Eigentümer haftet für Brandschaden beim Nachbarn

Der Fall: Der Eigentümer des Nachbarhauses beauftragt Handwerker mit Reparaturarbeiten am Dach. Bei diesen Arbeiten verursacht der Handwerker schuldhaft einen Brand, bei dem das Haus vollständig niederbrennt. Durch den Brand und die Löscharbeiten wird das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Die Haftpflichtversicherung der Nachbarin verklagt den Eigentümer und den Handwerker auf Schadensersatz. Der Handwerker geht in Insolvenz. Die Klage gegen den Eigentümer wird sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht abgewiesen.

Das Gericht: Der BGH gibt schließlich dem Nachbarn Recht. Der Eigentümer ist als Störer im Sinne des 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich. Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz am Grundstück, sondern auch daraus, dass der Grundstückseigentümer die Verantwortung für ein Geschehen zu tragen hat. Für den Eigentümer ergab sich zudem eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen. Hier ist der Grundstückseigentümer für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich, er hat also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt. Zurechnungskriterien sind unter anderem die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung. Der vorliegende Brandschaden stellt kein allgemeines Risiko (wie z. B. Blitzschlag) dar. Der Grundstückseigentümer ist daher als mittelbarer Handlungsstörer zu qualifizieren, da die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch die Willensbetätigung des Eigentümers verursacht worden ist. Maßgeblich ist, dass die aufgetretene Störung seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen ist. Schließlich war der Eigentümer derjenige, der die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst hat und der aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollte.

Kopinski-Tipp: In ähnlichen Entscheidungen hatte der Bundesgerichtshof dem Grundstückseigentümer z. B. dafür die Verantwortung überbürdet und ihn als Störer qualifiziert, wenn das Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät, Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt ist. Meines Erachtens handelt auch der Wohnungseigentümer als Störer, wenn durch einen Rohrleitungsbruch in seiner Wohnung Wasser in die darunterliegende Wohnung gelangt. Das gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist, die Mieter beim Einzug die Waschmaschine falsch anschließen und das austretende Wasser andere darunterliegende Wohnungen zerstört.

S.a. BGH, 09.02.2018, V ZR 311/16