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Erwerb einer Eigentumswohnung - Teil 1

Rechtstipp vom 25.11.2009
(40)
Rechtstipp vom 25.11.2009
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Einleitung  

Zum erforderlichen Verständnis der Wesensart einer sog. "Eigentumswohnung" ist notwendig, zunächst kurz auf die geschichtliche Entwicklung der Begründung von Sonder (i.e. Wohnungs)- und Teileigentum einzugehen. Sodann werden Bezeichnungen verständlich gemacht, um dann, nach Erklärung des Begriffs „Wohnungseigentümergemeinschaft", auf Gefahren vor und beim Erwerb von Eigentumswohnungen einzugehen. Danach wird kurz auf prozessuale Besonderheiten eingegangen, da die gerichtliche Auseinandersetzung zunehmend an Bedeutung gewinnt.  

Es hat sich nämlich gezeigt, dass eine Vielzahl von Konflikten zwischen Eigentümern untereinander und/ oder Eigentümern und Verwaltung nicht zuletzt deswegen entstanden sind, weil die Erwerber von Wohnungseigentum nicht wissen, was sie eigentlich gekauft haben; z.B. was ihnen "alleine" gehört, was ihnen gemeinschaftlich mit anderen gehört und was sie davon nutzen dürfen etc., welche Rechte bestehen, aber auch welchen Pflichten ein Erwerber und späterer Eigentümer unterworfen ist. Nachstehende Ausführungen richten sich insbesondere an zukünftige Käufer. Aber auch Eigentümer verstehen ihre eigene Lage mitunter falsch.  

1. Neuere Geschichte

Wohnungseigentum heutiger moderner Prägung entstand in der Bundesrepublik Deutschland nach dem 2. Weltkrieg beinahe zwangsläufig im Zuge der sich belebenden Wirtschaft und der gesellschaftlichen Entwicklung. Orientiert wurde sich an den diesbezüglichen Verhältnissen in ausländischen Rechtsordnungen. Ein Ziel war die Beseitigung der Wohnungsnot und zunächst in wenigen Fällen, das private Sparkapital so zu lenken, dass möglichst auf breiter Basis wertbeständiges Individualeigentum geschaffen werden konnte. Weitaus maßgeblicher war aber der Grund, dass einzelne Wohnungssuchende, bei denen das Kapital für ein Haus nicht reichte, zusammen ein Haus errichten und bewohnen konnten. 

Sinn war also nicht die Ermöglichung von Miteigentum mehrerer Eigentümer an einem Grundstück, sondern die Einräumung von gesondertem Eigentum an Teilen des Grundstücks, bzw. des darauf befindlichen Hauses, verbunden mit Gemeinschaftseigentum am Rest des Grundstücks einschließlich Haus. Vorläufer einer derartigen Eigentumsgestaltung waren in Deutschland vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) im Jahre 1900 das sog. "Stockwerkseigentum" (Alleineigentum an einem Teil des Hauses), welches nach Inkrafttreten durch gesetzliche Regelungen des BGB (Verbot von Sonderrechten an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks) nicht mehr möglich war. 

Um dennoch das vorerwähnte gewünschte Ziel zu erreichen, trat am 20.03.1951 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951 in Kraft. 

Nach Entscheidungen des BGH zur Rechtsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft in bestimmten Fällen und zur Nichtigkeit sog. Zitterbeschlüsse wurde die Notwendigkeit einer Reform laut. Diese ist mit weitreichenden Änderungen seit dem 01.07.07 in Kraft.

2. Was zu einer Eigentumswohnung "gehört"  

§ 1 des vorgenannten Gesetzes lautet auszugsweise: 

"...an Wohnungen (kann) Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum begründet werden." 

Wohnungseigentum besteht aus: 

  • Sondereigentum an einer Wohnung
  • Gemeinschaftlichem Eigentum in Höhe des Miteigentumsanteils an dem gesamten Grundstück einschließlich Gebäuden und anderen wesentlichen Bestandteilen; è zur "eigentlichen" Eigentumswohnung gehört daher auch Gemeinschaftseigentum, wie z.B. Dachziegel, Regenrinne, Bäume, Tiefgarage, Treppenhaus etc. 

Teileigentum ist demgegenüber das  

  • Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wiederum
  • in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Dies können Gewerberäume wie Läden, Praxisräume, Garagen oder   Tiefgaragenplätze etc. sein, wenn für diese ein eigenes Blatt im Grundbuch gebildet  worden ist. 

Teileigentum und Sondereigentum gemeinsam ist, dass es nur dem einzelnen Eigentümer gehört.  

Als weiterer Begriff ist das "Sondernutzungsrecht" zu nennen. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts (z.B. Stellplatz ohne eigenes Grundbuchblatt) steht im Gemeinschaftseigentum, gehört also allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft: Das Sondernutzungsrecht darf aber nur vom Berechtigten im Rahmen der Gemeinschaftsordnung genutzt werden, die eine Art umfassender "Hausordnung" der Eigentümergemeinschaft ist. Der Berechtigte darf den Stellplatz alleine nutzen, so als wäre er dessen „Eigentum". Den Inhalt der Gemeinschaftsordnung kann man regelmäßig der notariellen Teilungserklärung entnehmen, deren Bestandteil sie meistens ist.

Die vorgenannten Begriffe werden häufig verwechselt; auch von Berufsgruppen, die mit praktischen oder theoretischen Fragen des Wohnungseigentumsrechts oder der Verwaltung zu tun haben. In den meisten Fällen ist allerdings lediglich die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum begrifflich wichtig und strikt zu trennen.

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