Horrende Heizkosten - das muss kein Mietmangel sein

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Manch einem Mieter schwillt der Kamm, platzt der Kragen, wenn er die Heizkostenabrechnung bekommt. Cool bleiben, sagt der Bundesgerichtshof. Sonst wird's noch teurer.

Als viel zu hoch erscheinen dem Mieter eines Ost-Gewerbemietobjekts die Heizkosten. Die Fernwärme-Anlage sei überdimensioniert. Er könne sie nicht selbst regulieren, zur Einstellung benötige er einen Techniker. Überhaupt: Die Heizung in dem noch zu DDR-Zeiten errichteten Objekt könne gar nicht wirtschaftlich betrieben werden. Deshalb sei die Mietsache mangelhaft. Er schreitet zur Selbstjustiz und mindert nach eigenem Gusto die Miete.

Damit kommt er nicht durch.

Der BGH entscheidet am 18.12.2003 (XII ZR 80/12) zu Gunsten des Vermieters. Auch wenn vereinzelt die Auffassung verbreitet werde, eine einwandfrei funktionierende, aber hohe Kosten verursachende Heizung stelle einen Mangel dar. Diese Meinung sei falsch.

Entspricht eine Heizungs- und Lüftungsanlage den technischen Standards, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgeblich sind, liegt kein Mangel vor.

Wer alte Anlagen am Maßstab der energiesparenden neuen Anlagen misst, vergleicht Äpfel mit Birnen.

Auf diese Weise darf die vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters nicht - quasi durch die Hintertüre - eingeführt werden. Auch aus dem gesetzlichen Wirtschaftlichkeitsgebot in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, das nur für die Wohnraummiete gilt, lässt sich bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung kein Minderungsrecht ableiten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in Zeiten explodierender Energiekosten von besonderer Bedeutung.

Mieter, die großen Wert auf eine wirtschaftliche Heizung legen, müssen sich vor Abschluss des Mietvertrages über die zu erwartenden Heizkosten vergewissern. Sie können sich beispielsweise die Abrechnungen der vergangenen Jahre vorlegen lassen oder einen Heizungsfachmann um seine Einschätzung bitten.

Gefährlich ist es, vom Minderungsrecht Gebrauch zu machen, wenn kein Mangel vorliegt. Das kann zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Besser ist es im Zweifel, die volle Miete unter Vorbehalt zu bezahlen und zeitnah klären zu lassen, ob ein Mangel vorliegt. Dafür bietet sich das selbstständige Beweisverfahren an.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.


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