Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB

Lange war in der Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verbrauchereigenschaft nach § 13 BGB zusteht. Nunmehr hat der BGH diese Frage in drei Entscheidungen (Urteil vom 24.03.2015, Az. VIII ZR 243/13; VIII ZR 360/13; VIII ZR 109/14) für einen Großteil der Anwendungsfälle bejaht. In der Sache ging es um die AGB-Kontrolle eines Gaslieferungsvertrages.

Dem Gericht lagen drei Klagen von Wohnungseigentümergemeinschaften vor, die sich gegen eine formularmäßige Preisanpassungsklausel in einem Gaslieferungsvertrag wehrten, nach der sich der Preis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert. Derartige Klauseln hatte der BGH in früheren Entscheidungen gegenüber Unternehmern i.S.d. § 14 BGB als wirksam anerkannt (BGH, Urteil vom 14.05.2014 – VIII ZR 114/13; Urteil vom 14.05.2014); allerdings gegenüber Verbrauchern i.S.d. § 13 BGB als unwirksam – zumindest für zukünftige Preisanpassungen – angesehen (BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 178/08; Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 304/08). Mithin war in den drei zugrundeliegenden Fällen fraglich, ob die Klausel bei ihrer Verwendung gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält.

Grundlegend heißt es in den Urteilen VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14:

„Wohnungseigentümergemeinschaften seien immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihnen mindestens ein Verbraucher angehöre und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken diene. Das gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handele, denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne der §§ 13, 14 BGB komme es im Falle einer Stellvertretung grds. auf die Person des Vertretenen an.“

Mithin hat der BGH es als entscheidend angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliere, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft werde. Hinzu komme, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handele.

Demnach waren die Preisanpassungsklauseln als unwirksam anzusehen, so dass sie die vom Versorgungsunternehmen verlangten erhöhten Beträge nicht schuldeten bzw. ihnen ein Rückforderungsanspruch zustehe, soweit sie die verlangten Beträge gezahlt hätten.

Fazit:

Für die betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaften hat dies einen entscheidenden wirtschaftlichen Faktor zur Folge: So ging es im Verfahren VIII ZR 243/13 um einen Betrag von rund 185.000,00 Euro für einen Lieferzeitraum von 2 ½ Jahren. Ähnliche Höhen sind bei anderen Wohnungseigentümergemeinschaften in der Praxis nicht auszuschließen, so dass darauf geachtet werden sollte, inwiefern eine Preisanpassung nach dem aktuellen Versorgungsvertrag erfolgt. Jedenfalls gibt der BGH den Wohnungseigentümergemeinschaften und der Rechtspraxis wichtige und greifbare Kriterien in die Hand, die es nun erlauben, sich auf die Verbrauchereigenschaft zu berufen und mithin sich günstige Konditionen zu bedienen. In wie vielen Fällen dies in der Praxis tatsächlich vorkommen wird, ist nur im Groben einzuschätzen. Allerdings sind die Versorgungsunternehmen mit hoher Wahrscheinlichkeit darauf bedacht, dass die maximalen Erträge aus dem jeweils zugrundeliegenden Versorgungsvertrag herausgeholt werden. Diese Entscheidung gilt entsprechend für alle weiteren Lieferungsverträge, insbesondere bei Energielieferungsverträgen.