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Erwerb einer Eigentumswohnung - Teil 3

Rechtstipp vom 27.11.2009
(44)
Rechtstipp vom 27.11.2009
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Zwar wird ein ordnungsmäßiger Verwalter gegenüber einem derartigen Schuldner schnellstmöglich versuchen, vor Insolvenzeintritt einen Schuldtitel zu erwirken. Wird dann eine Zwangsverwaltung erwirkt, sind deren Kosten vorrangig vor anderen Gläubigern. Diese Kosten werden aber vom Zwangsverwalter vorschussweise von der Eigentümergemeinschaft verlangt, so dass ebenfalls Mehrkosten anfallen, die zwar im Falle der Versteigerung nach der Reform vom 01.07.07 vorrangig zu befriedigen sind, dennoch aber zunächst aufgebracht werden müssen.

Auf die Teile 1 und 2 der Ratschläge für Erwerber von Eigentumswohnungen folgt jetzt der 3. und letzte Teil. 

i) Art der Bewohner/Nutzer 

Da nicht jede Eigentumswohnung vom Eigentümer selbst genutzt wird, ist wichtig zu wissen, ob die "Struktur" der Wohnungsbenutzer dem eigenen Lebensgefühl entspricht. Nicht jeder fühlt sich in einer multikulturellen Hausgemeinschaft wohl oder möchte mit seinen Kindern neben einer Wohnung wohnen, in der ein Bordell betrieben wird.  

j) Kauf vom Bauträger 

Beim Kauf von einem Bauträger sollte unbedingt ein Augenmerk auf die Seriosität gelegt werden, insbes. dann, wenn der Bauträger eine kürzlich gegründete GmbH ist, die vom Namen her ungefähr früheren (nicht mehr existenten) GmbHs gleicht. Beim Kauf vom Bauträger verbaut dieser das Geld des künftigen Erwerbers auf einem Grundstück, das dem Erwerber (noch) nicht gehört. Eigentümer der verbauten Sachen ist regelmäßig der Grundstückseigentümer, da Baustoffe etc. mit Verarbeitung regelmäßig zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks werden. Nicht selten sind der Bauträger und das Geld verschwunden, zurück bleibt eine angefangene Bauruine ("steckengebliebener Bau").

Hier sollte alteingesessenen Bauträgern, wie z.B. regionalen Baugenossenschaften der Vorzug gegeben werden, da diese häufig jahrelang mit gleichen Architekten oder Baufirmen zusammenarbeiten und über eine ausreichende Kapitaldecke verfügen. Außerdem unterliegen diese Genossenschaften einer meist jährlichen Revision durch einen gesetzlichen Prüfungsverband.  

k) Besonderheiten bei Reihenhäusern o.Ä. 

Häufig bestehen Eigentümergemeinschaften nicht aus Eigentümern von Wohnungen in einem Haus, sondern die Liegenschaft besteht aus mehreren Reihenhäusern. Regelmäßig steht nur das jeweilige Reihenhaus im Sondereigentum. An den dazugehörenden Gärten und Vorgärten, Stellplätzen pp.., obwohl optisch durch Einzäunung etc. nicht erkennbar, besteht nur ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum im Rahmen der Gemeinschaftsordnung oder von Beschlüssen. Dies hat zu Folge, dass man in "seinem" Garten nicht frei walten und schalten kann (z.B. Errichtung von Gartenhäuschen o.ä.). Streng genommen steht jede Pflanze, jeder Baum grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.

l) Drohende oder bereits anhängige Streitigkeiten 

Zu einer seriösen Planung einer Finanzierung gehört, dass sämtliche finanziellen Risiken in ausreichendem Maße berücksichtigt werden. Neben den o.g. Kostenrisiken im Zusammenhang mit nach Eigentumserwerb fälligen Sonderumlagen, spielen auch zukünftige Rechtsverfolgungskosten eine nicht geringe Rolle. Denkbar ist z.B., dass ein oder mehrere Eigentümer verschiedene Beschlüsse beim Amtsgericht angefochten haben und der Rechtsstreit noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Hier können auf die Eigentümergemeinschaft nicht unerhebliche Verfahrenskosten zukommen, die vom Wirtschaftsplan nicht umfasst sind (auch nicht sein dürfen, da keine Kosten der Verwaltung). In einen Wirtschaftsplan aufzunehmende Rechtsverfolgungskosten sind solche, welche im Zusammenhang mit Streitigkeiten mit Dritten gezahlt werden müssen oder bereits gezahlt wurden.  

m) Vermögenshaftpflicht des Verwalters 

Gehört die Verwaltung einem Verwalterverband an? Nur dann ist gewährleistet, dass die Tätigkeit der Verwaltung durch eine ausreichende Vermögenshaftpflichtversicherung abgesichert ist, da dies regelmäßig als Beitrittsvoraussetzung verlangt wird. Falls die Verwaltung keinem Verband angehört, muss nach dem Vorhandensein einer ausreichenden Versicherung gefragt und durch den Verwalter nachgewiesen werden (Versicherungspolice). 

Nur so ist zu gewährleisten, dass im Falle der sogen. „Schlechterfüllung" des Verwaltervertrages titulierte Forderungen auch realisierbar sind.  

Die vorgenannten Punkte stellen nur eine Auswahl möglicher Gefahren beim Erwerb einer Eigentumswohnung dar und sind nicht vollzählig. 

