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Die Stellung eines Nachmieters – Wahrheit oder Mythos?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Muss ich als Mieter einen Nachmieter stellen? Und kann ich dadurch früher aus der Wohnung ausziehen?

Grundsätzlich ist jeder Mieter bei Beendigung eines Mietvertrages an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden. Diese betragen im Bereich des Wohnraummietrechts drei Monate zum Ende des Kalendermonats (§ 573 c BGB) abzüglich einer Karenzzeit von drei Werktagen. Ein Mietverhältnis besteht also ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Vermieter noch drei Monate zum Ende eines Kalendermonats bzw. bis zum Ende des übernächsten Kalendermonats, falls die Kündigung innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats dem Vermieter zugeht.

Eine Neuvermietung der Wohnung nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist ist zunächst alleinige Angelegenheit des Vermieters, da eine zukünftige Vermietung ja stets lediglich in seinem Interesse sein dürfte.

Weit verbreitet ist jedoch die Annahme, dass ein Mieter durch die Stellung von drei Nachmietern bereits frühzeitig, also vor Ablauf der 3 Monate Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag ausscheiden könnte. Dem ist allerdings nicht so. Mieter können durch Stellung eines Nachmieters nicht zwingend eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verlangen.

Ein vorzeitiges Ausscheiden kommt immer nur dann in Betracht, wenn der Vermieter hiermit einverstanden ist und dadurch einvernehmlich (wenn auch oft nur mündlich) der Mietvertrag aufgehoben wird. Ob dazu dann ein Nachmieter ausreicht oder mehrere Optionen geboten werden müssen, ist letztlich Sache der Vereinbarung zwischen den Parteien.

Bei Mietverträgen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden, gibt es davon abgesehen keine Möglichkeit zur Beendigung vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

In Fällen, in denen ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit (z. B. auf zwei Jahre befristet) geschlossen wurde oder in denen im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss für einen gewissen Zeitraum vereinbart wurde, ist dies jedoch auch gegen den Willen des Vermieters möglich. Hierfür müsste aber eine Vereinbarung im Vorfeld ausdrücklich getroffen worden sein (Nachmieterklausel) oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Nachmieterklausel

Die Parteien eines Mietverhältnisses können im Mietvertrag eine Klausel hinsichtlich einer potenziellen Nachmieterregelung vereinbaren. Hier ist zu unterscheiden zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel.

Eine unechte Nachmieterklausel liegt vor, wenn dadurch dem Mieter nur das Recht gegeben wird, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit offen, einen vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen und sich selbst um einen Nachfolger zu bemühen. Wird durch die Suche der beiden Parteien ein Nachmieter gefunden, so wird dadurch der alte Mieter ab Übernahme durch den neuen Mieter vom Mietvertrag befreit.

Eine echte Nachmieterklausel hat zum Inhalt, dass der Mieter einen Anspruch darauf hat, einen Nachmieter zu stellen und der Vermieter auch an den benannten Nachfolger gebunden ist.

In den meisten Fällen – zumindest im Wohnraummietrecht – handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel. Dies liegt daran, dass der Vermieter sein Risiko hinsichtlich eventueller Mietausfälle durch den neuen Mieter möglichst gering halten möchte und deshalb zumindest ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Nachmieters behalten möchte.

Hier lohnt sich also oft ein Blick in den bestehenden Mietvertrag, um Licht ins Dunkel zu bringen.

Berechtigtes Interesse

Andernfalls kommt eine vorzeitige Beendigung durch Stellung eines Nachmieters nur infrage, wenn von einem berechtigten Interesse seitens des Mieters auszugehen ist. Hier kommt es darauf an, ob der Mieter ein besonderes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat, und darüber hinaus die vorzeitige Beendigung auch dem Vermieter zumutbar ist. Hintergrund ist, dass nach dem deutschen Zivilrecht im Allgemeinen geschlossene Verträge einzuhalten sind und nur in besonderen Ausnahmefällen eine Abweichung davon vorgenommen wird.

Es sind also das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages für die abgeschlossene Dauer und das Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung gegeneinander abzuwägen. Relevanz für den Vermieter haben die Aspekte, ob ein potenzieller Nachmieter persönlich annehmbar und solvent ist und dadurch das Risiko eventueller Mietausfälle für den Vermieter gering gehalten wird. Im Vergleich dazu muss das Interesse des Mieters in erheblichem Umfang überwiegen, sodass das Festhalten am Vertrag über eine lange Vertragslaufzeit eine unangemessene Härte für ihn bedeuten würde.

Anerkannte Beispiele aus der Rechtsprechung hierfür sind:

  • Eine berufliche Versetzung des Mieters, die er nicht selbst herbeigeführt hat.
  • Ein Umzug in ein Pflegeheim, weil sich der Mieter nicht mehr selbst versorgen kann.
  • Eine schwere Erkrankung des Mieters, sodass die Nutzung der Wohnräume für die Zukunft dauerhaft fast unmöglich wird.

Liegt eine derartige bzw. vergleichbare Situation vor, kann ein Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und einen zumutbaren Nachmieter nur aus besonders wichtigen Gründen ablehnen.

Auf unbefristete Mietverträge, die mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden können, ist diese Möglichkeit grundsätzlich nicht übertragbar. Die Rechtsprechung macht hiervon lediglich eine Ausnahme und wendet die Möglichkeit der Nachmieterstellung bei berechtigtem Interesse auf Fälle von „Altverträgen“ an, in denen noch längere Kündigungsfristen für Mieter vorgesehen sind.

Rechtsfolge

Sollte unberechtigt ein Nachmieter durch den Vermieter abgelehnt werden, so hat dies zur Folge, dass der Mieter so gestellt wird, als wäre das Mietverhältnis vorzeitig beendet worden. Er wird also auch ab diesem Zeitpunkt von der Zahlung des monatlichen Mietzinses frei.

Da die Frage, ob ein Nachmieter gestellt werden kann bzw. muss, also stets von vielen Faktoren des Einzelfalls abhängt und nicht pauschal gleich beantwortet werden kann, stehen wir gern für eine abschließende Prüfung zur Klärung der rechtlichen Lage zur Verfügung.

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            Rechtsanwältin Apollonia Bauer (BLP - Bauer & Partner mbB, Rechtsanwalts- und Steuerberatungsgesellschaft) Rechtsanwältin Apollonia Bauer

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