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Eigenbedarfskündigung des Vermieters
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Dauerbrenner: die Eigenbedarfskündigung des Vermieters für seine Familienangehörigen
Häufigster Eigenbedarfskündigungsgrund ist der, dass der Vermieter für seine nahen Angehörigen die vermietete Wohnung kündigt.
Hier möchte ich auf den häufigsten Fall, der in der Praxis vorkommt, eingehen. Der Vermieter kündigt für seinen Sohn oder seine Tochter, also seinen direkten Familienangehörigen. In der Begründung der Kündigung ist es ausreichend, wenn der Vermieter nur vernünftige und nachvollziehbare Gründe angibt (z. B. Wunsch, dem Arbeitsplatz näher zu sein, persönliche Veränderungen wie Heirat, Ruhestand, Getrenntleben, Zusammenzug mit Partner, Kinderwunsch etc.).
Der BGH stellt folgenden Wortlaut zu der formellen Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung auf:
Es reicht, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er „identifiziert und von anderen Gründen unterschieden“ werden kann. Dementsprechend ist die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.
Ausführungen zu möglichen Alternativen zur Deckung des Bedarfs sind entbehrlich, weil das Kündigungsschreiben nicht dazu dient, den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Weiterhin hat sich die Rechtsprechung in Wesentlichen zu den Kündigungsgründen geändert.
Wo früher der Vermieter noch darlegen musste, ob anderweitige freistehende Alternativobjekte zur Verfügung stehen, ist dies seit der neuesten Entscheidung des BGH nicht mehr erforderlich (BGH Urt. V. 15.03.2017 V III ZR 270/ 15). Für das Vorliegen von der Härtegründen ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.
Schlechte wirtschaftliche Verhältnisse oder die drohende Obdachlosigkeit stellen keinen Fall der unzumutbaren Härte dar! Am sinnvollsten wäre es vor Klageerhebung das Gespräch mit den Mietern zu suchen. Hierbei können bereits im Vorfeld die Weichen gestellt werden, wenn dem Vermieter bekannt ist, worauf es dem Mieter überhaupt ankommt. Oftmals sind es finanzielle Hindernisse der Mieter, die durch eine einfache meist schnell wirkende Beihilfe zum Umzug behoben werden können.
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