zu den Vertragsparteien 
  • Angaben zu den Zahlungsmodalitäten 
  • Bekannte Mängel 
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie 
  • Eintragungen im Grundbuch (Grundschuld, Pfandrechte) 
  • Gewährleistungsregelungen (z. B. Rücktrittrecht bei Mängeln) 
  • Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten 
  • Kaufpreis 
  • Lage, Größe und Art der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.) 
  • Maklerprovision 
  • Mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel) 
  • Verzugszinsenregelung etc.

Bei Neubauten sollten Zahlungen sich nach Bauabschnitten bemessen. Das schafft Sicherheit auf beiden Seiten, wenn Probleme auftreten. Im Übrigen sollte der Kaufpreis erst fällig sein, wenn ein lastenfreier Eigentumsübergang gewährleistet ist. 

Was muss im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung stehen?

Auch der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung muss beim Notar beurkundet werden. Er beinhaltet unter anderem: 

  • Angaben zu den Vertragsparteien 
  • Angaben zur Zahlungsabwicklung 
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie 
  • Eintragungen aus dem Grundbuch (Grundschuld, Pfandrechte) 
  • Gemeinschaftsordnung (Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl, Gebühren für Wasser und Strom usw.) 
  • Gewährleistungsregelungen (z.B. Rücktrittrecht bei versteckten Mängeln) 
  • Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten 
  • Kaufpreis 
  • Lage, Größe und Art der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.) 
  • Maklerprovision 
  • Miteigentumsanteil (Höhe der Instandhaltungsrücklagen, Angaben zu Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum etc.) 
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört 
  • Sondereigentum (Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.) 
  • Sondernutzungsrechte (Gartenfläche, Rasenflächen, Parkplätze, Abstellplätze etc.) 
  • Teilungserklärung usw.

Eigentumsübertragung beim Immobilienkauf

Wurde der Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbucheintrages beim Grundbuchamt. Die sog. Auflassungsvormerkung dient als Absicherung für den Käufer – der Verkäufer kann das Objekt nun nicht mehr veräußern. 

Vor der Übertragung hat der Verkäufer einige Nachweise zu erbringen: 

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes 
  • Zahlung des Kaufpreises 
  • Löschungsbewilligung für eventuelle Grundschulden 
  • Bei Wohnungen: Nachweise von Verwalter und evtl. Mieter (Fristablauf, Vorkaufsrecht etc.)

Liegen diese Nachweise vor, erfolgt die Zahlungsaufforderung an den Käufer. Wird die Immobilie finanziert, muss der Käufer beim Notar eine Grundschuldeintragung vornehmen lassen. Ist das Geld vom Käufer beziehungsweise seiner Bank überwiesen, wird der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlassen.

Was Sie beim Immobilienkauf oder -verkauf noch wissen sollten

Grunderwerbsteuer
Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, erhalten Sie zeitnah einen Bescheid vom Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer. Häufig trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, die vom Kaufpreis abhängig ist und zwischen 3,5 % und 6,5 % beträgt. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird für den Grundstücksbesitz und die Bebauung fällig – und vom Käufer gezahlt. Da es sich um eine Gemeindesteuer handelt, wird sie viermal im Jahr fällig. Immobilienbesitzer können beim Finanzamt Auskunft über den Grundsteuerbetrag erhalten.
Mängel
Haben Sie bei der Besichtigung der Immobilie Mängel festgestellt? Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen. Allerdings gilt dies nicht bei bewusst verschwiegenen Mängeln. Beim Kauf einer neuen Immobilie bestehen per Gesetz Gewährleistungsansprüche bei Mängeln für den Zeitraum von fünf Jahren ab der Abnahme.
Schlüsselübergabe
Erst wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, erfolgt in der Regel die Übergabe des Schlüssels. Möchte der Käufer etwa bereits mit Renovierungsarbeiten beginnen, kann eine vorherige Übergabe vereinbart werden. Allerdings sollte dann eine Anzahlung geleistet werden.
Spekulationssteuer
Wird eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach Erwerb verkauft, muss der Eigentümer die sog. Spekulationssteuer bezahlen. Ihre Höhe ist abhängig vom Einkommensteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie. Steuerfrei verkauft werden kann das Haus oder die Wohnung, wenn der Eigentümer mindestens im Verkaufsjahr und zwei Jahre vor der Veräußerung selbst darin gelebt hat.
Übergabeprotokoll
In das Übergabeprotokoll für den Verkauf bzw. Kauf für Häuser und Wohnungen gehören prinzipiell die gleichen Informationen, die auch im Mietübergabeprotokoll stehen. Das sind Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern und Stromzählern, Mängel, aktuelle Rechnungen von kürzlich getätigten Renovierungen etc.
Verkehrswert
Der Verkehrswert dient als wichtige Grundlage, um den Kaufpreis bzw. Verkaufspreis einer Immobilie zu ermitteln. Insbesondere Banken greifen bei einer Finanzierung auf den Verkehrswert zurück, um den maximalen Beleihungswert zu bestimmen. Die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen ist unumgänglich.
Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn die Immobilie beim Verkauf noch nicht abbezahlt ist und durch einen Kredit finanziert wird, kann die kreditgebende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vom Verkäufer verlangen. Diese fällt an, wenn durch die Vertragsauflösung ein Zinsschaden entsteht.
Anfechtung, Widerruf und Rücktritt

