Grundbucheinsicht – wie öffentlich ist das Grundbuch?

Ein Blick ins Grundbuch kann sehr aufschlussreich sein. Wer ist Eigentümer eines Nachbargrundstücks? In welcher Höhe ist ein Grundstück belastet? Das Grundbuch und die dazugehörigen Grundakten liefern dazu viele interessante und nützliche Informationen.

Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, welches bei den Amtsgerichten geführt wird, jedoch kann nicht grenzenlos im Grundbuch "geschnüffelt" werden. Nach § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) muss ein sog. berechtigtes Interesse der interessierten Person bestehen.

Das berechtigte Interesse an der Grundbucheinsicht

Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht des Grundbuchs i.S.v. § 12 Abs. 1 GBO ist nach der Rechtsprechung gegeben, wenn ein sachlich gerechtfertigtes Interesse dargelegt wird, das sich im Unterschied zum rechtlichen Interesse nicht auf ein bereits vorhandenes Recht oder konkretes Rechtsverhältnis stützen muss, sondern auch mit einem (beispielsweise) wirtschaftlichen oder bloß tatsächlichen Interesse begründet werden kann.

Es ist also nicht erforderlich, dass zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer bereits eine rechtliche Beziehung besteht (wie z.B. zwischen dem Mieter und dem Vermieter).

Auf der anderen Seite genügt nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers. Der Antragsteller muss Gründe vortragen, die das Grundbuchamt überzeugen, dass er nicht zu unbefugten Zwecken oder reiner Neugier Einsicht begehrt. Das Grundbuch ist also nicht ganz so "öffentlich" wie man zunächst meinen könnte.

Kaufinteresse allein reicht nicht

Beispielsweise genügt es nicht, vorzutragen, dass man das Grundstück gerne kaufen wolle und daher den Eigentümer ermitteln wolle. Ein Kaufinteressent hat nur dann ein Einsichtsrecht, wenn bereits Verhandlungen mit dem Grundeigentümer geführt werden. Denn es ist denkbar, dass der Eigentümer gar kein Interesse hat, mit entsprechenden Anfragen konfrontiert zu werden, etwa weil er gar nicht verkaufen oder vermieten will.

Ein berechtigtes Interesse wurde in der Vergangenheit unter anderem bejaht bei Ehegatten, die in Zugewinngemeinschaft leben, mit dem Argument, dass es möglich sein muss, etwaige Zugewinnausgleichsansprüche berechnen zu können. Auch Erben und Pflichtteilsberechtigte haben jedenfalls nach Eintreten des Erbfalls ein berechtigtes Interesse. Eine Grundbucheinsicht schon zu Lebzeiten der Erblasser lehnt die Rechtsprechung hingegen ab.

Zuletzt hat natürlich der Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags ein Einsichtsrecht. Ein berechtigtes Interesse besteht aber auch im Falle der Eigenbedarfskündigung.

Treuhandgesellschaft zur Geheimhaltung des Immobilieneigentums

Will ein Eigentümer den Umfang seines Immobilienbestands geheim halten, so bietet sich das Halten des Grundstücks über eine Treuhandgesellschaft an. Eine derartige Gestaltung bietet sich jedoch aufgrund der nicht unerheblichen Gründungskosten und laufenden Kosten nur bei großen Immobilienbeständen an.

Ein Grundbuchauszug kann über einen Notar angefordert werden, wobei der Notar darauf bestehen wird, dass das berechtigte Interesse dargelegt wird. Alternativ ist es auch möglich, persönlich bei dem Grundbuchamt vorzusprechen oder schriftlich einen Grundbuchauszug zu beantragen.

Benötigen Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit einer Grundbucheinsicht, stehen Ihnen die Anwälte von ROSE & PARTNER, insbesondere unsere Spezialisten für Immobilienrecht, grundsätzlich gerne zur Verfügung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite: https://www.rosepartner.de/grundbuch-grundbucheinsicht.html