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Eine tatsächlich geschuldete Mietminderung unterliegt nicht der Insolvenzanfechtung
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Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Reduzierung der Miete unterliegt in der Insolvenz des Vermieters nach Ansicht des Landgerichts Rostock nicht der Insolvenzanfechtung, wenn dem Mieter auch ohne die Vereinbarung ein Anspruch auf Reduzierung der monatlichen Miete zusteht.
Die spätere Insolvenzschuldnerin vermietete am 10. Juni 2004 Büroräume in Rostock an einen Anwalt zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei. Die monatliche Miete betrug 2.540,40 EUR inklusive Nebenkostenpauschale.
Ebenfalls am 10. Juni 2004 schlossen Anwalt und Insolvenzschuldnerin einen Rechtsberatungsvertrag, der für ein Pauschalhonorar von monatlich 580,- EUR die ständige Beratung der Insolvenzschuldnerin in zivilrechtlichen Angelegenheiten beinhaltete.
Die Mietvertragsparteien hatten zunächst eine monatliche Miete von 1.960,40 EUR inklusive Nebenkosten vereinbart. Im Hinblick auf den Rechtsberatungsvertrag mit gleicher Laufzeit und Kündigungsfrist stimmte der Anwalt einer um 580,- EUR erhöhten monatlichen Miete zu, da die erhöhte Miete durch das Rechtsberatungshonorar kompensiert wurde.
Ab Februar 2005 minderte der Anwalt die monatliche Miete um 460,- EUR, weil die Vermieterin keine Büroreinigung, Gehwegreinigung und keinen Winterdienst mehr ausführte.
Mit Beschluss vom 29. November 2005 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Vermieterin eröffnet.
Mit Beschluss vom 24. Juli 2006 ordnete das Amtsgericht Rostock die Zwangsverwaltung des Hausgrundstücks in Rostock an und bestellte Rechtsanwalt F. zum Zwangsverwalter.
Der Rechtsberatungsvertrag des Anwalts mit der Insolvenzschuldnerin wurde zum 31. Mai 2005 beendet. Der Anwalt vereinbarte deshalb mit der Insolvenzschuldnerin am 28. Juni 2005 eine Reduzierung der monatlichen Miete um 580,- EUR auf 1.960,40 EUR.
Die Insolvenzverwalterin hat wegen dieser Mietreduzierung die Insolvenzanfechtung erklärt.
Mit Schreiben vom 23. November 2005 erklärte der Anwalt gegen offene Mietforderungen die Aufrechnung mit unstreitigen Gebührenforderungen in Höhe von 8.079,26 EUR.
Die Insolvenzverwalterin hat wegen dieser Aufrechnung ebenfalls die Insolvenzanfechtung erklärt.
Die Insolvenzverwalterin behauptet, der Anwalt habe spätestens seit dem 30.03.2005 die tatsächlich bestehende Zahlungsunfähigkeit der Insolvenzschuldnerin gekannt.
Die Insolvenzverwalterin verklagt den Anwalt auf Zahlung von 16.204 €.
Der Anwalt beantragte Klageabweisung.
Das Gericht verurteilte den Insolvenzverwalter auf Zahlung von 0,80 € und wies die Klage im Übrigen ab.
Durch Vereinbarung vom 28. Juni 2005 haben der Anwalt und die Insolvenzschuldnerin die monatliche Miete um 580,- EUR wegen des Wegfalls des parallel abgeschlossenen Rechtsberatungsvertrages reduziert.
Diese Vereinbarung unterliegt nicht der Insolvenzanfechtung. Zwar erfolgte die Vereinbarung nach dem Insolvenzantrag. Die Mietreduzierung benachteilige hingegen die Insolvenzgläubiger nicht, weil dem Anwalt auch ohne die Vereinbarung ein Anspruch auf Reduzierung der monatlichen Miete um 580,- EUR ab Juni 2005 zustand.
Die vom Anwalt geschuldete monatliche Miete betrug letztendlich 1.500,40 EUR, weil ihm in Höhe von 460,- EUR ein Minderungsrecht wegen Mietmängeln zusteht.
Die Mietzinsforderung der Insolvenzschuldnerin ist in Höhe von 8.079,26 EUR durch Aufrechnung des Beklagten erloschen. Die Aufrechnung unterliegt nicht der Insolvenzanfechtung. Die Aufrechnungslage entstand vor Insolvenzeröffnung denn die Honorarrechnungen des Beklagten wurden bis spätestens Oktober 2005 gestellt.
Die Begründung einer Aufrechnungslage kann zwar eine anfechtbare kongruente oder inkongruente Rechtshandlung darstellen. Voraussetzung sei jedoch, dass die maßgebliche Rechtshandlung innerhalb der kritischen Zeit erfolgte. Das sei hier indes nicht der Fall.
Auf die Frage der Zahlungsunfähigkeit der Insolvenzschuldnerin und die behauptete diesbezügliche Kenntnis des Anwalts komme es nach allem nicht an.
Hinsichtlich der verbleibenden Restforderung von 5,60 EUR (14 x 0,40 EUR) steht der Insolvenzverwalterin nur für die Monate Juni und Juli 2005 (2 x 0,40 EUR = 0,80 EUR) der Anspruch zu. Die Mietforderungen ab August 2005 steht dem Zwangsverwalter Rechtsanwalt F. zu.
(Quelle: Landgericht Rostock, Urteil vom 26.09.2007; 4 O 134/07)
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