Die Vertragsanpassung im Gewerbemietrecht und der Pacht - Ein Ausweg aus der Corona-Krise?

Während der in der Corona-Pandemie der Online-Handel einen weiteren Aufschwung erfährt, haben die Gastronomen und Einzelhändler unter den verschärften Maßnahmen zur Eindämmung des Virus zu leiden.

Die Kunden müssen wegbleiben; die kalkulierten Umsätze bleiben aus. Gleichwohl sind insbesondere die monatliche Miete bzw. Pacht weiterhin zu zahlen. Ohne entsprechende Regelungen im Mietvertrag steht dem Mieter nach der deutlich überwiegenden Meinung auch kein Recht zur Minderung der Miete zu (beispielhaft LG Heidelberg v. 30.07.2020 Az.: 5 O 66/20), da der Mieter das Verwendungsrisiko alleinig trage.

Auch das Recht eine Vertragsanpassung an die gegebenen Umstände zu verlangen, wurde nahezu einhellig verneint, da für die Mieter keine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung gesehen wurde.

Der Gesetzgeber schafft eine Regelvermutung

Mit dem Ziel, die Gewerbetreibenden finanziell zu entlasten, sah sich der Gesetzgeber veranlasst, eine Regelvermutung zu statuieren, nach der eine Störung der Geschäftsgrundlage durch die COVID-19-Pandemie gesetzlich vermutet wird.

Doch was bedeutet diese „Vermutung“ nun konkret für die Mieter bzw. Pächter?

Über diese Vermutung kann es dem Mieter möglich sein, eine Vertragsanpassung gegenüber dem Vermieter/Verpächter erfolgreich einzufordern, wenn dem Mieter/Pächter in Anbetracht der wirtschaftlichen Folgen eine unveränderte Fortführung des Miet- bzw. Pachtvertrages nicht zumutbar ist.

In Artikel 240 § 7 EGBGB heißt es hierzu wie folgt:

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Der Mieter bzw. Pächter muss nunmehr also nicht mehr darlegen, dass nach Vertragsschluss derart schwerwiegende Veränderungen des zur Grundlage des Miet- bzw. Pachtverhältnisses gemachten Umstände eingetreten sind. Von dieser Darlegungslast wird der Mieter durch die vorstehende Vermutung befreit.   

Der Mieter bzw. Pächter muss jedoch weiterhin darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Dies wird den Mietern/Pächtern jedoch nur dann gelingen können, wenn sie ihrem Vermieter/Verpächter Einblick in ihre Geschäftszahlen gewähren. 

Insbesondere der Vergleich zu den Umsätzen aus den Vergleichsmonaten des letzten Jahres vor der Pandemie sowie etwaig erhaltende staatliche Ausgleichszahlungen wären im Rahmen der in jedem konkreten Fall vorzunehmenden Einzelabwägung zu berücksichtigen. 

Gerne prüfen wir für Sie die Erfolgsaussichten einer Anpassung des bestehenden Miet- oder Pachtverhältnisses. 

Marc Barnewitz

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht