Grundstückserwerb und Immobilien Share Deals

Der Erwerb eines Grundstücks erfolgt in der Regel durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein "Immobilien Share Deal" kein direkter Kauf des Grundstücks ist, sondern der Kauf von Anteilen an einer Personengesellschaft (wie GbR, OHG, KG) oder einer Kapitalgesellschaft (wie GmbH, AG).

Risikofaktoren beim Immobilienkauf per Share Deal

Share Deals werden oft aus steuerlichen Gründen gewählt, insbesondere um die Grunderwerbsteuer zu minimieren. Allerdings hat der Gesetzgeber in jüngster Zeit Maßnahmen ergriffen, um solche Steuergestaltungen einzuschränken. Das hat den Share Deal zwar nicht obsolet gemacht, aber seine steuerliche Optimierung erheblich erschwert. 

Vor dem Hintergrund steigender Grunderwerbsteuern haben Investoren nach Alternativen gesucht, um diese Steuerlast zu umgehen. Dies führte zu politischen Reaktionen, und eine Reform der Grunderwerbsteuer ist geplant. Dadurch werden die Anforderungen an die steuerliche Zulässigkeit eines Share Deals voraussichtlich verschärft, beispielsweise bei steuerfreien Erwerben durch Investoren und deren Mit-Investoren.

In Anbetracht dieser Entwicklungen ist es ratsam, vor einer Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf über Share Deals eine gründliche steuerliche Beratung in Betracht zu ziehen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Erhöhter Due Diligence Aufwand

Ein nicht zu unterschätzender Aufwand entsteht auch durch die Due Diligence, da nicht nur ein Grundstück, sondern eine Gesellschaft erworben wird, die eine Vielzahl von Rechten und Verpflichtungen eingegangen sein kann, darunter Arbeitsverträge, Darlehensverträge oder Steuerschulden. Die damit verbundenen Kosten für rechtliche und steuerliche Überprüfungen können erheblich sein.

Käufer sollten sich außerdem bewusst sein, dass sie bei einem Immobilien Share Deal potenziell größere Risiken eingehen als beim Kauf einer Immobilie. Daher empfiehlt sich ein Immobilienerwerb über Share Deals nur bei ausreichendem Investitionsvolumen und nicht aus rein kurzfristigen Gewinnmotiven (z. B. Steuerersparnis).

Notarielle Beurkundung & Kosten beim Immobilien Share Deal

Die Frage, ob die Beurkundung eines Share Deals notwendig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Bei Kapitalgesellschaften, insbesondere GmbHs, ist die notarielle Beurkundung des Verkaufs und der Übertragung von GmbH-Anteilen immer erforderlich. In der Immobilienbranche bestand lange Zeit die Frage, ob bei Immobilientransaktionen in Bezug auf GmbHs und Personengesellschaften (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG) entsprechend dem § 179a Aktiengesetz ein notariell beurkundeter Gesellschafterbeschluss erforderlich ist.

Glücklicherweise hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2019 klargestellt, dass § 179a AktG nicht auf andere Gesellschaftsformen als Aktiengesellschaften analog angewendet werden sollte. Dies hat auch zu einer Einsparung von Beurkundungskosten geführt. Dennoch ist zu beachten, dass ein Gesellschafterbeschluss in der Regel weiterhin erforderlich ist, insbesondere wenn er in den Gesellschaftsverträgen festgehalten ist.

Bei Personengesellschaften wie Kommanditgesellschaften (insbesondere GmbH & Co. KG) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts hängt die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung von den jeweiligen Gesellschaftsverträgen ab.

Vertragsgestaltung im Rahmen von Immobilien Share Deals

Die Vertragsgestaltung eines Share Deals folgt im Allgemeinen den Praktiken eines Unternehmenskaufs. Es sind jedoch spezifische Aspekte zu beachten, wie detaillierte Angaben zum erworbenen Grundstück, seinem Zustand und Mietstatus. Insbesondere beim Kauf von Gewerbeimmobilien enthalten Anteilskaufverträge oft Klauseln zur Mindestmiete oder aufschiebende Bedingungen, um sicherzustellen, dass der Käufer das Objekt in einem bestimmten Entwicklungsstadium oder bei einem bestimmten Vermietungsgrad erwirbt.

Auf der sicheren Seite bei Share Deals!

Abschließend sollte betont werden, dass der Erwerb von Immobilien über Share Deals niemals ohne eine qualifizierte anwaltliche Beratung durchgeführt werden sollte. Angesichts der jüngsten Gesetzgebung ist eine sorgfältige steuerliche Prüfung besonders wichtig.

Benötigen Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit einem Immobilien Share Deal, stehen Ihnen die Anwälte von ROSE & PARTNER, insbesondere unsere Spezialisten für Immobilienrecht, grundsätzlich gerne zur Verfügung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite: https://www.rosepartner.de/rechtsberatung/immobilienrecht.html