Eigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – Wer sitzt am längeren Hebel?

Eigentümer geraten als Vermieter leicht in problematische Situationen: Nicht selten stimmen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht mit jenen im Mietvertrag überein. Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung bergen Konfliktpotential, schon die Auswahl des Mieters kann zu Schwierigkeiten führen.

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen oft darauf, eine Vermietung von ihrer Zustimmung abhängig zu machen. Dies ist für gewöhnlich in der Teilungserklärung festgehalten und durch das Wohnungseigentumsrecht gedeckt. In der Regel wird die Zustimmung vor Abschluss des Mietvertrags beim Verwalter eingeholt.

Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi von der Wiesbadener Kanzlei Cäsar-Preller erläutert: „Meist ist das eine Formsache – ein Mietvertrag darf nur unter der Vorlage triftiger Gründe verwehrt werden: Zum Beispiel, wenn es in der Vergangenheit Auseinandersetzungen zwischen dem Mieter und einem anderen Eigentümer gab, oder wenn die Wohnung in einem kurzen Zeitraum an wechselnde Personen vermietet wird.“ Wie aber ist die Rechtslage, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält? Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi: „Dem Mieter kann dann nicht ohne weiteres gekündigt werden, sein Mietvertrag bleibt wirksam.“

Gegebenenfalls, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vermieter dazu anhalten, eine Auflösung des Mietvertrages herbeizuführen. Einer Kündigung schiebt das Mietrecht einen Riegel vor, der Vermieter kann jedoch versuchen, den Mieter durch die Zahlung einer Abfindung zum Auszug zu bewegen.

Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi führt aus: „Prinzipiell kann eine WEG die Haltung von Hunden und Katzen in der Wohnung verbieten, der Eigentümer kann ein solches Verbot gegenüber seinem Mieter aber nicht immer durchsetzen. Das Verbot der Tierhaltung oder des Musizierens ist mietrechtlich nicht durchsetzbar.“

Natürlich besteht die Möglichkeit, Mieter auszusuchen, die weder ein Tier noch ein Musikinstrument mitbringen. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Möglichkeit der Klage auf Unterlassung der Hundehaltung, falls ein Hundehalter einzieht.

Auch wenn es um Umbauarbeiten in der Wohnung oder das Anbringen einer Satelliten-Schüssel geht, sind Eigentümer gut beraten, sich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abzustimmen.

Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi: „Die Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage trägt allein der Vermieter. Die Verteilung der Kosten wird im Mietvertrag festgelegt, meist liegt ihr die Wohnfläche zugrunde. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter im Rahmen einer Frist von zwölf Monaten zugestellt werden.“

Bei von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Modernisierungsmaßnahmen kommt der Vermieter ebenfalls leicht in eine Zwickmühle: Weigert sich ein Mieter, die Maßnahmen zu dulden, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, ihn auf Duldung zu verklagen.