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Illegal errichtete Immobilien in Andalusien – Vorsicht beim Immobilienkauf

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Zuletzt berichtete die Mallorca Zeitung am 04.11.2018 (https://www.mallorcazeitung.es/lokales/2018/11/04/inselrat-mallorca-lasst-wochentakt-hauser/63772.html), dass der Inselrat nunmehr verstärkt gegen illegal errichtete Häuser vorgeht und quasi im Wochentakt Häuser abreißen lässt. Bereits 168 Abrissbescheide wurden vollstreckt. Droht solch ein Szenario nun auch in Andalusien?

Das Baurecht in Spanien ist länderspezifisch geregelt. Jede Provinz hat also ihr eigenes Baurecht. Seit dem Jahr 2003 mit Inkrafttreten des Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía(LOUA) gilt auch in Andalusien ein strenges Verbot illegalen Bauens. Das Gesetz regelt genauestens, wie die Entwicklung nicht bebaubarer Flächen vorzunehmen ist.

War es früher üblich, billiges Ackerland („suelo rustico“) zu erwerben und dann mit einem Haus zu bebauen, das offiziell als „Scheune“ deklariert wurde, um sich später „bestrafen“ zu lassen und das Gebäude quasi nachträglich zu legalisieren, geht dies heute nicht mehr. Das LOUA hat dies nun grundlegend geändert.

Für illegal errichtete Gebäude sieht das Gesetz nun drastische Strafen vor, die sich am Marktwert vergleichbarer Gebäude orientieren und leicht sogar sechsstellige Beträge erreichen können. Zudem ist der Abriss illegal errichteter Bauten zwingend vorgeschrieben.

Strafen werden nach Tagen bemessen und steigen mit der Zeit immer weiter an, bis der Bauherr des illegal errichteten Gebäudes den Abriss vorgenommen hat. Kommt er seiner Abrissverpflichtung nicht fristgemäß nach, so ist die Stadt oder die Gemeinde für den Abriss verantwortlich. Die Kosten dafür trägt freilich dennoch der Bauherr.

Und es kommt noch schlimmer: Derjenige, der illegal Bauten auf dafür nicht bestimmten Flächen errichtet, macht sich strafbar! Mir sind Fälle bekannt, in denen es sogar zu Freiheitsstrafen wegen illegalen Bauens gekommen ist.

Seit dem Jahr 2010 ist die nachträgliche „Legalisierung“ illegal errichteter Bauten nur noch unter sehr erschwerten Bedingungen möglich. Aber selbst wenn dies gelingt oder die Bebauung vor 2003 errichtet wurde, gilt, dass Veränderungen an der Bausubstanz, deren Erweiterung oder zum Beispiel der Bau eines Swimming Pools nicht möglich sein wird, wenn das Grundstück nicht irgendwann doch noch zu Bauland erklärt wird.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien oder von Grundstücken, um diese dann zu bebauen, ist daher große Vorsicht geboten. Die baurechtliche Situation des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie sollte genauestens geprüft werden.

Hierzu sollte sich der Kaufinteressent stets die Beratung durch einen unabhängigen Rechtsanwalt sichern. Verlassen Sie sich nicht auf Empfehlungen von Immobilienmaklern. Diese handeln leider nur zu oft ausschließlich im eigenen Provisionsinteresse und empfehlen Anwaltskanzleien, mit denen sie Hand in Hand arbeiten und die keine Gewähr für die notwendige Unabhängigkeit bieten.

Natürlich kostet solch ein Rat beziehungsweise die Begleitung des Immobilienerwerbs in Spanien vom Beginn der Suche einer geeigneten Immobilie bis zur abschließenden Eintragung im Eigentumsregister und steuerlichen Betreuung Geld. 

Sie sollten sich jedoch gut überlegen, ob es Ihnen die Sicherheit bei einer Investition von zumeist sechsstelligen Beträgen nicht wert sein sollte, in die Begleitung durch einen unabhängigen Rechtsanwalt zu investieren. Geiz ist hier nicht geil.

Haben Sie eine rechtlich mangelhafte Immobilie erworben, kommt das böse Erwachen oft erst einige Zeit später. Ihr Geld ist dann zumeist verloren. Schadensersatz werden Sie in der Regel weder vom Verkäufer der Immobilie, noch vom Immobilienmakler erhalten. Macht indes Ihr Anwalt einen Fehler, haftet er hierfür. Da er über eine Haftpflichtversicherung verfügt, deckt diese zumindest einen Großteil des Schadens ab.

Gerne stehe ich Ihnen mit meinem Team vor Ort zur Seite, damit Ihre Traumimmobilie in Andalusien nicht zu Ihrem Alptraum wird.

La Janda Legal S.L.P.

Gerald Freund

Rechtsanwalt & abogado inscrito (ICAS N° 15.268)


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