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Erbbaurecht und Heimfall: Wann keine Entschädigung fällig wird
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Stellt der Heimfall, also die Rückübertragung eines Erbbaurechts, stets eine finanzielle Verpflichtung dar, oder besteht die Möglichkeit, die Vergütung auszuschließen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich intensiv mit dieser Frage auseinandergesetzt. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der BGH entschieden hat.
Die Klägerin und der Beklagte schlossen einen Erbbaurechtsvertrag, der vorsah, dass die Klägerin der Beklagten für 60 Jahre ein Erbbaurecht an ihrem Grundstück gewährt. Als Gegenleistung verpflichtete sich der Beklagte, einen Erbbauzins zu entrichten und auf dem Erbbaugrundstück unter anderem ein Kulturhaus zu errichten. Besonders relevant war die Verpflichtung des Beklagten, den ersten Bauabschnitt innerhalb von vier Jahren abzuschließen. Leider kam der Beklagte dieser Verpflichtung nicht nach.
Diese Vertragsverletzung führte dazu, dass gemäß dem Erbbaurechtsvertrag die Klägerin das Recht erlangte, die Rückübertragung des Erbbaurechts zu fordern (Heimfall). Für diesen Fall war im Vertrag festgelegt, dass keine Vergütung für das Erbbaurecht gezahlt werden muss. Vielmehr wurde der Beklagte dazu verpflichtet, das bereits errichtete Bauwerk auf eigene Kosten vom Grundstück zu entfernen.
Nachdem die Klägerin den Anspruch auf Heimfall geltend gemacht hatte, weigerte sich der Beklagte, das Erbbaurecht zurückzuübertragen. Der Fall wurde zunächst vor das Landgericht gebracht und endete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der in letzter Instanz über den Anspruch auf Heimfall entscheiden musste.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Klägerin Recht (BGH, Urteil vom 19.1.2024 - V ZR 191/22). Der Beklagte hat seine vertraglich übernommene Bauverpflichtung verletzt, wobei er selbst für diese Vertragspflichtverletzung verantwortlich ist. Die Einigung über eine solche Bauverpflichtung ist im vorliegenden Fall eines Erbbaurechtsvertrags zwischen einer Gemeinde und einem privaten Verein wirksam und angemessen. Bei einem unbebauten Grundstück zielt das Erbbaurecht gerade darauf ab, dem Berechtigten das Recht zu gewähren, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten.
Die Frage, ob die vertragliche Regelung über den Heimfall unwirksam ist, weil die Vergütung für das Erbbaurecht vertraglich ausgeschlossen wurde, beleuchtet der BGH im Hinblick auf die gesetzliche Regelung in § 32 Absatz 1 Satz 2 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). Diese Regelung ermöglicht es grundsätzlich, die Vergütung für den Heimfall individuell vertraglich auszuschließen. Der BGH sieht dies als sinnvoll an, da der Erbbauberechtigte selbst die Möglichkeit hat, den entschädigungslosen Heimfall zu vermeiden, indem er seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Der BGH betont jedoch, dass es Situationen geben kann, in denen ein vergütungsloser Heimfall als unverhältnismäßig angesehen werden kann. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Erbbauberechtigten beruht oder das Bauwerk bereits fast fertiggestellt ist.
Fazit
In Anbetracht der BGH-Entscheidung in Bezug auf den Heimfallanspruch im Erbbaurecht wird die Relevanz vertraglicher Vereinbarungen hinsichtlich des Vergütungsausschlusses deutlich. Das Gericht stützt seine Entscheidung wesentlich auf die Regelungen im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), die einen solchen Vergütungsausschluss beim Heimfall ermöglichen, es betont jedoch gleichzeitig, dass Fälle denkbar sind, in denen ein entschädigungsloser Heimfall als unverhältnismäßig erscheinen könnte.
Für Verbraucher unterstreicht dieses Urteil die Bedeutung sorgfältiger Vertragsabschlüsse und die Notwendigkeit, vertragliche Pflichten einzuhalten, um einen vergütungslosen Heimfall zu vermeiden. Es verdeutlicht auch die Relevanz einer ausgewogenen Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen, um mögliche Unstimmigkeiten im Falle von Vertragsverletzungen zu minimieren. Verbraucher sollten sich bewusst sein, dass die Vereinbarung über einen vergütungslosen Heimfall nicht pauschal unzulässig ist, sondern im Kontext der individuellen Vertragsbedingungen und der konkreten Umstände betrachtet werden sollte.
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