Haus schenken und Nießbrauch vorbehalten?

Steuern, Kosten, Absicherung, Pflichtteil etc.

Viele Immobilien werden nicht erst im Zuge einer Erbschaft, sondern bereits zu Lebzeiten des Eigentümers durch eine Schenkung weitergegeben. Behält sich der Schenker dabei ein Nießbrauchsrecht vor hat das eine Reihe von positiven, gegebenenfalls aber auch negativen Auswirkungen.

Unsere Fachanwälte, Steuerberater und Immobilienexperten haben im folgenden Beitrag die wichtigsten Aspekte des Vorbehaltsnießbrauchs bei der Immobilie zusammengetragen. Ausführliche Informationen finden Sie auch auf unserer Kanzleiwebsite:

https://www.rosepartner.de/niessbrauch-immobilie-haus-wohnung.html

Wirtschaftliche Absicherung des Schenkers

Bei jeder lebzeitigen unentgeltlichen Übertragung von Vermögen, sollte sich der Schenker bestmöglich absichern. Das gilt unabhängig davon, ob die Schenkung im Familienkreis stattfindet oder etwa ein Lebensgefährte Beschenkter ist. Durch den Vorbehalt des Nießbrauchs bleibt der Schenker weiter zur umfassenden Nutzung des Hauses bzw. der Wohnung berechtigt, obwohl er das Eigentum verliert. Anders als beim Wohnrecht kann der Schenker die Immobilie nicht nur weiter selbst bewohnen, sondern hat auch die Möglichkeit der Vermietung – und zwar auf eigene Rechnung. So kann er etwa mit Mieteinnahmen im Alter mögliche Pflegekosten finanzieren. Neben dem Nießbrauch sollten sich Schenker übrigens auch mit der vertraglichen Vereinbarung von Rückforderungsrechten absichern.

Schenkungsteuer mit Nießbrauch vermeiden

Häufig sind lebzeitige Schenkungen an Kinder oder andere Personen steuerlich motiviert. Langfristig soll Erbschaftsteuer vermieden werden, insbesondere durch die mehrfache Ausnutzung der persönlichen Freibeträge, die alle 10 Jahre zur Verfügung stehen. Da die Schenkung als freigiebige Zuwendung grundsätzlich der Schenkungsteuer unterliegt, gilt es, diese möglichst gering zu halten oder zu vermieden. Hier hilft der Nießbrauch, da dessen Wert die Steuerwert der Immobilie mindert. Dazu kapitalisiert man den Nießbrauch auf der Grundlage des Jahreswertes, der sich vor allem aus der Miete bzw. möglichen Miete des Objekts, sowie aus der noch verbleibenden statistischen Lebenserwartung des Schenkers ergibt. Je jünger der Schenker bei der Übertragung, umso größer der Steuerspareffekt beim Nießbrauch.

Auch an die Einkommensteuer denken

Steuerlich bedeutend ist auch die Verteilung der Lasten bzw. Kosten des Hauses bzw. der Eigentumswohnung. Diese beeinflussen den Jahreswert des Nießbrauchs und damit die Belastung mit Schenkungsteuer. Ebenso wichtig sind aber die Auswirkungen auf die Einkommensteuer. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist es sinnvoll, dass der Nießbraucher, der ja weiter die Mieteinkünfte hat, die anfallenden Kosten der Immobilie und auch einen etwaigen Schuldendienst steuerliche geltend machen kann.

Außerdem kann es aus einkommensteuerlicher Sicht sogar sinnvoll sein, auf den Nießbrauch zu verzichten. Denn unter Umständen spart die Familie viele Steuern, wenn die Einkünfte aus der Vermietung bei den Kindern auflaufen, die womöglich noch einen niedrigen Grenzsteuersatz haben oder vielleicht gar keine sonstigen Einkünfte haben, so dass ihr Freibetrag bei der Einkommensteuer gar nicht genutzt wird.

Pflichtteilsergänzung wegen Nießbrauch?

Abstand vom Nießbrauch sollte man auch dann nehmen, wenn ein wichtiger Grund für die Schenkung der Immobilie darin liegt, dass man den Grundbesitz dem Zugriff eines enterbten Angehörigen entziehen will. Ist dieser (z.B. als Kind) pflichtteilsberechtigt, bleibt der Wert der Immobilie erst 10 Jahre nach der Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteils komplett unberücksichtigt. Behält sich der Schenker aber einen umfassenden Nießbrauch vor, wird der Wert des Hauses bzw. der Wohnung auch noch nach 10 Jahren voll bei der „Pflichtteilsergänzung“ berücksichtig. Die Rechtsprechung geht dann nämlich davon aus, dass wirtschaftlich gar keine Schenkung vollzogen wurde.

Alternativen zum Nießbrauch

Bei größeren werthaltigen Immobilienvermögen sollten Eigentümer auf gesellschaftsrechtliche Lösungen zurückgreifen. Grundbesitz in einem sogenannten Familienpool lassen sich rechtlich und steuerlich optimal verwalten und weitergeben, indem man Familienmitglieder an der Familiengesellschaft beteiligt.

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