Gesellschaft bürgerlichen Rechts - was ändert sich in 2024?

Praxishinweise für Eigentümer, Makler und Berater

Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) treten am 1. Januar 2024 weitreichende Änderungen, insbesondere im Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts („GbR“) in Kraft.

Die wichtigsten Praxisfragen für GbRs, insbesondere solcher GbRs, die Immobilien besitzen, hat Notarin und Rechtsanwältin Katrin Pengel aus Seevetal-Hittfeld für Sie beantwortet:

1. Welche grundlegenden Änderungen wird es geben?

Für GbRs wird ein neues Gesellschaftsregister eingerichtet, in dem – ähnlich wie im Handelsregister – bestimmte Daten der GbR und ihrer Gesellschafter veröffentlicht werden.

Nur GbRs, die im Gesellschaftsregister eingetragen sind („eGbRs“), können künftig Immobilien erwerben, veräußern oder belasten.

2. Wir haben solch eine Immobilien-GbR. Müssen wir diese nun zwingend im Gesellschaftsregister eintragen lassen?

Das kommt darauf an. Wenn Sie beabsichtigen, mit der GbR eine Immobilie zu veräußern, zu erwerben oder belasten (zB eine Grundschuld zur Absicherung eines Darlehens zu bestellen), dann ist die Eintragung zwingend und sollte möglichst frühzeitig in die Wege geleitet werden.

Wenn Sie mit Ihrer GbR zwar eine Immobilie halten, aktuell aber keine Veränderung planen (z.B. Veräußerung / Eintragung im Grundbuch), können sie auf die Eintragung im Gesellschaftsregister vorerst verzichten. Die Eintragung muss dann aber bei Veränderungen rechtszeitig nachgeholt werden.

3. Wie funktioniert die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister?

Alle Gesellschafter der GbR müssen beim Notar eine Anmeldung zur Eintragung im Gesellschaftsregister unterzeichnen und notariell beglaubigen lassen. Der Notar übernimmt alles weitere. Dies kann bereits jetzt erfolgen. Das Gesellschaftsregister nimmt seine Arbeit jedoch erst zum 1. Januar 2024 auf. Zumindest in der Startphase ist jedenfalls mit einer längeren Bearbeitungsdauer beim Gesellschaftsregister zu rechnen.

4. Welche Informationen werden im Gesellschaftsregister veröffentlicht? 

Im Gesellschaftsregister werden öffentlich einsehbar sein:

• Name, Sitz und Anschrift der GbR,
• Namen, Geburtsdaten und Wohnorte der Gesellschafter und
• die Vertretungsbefugnis der Gesellschafter.

Des Weiteren sind die wirtschaftlich Berechtigten der eingetragenen eGbR an das Transparenzregister zu melden. Das ist mit jährlichen Kosten verbunden.

5. Wir möchten noch im Jahr 2023 eine Immobilie mit unserer GbR verkaufen/kaufen. Was müssen wir beachten? 

Für Kaufverträge, die (rechtzeitig) vor dem 31. Dezember 2023 beurkundet werden, gilt grundsätzlich die alte Rechtslage. Die an dem Kaufvertrag beteiligten GbRs müssen nicht in das Gesellschaftsregister eingetragen werden. Jedoch müssen zumindest ordnungsgemäße Bewilligungen vorliegen und die Anträge zum Grundbuchamt noch unter der Geltung der alten Rechtslage, also bis spätestens zum 31. Dezember 2023, gestellt werden. Dies gilt für die zu Gunsten des Käufers einzutragende Vormerkung gleichermaßen wie etwa aufgrund von Belastungsvollmachten bestellte Finanzierungsgrundpfandrechte.

Die Einzelheiten sollten Sie jedoch rechtzeitig mit dem beurkundenden Notariat abstimmen.

6. Wir möchten mit unserer GbR im Jahr 2024 eine Immobilie verkaufen. Müssen wir etwas vorbereiten?

Ja, die verkaufende GbR sollte vor der Beurkundung im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Hierfür ist u.U. ein zeitlicher Vorlauf von mehreren Wochen erforderlich.

Für Makler:  Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob Ihre Kunden auf Verkäuferseite als GbR im Grundbuch eingetragen sind. Falls ja, sollten Sie diese idealerweise umgehend an ein Notariat verweisen, um die Eintragung in das Gesellschaftsregister zu erwirken, nicht erst bei Handelseinigkeit mit einem Käufer.

7. Unsere Familie möchte ihre Immobilie(n) langfristig halten und generationenübergreifend in einer Familien-GbR verwalten. Gibt es hier Zeitdruck?

Wenn Sie Ihre Immobilie(n) noch 2023 in eine GbR (Familiengesellschaft) einbringen, vermeiden Sie zumindest für den Moment die ab 1.1.2024 andernfalls verpflichtende Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister und im Transparenzregister.

8. Wird es Änderungen bei der Grunderwerbsteuer geben?

Die Auswirkungen der Reform auf die Grunderwerbsteuer, insbesondere auf derzeit noch geltende Begünstigungen bei Immobilien-Übertragungen von GbR-Gesellschaftern an die GbR und umgekehrt sind derzeit Gegenstand heftiger Diskussionen. Diese Frage kann daher zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht beantwortet, Auswirkungen können jedenfalls aber auch nicht ausgeschlossen werden.

Für Fragen und die immer erforderliche individuelle Beratung 
 stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Ihre Notarin und Rechtsanwältin in Seevetal-Hittfeld
 Katrin Pengel

Katrin Pengel Rechtsanwältin & Notarin 
 Hittfelder Schulstr. 13 • 21218 Seevetal
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