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Hinweispflichten des Immobilienverkäufers nach der Rechtsprechung
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Das Unterlassen der Aufklärung über Mängel des verkauften Objekts führt - auch bei einem vollständigen Gewährleistungsausschluss - zur Anfechtbarkeit des Kaufvertrages wegen Arglist oder dazu, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Um eine spätere Rückabwicklung des Kaufvertrages (Rückübereignung der Immobilie und Geldrückzahlung) zu vermeiden, muss der Verkäufer vor Vertragsschluss, am Besten im notariellen Kaufvertrag, auf alle ihm bekannten wesentlichen Sach- und Rechtsmängel hinweisen. Das bewusste Verschweigen solcher Mängel begründet die Arglist des Verkäufers auch ohne Nachfrage des Käufers.
Die Rechtsprechung hat angenommen, dass eine Aufklärungspflicht / Offenbarungspflicht des Verkäufers bestehen kann wenn z.B.
- Baustoffe verwandt wurden, die bei der Errichtung des Wohngebäudes gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind (z.B. Asbest); oder
- Altlasten, auch der Verdacht muss offenbart werden;
- bei unzureichender Isolierung, Feuchtigkeit und Schimmelbildung;
- bei regelmäßiger Überschwemmung eines Hausgrundstücks mit Oberflächenwasser;
- Undichtigkeit des Daches, der Terrasse, etc.;
- bei regelmäßiger Überflutung des Kellers wegen unzureichender Kanalisation;
- Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung (zum Beispiel für den Ausbau des Dachs ) oder
- beim Abweichen von der Baugenehmigung;
- Baugrundstück teilweise im Landschaftsschutzgebiet liegt;
- Abhängigkeit der Wasser-und Abwasserversorgung von der Gestattung des Nachbarn;
- Denkmalschutz der Immobilie;
- bei Schädlingsbefall (z. B. Holzbock, Legionellen im Trinkwasser)
- schlechter Ruf der Immobilie (früheres Bordell);
- Hellhörigkeit einer Eigentumswohnung;
- bei wesentlicher, nicht ortsüblicher Geruchsbelästigung;
- bei Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung, die Tatsache, dass das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündbar ist.
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