Sobald beim Erwerb einer Eigentumswohnung Zweifel auftreten, sollte von unbefangener Seite Rat eingeholt werden. Dies kann hinsichtlich der bauseitigen Angelegenheiten durch einen (externen) Architekten geschehen, hinsichtlich rechtlicher Fragen durch einen geeigneten Anwalt (Die Anwaltskammer Frankfurt benennt Anwälte mit Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht). Hinsichtlich der Finanzierung sollte ein unabhängiger Fachmann (Verbraucherzentrale) gefragt werden, bei dem kein Interesse am Abschluss der Finanzierung besteht. Auch bei den Kreisverwaltungen gibt es unabhängige und kompetente Beratung. 

Richtig ist, dass die Beauftragung vorgenannter Personen mit Kosten verbunden sein kann. Werden damit Rechtsstreitigkeiten oder große finanzielle Verluste vermieden, hat sich die Ausgabe jedoch gelohnt. Auch nach dem Erwerb sollte zur Vermeidung von Rechtsnachteilen im Konfliktfall frühzeitig fachmännischer Rat eingeholt werden. Zu empfehlen ist deshalb der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung - möglichst ohne Selbstbeteiligung - welche die Prozessrisiken aus der Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft abdeckt. 

Grundsätzlich abzuraten ist von im Buchhandel erhältlichen umfangreichen Ratgebern, mit denen dann zunächst versucht wird, "ohne Anwaltskosten" den Konflikt zu lösen. Regelmäßig fehlt aber (nachvollziehbar) das Wissen über die Gesamtzusammenhänge des Zivilrechts, so dass regelmäßig Fehlentscheidungen getroffen werden, die dann letztendlich doch vom Anwalt zu korrigieren versucht werden müssen, was, je nach Ausmaß vorheriger Fehlentscheidung, ohne Erfolg sein kann. Der Anwalt oder auch der Architekt als Gutachter haften demgegenüber für sog. "Kunstfehler".

5. Prozessuales  

Für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnungseigentum ist sachlich das Amtsgericht zuständig, und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwertes, soweit es um Streitigkeiten unter Mitgliedern der WEG oder des Verwalters handelt. Örtlich zuständig ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Anwesen belegen ist. 

Die Gerichtskosten ergeben sich bei ab dem 01.07.07 anhängigen Streitigkeiten aus dem Gerichtskostengesetz (GKG). Gesetzliche Anwaltskosten ergeben sich aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und entsprechen der für andere zivilrechtliche Angelegenheiten normierten Höhe. 

Beim Zivilprozess hat bei vollem Obsiegen die unterlegene Partei die Verfahrenskosten zu tragen und - nach deren Festsetzung durch das Gericht - der obsiegenden Partei zu ersetzen. Streng von einer Kostentragungspflicht der unterlegenen Partei ist die Schuldnerschaft des Auftraggebers gegenüber seinem Anwalt zu trennen. Der Anwalt stellt unabhängig davon, ob Kosten bei der Gegenseite beigetrieben werden können, seinem Auftraggeber eine Rechnung über die gesetzlichen Gebühren, wenn nichts anderes vereinbart ist.

In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass manche Rechtsschutzversicherer bei der Regulierung der Verfahrenskosten nur entsprechend dem Miteigentumsanteil zahlen, was, je nach Größe der Liegenschaft und Höhe der Kosten zu einer erheblichen Selbstbeteiligung führt. Kostenschuldner ist und bleibt nämlich der Auftraggeber; mit der Rechtsschutzversicherung hat der Anwalt grundsätzlich nichts zu tun. Ob die Rechtsschutzversicherung die Rechnung in voller Höhe zahlt, geht aus den ARB (Versicherungsbedingungen) des jeweiligen Versicherers hervor.  

6. Abschließende Bemerkung 

Jährlich wechseln Tausende von Eigentumswohnungen den Eigentümer, ohne dass es dabei in der Folgezeit zu Streitigkeiten kommt. Allerdings müssen sich Gerichte in großer Zahl mit Rechtsstreitigkeiten aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts befassen. Vorgenannte Ausführungen wollen nicht vom Erwerb von derartigem Eigentum abraten, sollen aber vor einigen wesentlichen Gefahren warnen. Insbesondere die vorstehend mehrfach angeführte neue Rechtsprechung des BGH wird zu einem Anstieg von Rechtsstreitigkeiten führen, da, bisher wegen Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftige Beschlüsse, nunmehr jederzeit wegen Nichtigkeit angefochten werden können (keine Anfechtungsfrist bei Nichtigkeit). 

Festzustellen ist in diesem Zusammenhang, dass häufig Wohnungen verkauft werden, bei denen der Käufer sich nur von Äußerlichkeiten leiten lässt. Bei jedem Gebrauchtwagenkauf schaut der Käufer auch mal „unter die Haube". Dass beim Kauf von Wohnungseigentum häufig die „Katze im Sack" erstanden wird, führt nicht selten zu den vorbeschriebenen Streitigkeiten. Auch Makler reagieren erfahrungsgemäß häufig mit Erstaunen und reagieren teilweise mit Befremden, wenn sich ein Interessent - zu Recht - nach Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplänen und Protokollen erkundigt. 

Die vorbeschriebenen Gesichtspunkte und Überlegungen sind auch bei einer Ersteigerung zu berücksichtigen. Hier ist allerdings auf die Besonderheit abzustellen, dass der Ersteher nicht erst mit Eintragung seiner Person im Grundbuch Eigentümer wird, sondern bereits mit Erteilung des gerichtlichen Zuschlags. 

Wichtig ist auch, dass nach einer neueren Entscheidung des BGH die rechtsfähige WEG nicht mehr als Endverbraucher angesehen wird, so dass verschiedene verbraucherschutzrechtliche Vorschriften nicht mehr gelten.

Rechtsanwalt Peter Schmidt

Rechtsanwälte Schmidt & Maier

Kardinal-Volk-Platz 3, 63456 Hanau, Tel.: 06181.66 24 66,

www.Rae-Schmidt-Maier.de


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