Hausverkäufer ist pleite: Wer zahlt Kaution?

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Auch wenn der Voreigentümer eines vermieteten Hauses die Kaution nicht insolvenzfest angelegt hat, muss der Hauserwerber die Kaution an den Mieter ausbezahlen. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann man häufig ein „Schnäppchen" machen und ein Haus zu einem vergleichsweise günstigen Preis kaufen. Der Erwerber einer vermieteten Immobilie tritt dann aber nach § 57 ZVG in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein, sodass er dem Mieter die Kaution nach § 566a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ausbezahlen muss.

Hausverkäufer wird insolvent

Im konkreten Fall wurde über das Vermögen eines Mannes das Insolvenzverfahren eröffnet und sein vermietetes Haus zwangsversteigert. Als der Mieter auszog, verlangte er vom Hauserwerber die Auszahlung der Kaution, was vom neuen Vermieter aber abgelehnt wurde. Immerhin habe der Hausverkäufer die Kaution nicht getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt, sodass er den Betrag selbst nie erhalten habe und auch zukünftig wohl nicht erhalten werde, weil er zur Insolvenzmasse gehöre. Der Streit endete daraufhin vor Gericht.

Hauserwerber trägt Insolvenzrisiko des Veräußerers

Der Bundesgerichtshof (BGH) verpflichtete den Hauserwerber zur Ausbezahlung der Kaution. Denn mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer stets die Pflicht, dem Mieter die Kaution auszubezahlen. Das gilt unabhängig davon, ob er selbst die Kaution vom früheren Vermieter erhalten hat oder noch erhalten kann.

Vorliegend war die Kautionssumme in die Insolvenzmasse gefallen, sodass sie der Hauskäufer wohl nicht mehr erlangen würde. Da die Sicherheit weder insolvenzfest angelegt noch an den Erwerber weitergeleitet worden war, übernahm dieser das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters. Anderenfalls trage sonst der Mieter das Risiko, dass er sein Geld gar nicht mehr oder nur unter größten Schwierigkeiten zurückerhält, was der Gesetzgeber aber gerade mit § 566a BGB vermeiden wollte.

(BGH, Urteil v. 07.03.2012, Az.: XII ZR 13/10)

(VOI)