Entschädigungsanspruch für Wochenendhäuser

Pachtverträge aus DDR-Zeiten

Unterschiedliche Auffassungen über Eigentums- und Besitzverhältnisse sind seit Jahrhunderten ein weitverbreitetes, rechtliches (Streit-)Thema. In den letzten Jahren mehren sich die Rechtsfälle, bei denen es um einen Entschädigungsanspruch für Wochenendhäuser geht, deutlich. Oft liegen diesen Rechtsstreitigkeiten in Ost- und Mitteldeutschland Pachtverträge zugrunde, welche noch aus vergangenen DDR-Zeiten stammen. Die Pächter berufen sich auf diese Verträge, Verpächter wollen davon nur allzu gern nichts wissen. Doch wem steht bei der Rückgabe solcher Grundstücke eigentlich was zu?

Entschädigung nach Zeitwert

Gesetzgebend für oben genannte Konflikte ist in erster Linie das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG), in dessen § 12 Abs. 2 dem Nutzer nach Kündigung durch den Grundstückseigentümer eine Entschädigung auf den aktuellen Zeitwert des von ihm rechtmäßig errichteten Bauwerks zum Zeitpunkt der Rückgabe zusteht. Nicht entscheidend für den Entschädigungsanspruch ist dabei, ob der Grundstückseigentümer für das Bauwerk Verwendung hat. Das sogenannte Wegnahmerecht, das die Frage klärt, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut zurückgegeben wird, obliegt allein dem Nutzer. Allerdings umfasst die Rechtsprechung des BGH bezüglich der Höhe des Entschädigungsanspruchs auch noch andere Baulichkeiten auf dem Grundstück und die zur Erschließung erforderlichen Anlagen, wie z. B. Strom, Wasser, Verrohrungen, Anpflanzungen oder Einzäunungen.

Wertausgleich durch Grundstückseigentümer

Diese Rechtsprechung lässt sich wie folgt erklären: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein vom Nutzer auf einem fremden Grundstück errichtetes Bauwerk bei Vertragsbeendigung noch einen erheblichen Wert darstellen kann. Dieser Wert soll dem Nutzer einerseits nicht ersatzlos entfallen, dem Grundstückseigentümer andererseits nicht unentgeltlich als Vorteil zufallen. Hieraus ergibt sich dann auch bei Kündigung durch den Nutzer ein Entschädigungsanspruch für Wochenendhäuser, welcher die Vorteile ausgleichen soll, die bei Rückgabe des Grundstücks noch werterhöhend vorhanden sind. Mit § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde zudem noch ein besonderer Ausgleichsanspruch geschaffen, der den Grundstückseigentümer zum Wertausgleich verpflichtet, wenn das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden war.

Sachwert- oder Ertragswertverfahren

Je nach Sachlage kann der Verkehrswert eines Grundstücks nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Bei Bauwerken, wie z. B. Wochenendhäusern, die Erholungszwecken dienen und nicht dazu bestimmt sind, nachhaltige Erträge zu erzielen, sollte sich die Bewertung des Entschädigungsanspruchs aber in aller Regel am Sachwertverfahren orientieren.