Ferienvermietung in Alicante: Ein Leitfaden für Eigentümer

Bei der Vermietung von Immobilien durch den Eigentümer an Ferienurlauber sind einige rechtliche Aspekte zu beachten. Um Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, soll dieser Beitrag einen Überblick über die zu beachtenden Vorschriften für die Ferienvermietung verschaffen. Zudem soll der Beitrag eine Vorstellung von den mit der Ferienvermietung verbundenen Kosten vermitteln.

Die Vermietung von Immobilien an Touristen in Spanien unterliegt verschiedenen Vorschriften, die je nach Bundesland variieren. In Alicante, das zur Comunidad Valenciana gehört, regelt das Gesetz Valencia 15/2018 die touristische Vermietung.

Zu klären ist zunächst, was unter einer touristischen Vermietung zu verstehen ist. Denn nur, wenn es tatsächlich um eine solche handelt, findet das Gesetz Anwendung. Nach Art. 65 Valencia 15/2018 ist eine touristische Vermietung gegeben, wenn die Immobilie regelmäßig entgeltlich für Touristen-, Urlaubs- oder Freizeitzwecke vermietet wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie einem touristischen Verwaltungsunternehmen übergeben wird, den Gästen unmittelbar durch den Eigentümer zur Verfügung gestellt wird und ob die Immobilie durch Marketing vermarktet wird.

Handelt es sich unter Zugrundelegung dieser Aspekte tatsächlich um eine Ferienvermietung, so muss die Immobilie im Touristischen Unterkunftsverzeichnis der „Comunidad Valenciana“ erfasst werden und der Eigentümer muss die ordnungsgemäße Eintragung mit der entsprechenden Registrierungsnummer ausweisen können.

Die Eintragung in das Tourismusregister erfolgt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen, die im Folgenden näher beleuchtet werden.

Zunächst muss die Immobilie unmittelbar verfügbar sowie komplett möbliert und ausgestattet sein (Art. 65 Nr. 1 LTOH). Die Immobilie muss zudem gegen eine entsprechende Vergütung vermarktet werden, also einen lukrativen Zweck verfolgen (Art. 65 Nr. 2c, 63 LTOH). Außerdem muss die Immobilie für Touristen-, Urlaubs- und/oder Freizeitzwecke bestimmt sein (Art. 65 Nr. 2b LTOH).

Weiterhin muss ein Bericht zur Stadtverträglichkeit vorliegen (Art. 65 Nr. 1 LTOH). Dieser wird von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erstellt und bestätigt, dass die Immobilie gemäß den gemeindlichen oder städtebaulichen Bestimmungen für die Vermietung an Touristen zugelassen ist. Es wird ein offizielles Formular ausgefüllt und eine Gebühr entrichtet, deren Höhe von der jeweiligen Gemeinde abhängt. Außerdem muss eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Verantwortlichkeitserklärung für die Immobilie vorliegen. Hierfür werden diverse Unterlagen benötigt (u.a. Ausweiskopie, Nachweis über die Zahlung der fälligen Gebühren).

Der Antrag auf Eintragung ist das Tourismusregister kann persönlich, online oder aus der Ferne per Post bzw. bei der spanischen Botschaft gestellt werden. Für die Gültigkeit des Antrages müssen diverse Unterlagen eingereicht werden. Unter anderem muss eine Erklärung abgegeben werden, dass die bereits ausgeführten Anforderungen erfüllt sind. Zudem müssen die die Immobilie betreffenden Dokumente eingereicht werden (Kaufurkunde, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Stadtverträglichkeitsbericht, Katasterreferenznummer).

Ist die Hürde der Anmeldung der Unterkunft genommen, müssen auch während der Vermietung einige Punkte berücksichtigt werden. Zunächst muss ein Anmeldebuch für Reisende geführt werden. Hierin sind die Daten aller Gäste zu erfassen und für drei Jahre aufzubewahren. Zudem muss eine gültige Haftpflichtversicherung gegen Schäden an der Unterkunft bestehen. Außerdem ist das spanische Meldegesetz zu beachten: Alle Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft durch den Vermieter polizeilich gemeldet werden. Bei Missachtung drohen hohe Strafen. Den Gästen ist mitzuteilen, dass die persönlichen Daten verarbeitet werden; hierbei sind die Vorschriften des Datenschutzes einzuhalten.

Schließlich ist zu beachten, dass die nach Eintragung erteilte Lizenznummer außen am Ferienobjekt gut sichtbar angebracht wird. Die Nummer muss außerdem immer auch dort angegeben werden, wo die Immobilie zur Vermietung angeboten wird (z.B. im Online-Portal oder in Zeitungen).

Zuletzt soll noch ein Blick auf die mit der Ferienvermietung verbundenen Kosten geworfen werden. Zwar hängt das genaue Verfahren von der jeweiligen Gemeinde ab, umfasst aber in der Regel die folgenden Kosten: Für den Kompatibilitätsbericht fallen 50-100 EUR an, für die Registrierungsnummer 40-80 EUR. Zudem ist eine Steuer zu entrichten. In welcher Höhe die Steuer anfällt, ist abhängig davon, ob diese Als Resident oder Nicht-Resident in Spanien gezahlt wird. Als Resident sind die Mieteinnahmen in der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Als Nicht-Resident muss für jedes Quartal, in dem ein Einkommen mit der Ferienvermietung erzielt wurde, Steuern abführen. Zudem kann eine Mehrwertsteuer anfallen, wenn Dienstleistungen im Hotelsektor (z.B. Reinigung der Immobilie, Wechsel der Bettwäsche) erbracht werden.

Dieser Beitrag zeigt, dass eine Ferienvermietung in von Immobilien in Alicante zwar durchaus möglich ist, hierbei aber einige juristische Stolpersteine zu beachten sind. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sollten die dargestellten Voraussetzungen von vornherein mitgedacht und beachtet werden, sodass es nicht später zu unerwarteten Konsequenzen kommt.