Die gefährliche Nachhaftung des BGB-Gesellschafters - hier als Wohnungseigentümer

Kaufen mehrere Personen eine Eigentumswohnung, so schließen diese den Kaufvertrag immer häufiger als BGB-Gesellschaft. Wie die aktuelle Entscheidung des BGH zeigt, bestehen dabei aber auch erhebliche Risiken durch eine Nachhaftung der einzelnen BGB-Gesellschafter. Bei Ausscheiden aus einer BGB-Gesellschaft sollte der ausscheidende Gesellschafter daher die folgenden Punkte beachten.

Der Fall

Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2020 mit der Frage befasst, inwieweit die 5-jährige Nachhaftung aus § 160 Abs.1 Satz 1 HGB in Hinblick auf Verpflichtungen der BGB-Gesellschaft gegenüber dem Verband der Wohnungseigentümer Anwendung findet, BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19.

Im entschiedenen Fall war die BGB-Gesellschaft bereits seit 1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ein Gesellschafter schied aufgrund eines gegen ihn gerichteten Insolvenzverfahrens bereits 2002 aus der BGB-Gesellschaft aus. Im September 2013, also über 10 Jahres später, wurde ein Wirtschaftsplan beschlossen, aus dem die WEG Hausgeldansprüche gegen den schon lange ausgeschiedenen Gesellschafter geltend macht.

Für die Nachhaftung kommt es auf die Eintragung im Grundbuch an

Der BGH entschied, dass es   für die Abgrenzung der „bis dahin begründeten Verbindlichkeiten“ im Sinne von § 160 HGB im Verhältnis zu Neuverbindlichkeiten nicht darauf ankäme, wann entsprechende konkrete Zahlungspflichten begründende Beschlüsse seitens der WEG gefasst wurden, sondern ob die Rechtsgrundlage für die Zahlungsverpflichtung bis zum Ausscheiden begründet wurde. Diese Rechtsgrundlage sei die Eintragung der BGB-Gesellschaft in das Grundbuch.

Insofern erstreckt sich die Nachhaftung eines aus einer BGB-Gesellschaft ausgeschiedenen Gesellschafters, welche Wohnungseigentümerin ist, auch auf Beitragspflichten, welche erst auf nach seinem Ausscheiden gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer beruhen.

Dieses gilt gemäß der Entscheidung nicht nur für Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, sondern ausdrücklich auch für Beschlüsse über Sonderumlagen.

Der Fristbeginn der Nachhaftung

Der BGH hatte sich ferner mit der Frage auseinandergesetzt, wann die 5-jährige Nachhaftungsfrist beginnt. Bei einer KG oder OHG beginnt diese Frist aufgrund der Publizität des Handelsregisters mit der Handelsregistereintragung bezüglich des Ausscheidens des Gesellschafters. Bei der BGB-Gesellschaft beginnt diese Frist aufgrund der nicht vorhandenen Handelsregistereintragung allerdings erst mit der Kenntnis des jeweiligen Gläubigers (hier der Wohnungseigentümergemeinschaft, bzw. deren Verwalters) vom Ausscheiden des BGB-Gesellschafters aus der BGB-Gesellschaft.

Der ausgeschiedene Gesellschafter wurde vom BGH daher verurteilt, das Hausgeld zu zahlen.

Was ist also bei einem Ausscheiden eines BGB-Gesellschafters zu tun?

Die wichtigste Konsequenz aus dieser BGB-Entscheidung ist, dass bei einem Ausscheiden eines Gesellschafters aus der BGB-Gesellschaft unverzüglich der WEG-Verwalter in nachweisbarer Form über das Ausscheiden zu unterrichten ist, um den Lauf der Nachhaftungsfrist in Gang zu setzen.

Der jeweilige Gesellschafter trägt aber auch dann für weitere 5 Jahres das Risiko, aus nach seinem Ausscheiden gefassten Beschlüssen der WEG in Anspruch genommen zu werden. Dies kann das Hausgeld, die Abrechnungsspitze aber auch Sonderumlagen betreffen.

Dieses Risiko besteht nicht (mehr), falls die BGB-Gesellschaft die Wohnung veräußert. Ab Eintragung des neuen Erwerbers im Grundbuch scheidet eine Haftung der BGB-Gesellschaft aus und damit auch der bereits ausgeschiedenen Gesellschafter, da ab diesem Zeitpunkt der neue Eigentümer der WEG gegenüber haftet.

JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte beraten Sie gerne auch bereits vor dem Erwerb oder Verkauf einer Eigentumswohnung und klären Sie über Ihre Rechte und Pflichten auf. Ansprechpartner ist Rechtsanwalt Ulrich Husack, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie für Bank- und Kapitalmarktrecht

UH | 19.08.2020