Kaufverträge können auch durch Anfechtungen, Rücktritt oder Widerruf aufgelöst werden. Diese Schritte sind jedoch nicht ohne Weiteres möglich: Ist der Vertrag erst einmal notariell beurkundet, kann man ihn nicht ohne Weiteres auflösen. Es müssen verschiedene Voraussetzungen wie arglistige Täuschung, ein Rücktrittsgrund oder ein bestehendes Widerrufsrecht vorliegen.

Vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft man nicht alle Tage. Zum Schutz vor bösen Überraschungen sollte vor dem Erwerb einiges klar sein. Denn ein Rücktritt vom Vertrag ist nur sehr selten möglich. In einem richtungsweisenden Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass der Käufer einer Immobilie einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages habe und von seinem Kaufvertrag zurücktreten könne (BGH, Az.: V ZR 173/05).

Worum ging es: Kurze Zeit nach der Wohnungsübergabe stellte der Käufer geringfügige Feuchtigkeitsschäden im Keller fest und forderte seinen Verkäufer auf, die Mängel zu beseitigen. Dieser verweigerte allerdings jegliches Tätigwerden und verwies auf den Gewährleistungsausschluss. Daraufhin erklärte der enttäuschte Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Umstand, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht erheblich waren, könne im vorliegenden Fall nicht das Rücktrittsrecht des Käufers ausschließen, da der Verkäufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte und arglistig verschwiegen hatte. Fazit der BGH-Richter: Wer Mängel verschweigt, genießt im Rahmen einer Interessenabwägung kein schutzwürdiges Vertrauen auf den Bestand des Vertrags. 

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung 

Grundsätzlich gilt bei Sachmängeln ein Vorrang des speziellen Gewährleistungsrechts vor dem Anfechtungsrecht – mit Ausnahme der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB). Hier ist die Anfechtung als zusätzliche Anspruchsgrundlage neben der Mängelhaftung des Verkäufers uneingeschränkt zulässig. Grund: Ein arglistig handelnder Verkäufer bedarf keines Schutzes.

Sollte sich der Käufer entscheiden, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, muss er eine solche aber nachweisen können. Die bloße Vermutung, dass dem Verkäufer bzw. dem Makler die Mängel bekannt gewesen sein müssten, reicht hierfür nicht aus. 

Als Alternative: Minderung und Schadenersatz

All denjenigen Käufern, die anstelle einer Rückabwicklung die erworbene Immobilie aber lieber behalten möchten, stehen die Rechte auf Kaufpreisminderung und Schadensersatz zu. Voraussetzung dafür ist, dass dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wird und diese fruchtlos abläuft. Während vor der Schuldrechtsreform die Haftung des Verkäufers bei nur unerheblichen Mängeln komplett entfiel, bleiben nach aktuellem Recht Kaufpreisminderung und Schadensersatz in jedem Fall bestehen– und sei der auszugleichende Mangel und damit der zu ersetzende Betrag auch noch so gering. 

Foto(s): ©Pixabay/VisionPics

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