Immobilie in Italien vererben – oder doch besser zu Lebzeiten schenken?

Wer eine Immobilie in Italien sein Eigen nennt – ob Ferienwohnung oder Ferienhaus am Gardasee oder z.B. in der Toskana –, muss sich früher oder später Gedanken darüber machen, was mit dieser Immobilie passieren soll, wenn man selbst nicht mehr ist.

Vertraut man auf das italienische Erb- und Steuerrecht und regelt nichts? Oder ist es besser, die Immobilie ggf. schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen, also z.B. den Kindern die Immobilie zu Lebzeiten zu schenken?

Diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Welches Recht gilt für Immobilien in Italien?  

Bevor wir auf die Frage nach dem Vererben oder Schenken einer Ferienimmobilie in Italien eingehen, stellt sich zunächst eine andere Frage: Welches Recht gilt, wenn es um eine Immobilie in Italien geht, die man als Deutscher bzw. Deutsche erworben hat?

Das richtet sich danach, wo die Immobilie liegt: für alle rechtlichen Dinge „rund um die Immobilie“ gilt grundsätzlich das Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet. Das gilt zunächst sowohl für den Kauf als auch für das Vererben oder Verschenken einer Immobilie in Italien. Denn für den eigentlichen Übertragungsvorgang – also im Endeffekt die Eintragung des neuen Eigentümers im italienischen Grundbuch – gilt ausschließlich italienisches Recht.

Immobilie in Italien vererben: Was kann man im Testament festlegen?

Erbrechtlich – also bei einem Erwerb von Todes wegen – gilt für Erbfälle seit August 2015 die Europäische Erbrechtsverordnung (EUErbVO). Diese legt u.a. fest: welches Erbrecht für eine Person mit Immobilienvermögen im Todesfall greift, richtet sich nach dem „letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort“ der verstorbenen Person. Damit ist für das anzuwendende Erbrecht meist der zuletzt dauerhaft genutzte Hauptwohnsitz entscheidend.

Beispiel(e):

Lebt der Eigentümer einer Ferienimmobilie in Italien zuletzt überwiegend in Deutschland, kommt für seinen Nachlass grundsätzlich deutsches Erbrecht zur Anwendung – unabhängig von seiner Nationalität oder der Lage der Immobilie. Lebt ein Deutscher ganz oder große Teile des Jahres in Italien – verbringt dort z.B. immer den Sommer –, ist es anders: verstirbt der Eigentümer dort, ist es möglich, dass dann auch für den Nachlass in Deutschland ausschließlich italienisches Erbrecht gilt.  

Dass das internationale Recht hier auf den „letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort“ abstellt, sorgt für erhebliche Unsicherheit, welches Recht wann anzuwenden ist.  

Aus diesem Grund gibt es die Möglichkeit, testamentarisch eine sog. „Rechtswahl“ zu treffen. Mit dieser Rechtswahl kann man dann u.a. im Testament beispielsweise festlegen, dass deutsches Erbrecht gelten soll – unabhängig vom letzten gewöhnlichen Aufenthalt. Man kann also als Deutscher, der in Italien lebt, deutsches Erbrecht wählen.

Rechtswahl betrifft nur Erbrecht

Diese Rechtswahl gilt dann nur für das Erbrecht, aber z.B. nicht dafür, wie die Immobilie im Grundbuch umgeschrieben wird. Für die „Umschreibung der Immobilie“ ist also trotzdem italienisches Recht relevant.

Wählt man also deutsches Erbrecht, sollte man das Testament nach deutschem Recht deswegen unbedingt so ausgestalten, dass es auch nach italienischem (Immobilien-)Recht umgesetzt / vollzogen werden kann. Besonderheiten des italienischen Rechts sollten deshalb auch im deutschen Testament berücksichtigt werden, z.B. dass das italienische Recht ein gemeinschaftliches Ehegattentestament oder einen (von mehreren Personen geschlossenen) notariellen Erbvertrag nicht kennt.

Vorweggenommene Erbfolge auch für Ferienwohnung / Ferienhaus in Italien sinnvoll?

Aber ist es ggf. sinnvoll, eine Ferienimmobilie quasi im Wege der vorweggenommenen Erbfolge schon zu Lebzeiten z.B. den Kindern zu schenken? Spart man so ggf. wie in Deutschland auch Erbschaft- oder Schenkungsteuer?

Auch in Italien gilt, dass der Steuersatz der Erbschaft- und Schenkungsteuer gleich hoch ist. Grundsätzlich wird eine Schenkung also genauso besteuert wie ein Erbfall. Allein die Schenkung bringt damit keinen steuerlichen Vorteil im Vergleich zur Erbschaft.

Einen gravierenden Unterschied gibt es allerdings: der Erbschaft- und Schenkungsteuer-Freibetrag ist in Italien deutlich höher als in Deutschland. Beträgt er für Kinder und Ehegatten in Deutschland 400.000 Euro alle zehn Jahre, sind es in Italien 1 Mio. Euro pro Person (Kind(er) und Ehegatten) auf Lebenszeit. Das bedeutet: ist der Anteil an einer Immobilie, den ein Kind / ein Ehegatte an einer Ferienimmobilie erbt bzw. geschenkt bekommt, weniger als 1 Mio. Euro wert, wird in Italien keine Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer fällig. Grundsätzlich ist damit das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht in Italien deutlich familienfreundlicher als in Deutschland.

Tipp!

Wichtig ist allerdings zu wissen, dass neben einer etwaigen Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer bei der Überlassung einer Immobilie noch weitere Gebühren, wie z.B. die Katastergebühr, anfallen.

Hinzu kommt: auch die Bewertung der Immobilien in Italien fällt in der Regel – steuerlich betrachtet – günstiger aus.

Der steuerliche Haken: Erbschaft- und Schenkungsteuer in Deutschland!

In gewisser Weise hat die Übertragung der Immobilien in Italien auf Kinder in Deutschland allerdings einen Haken, den es zu bedenken gilt: denn in Deutschland wird Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer fällig, wenn die gesetzlichen Freibeträge überschritten werden – auch wenn es sich um eine Schenkung bzw. Erbschaft einer Immobilie in Italien handelt!

Das bedeutet: Nur weil in Italien wegen des hohen Freibetrages keine Steuer fällig wird, gilt das nicht für Deutschland! Denn Schenkungen und Erbschaften von Immobilien in Italien muss man den Finanzbehörden innerhalb von drei Monaten anzeigen und dann entsprechend möglicherweise Steuern abführen. Der Grund dafür ist, dass es zwischen Italien und Deutschland seit geraumer Zeit kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, das eine Besteuerung einer Immobilienschenkung / Immobilienvererbung in Italien UND Deutschland grundsätzlich ausschließt.

Allein das ist noch kein Grund zu Sorge. Denn natürlich greifen für solche Fälle auch deutsche Steuerfreibeträge. Das sind je Kind dann immerhin 400.000 Euro bzw. für den Ehegatten 500.000 Euro. Vor allem bei größeren Vermögen, wo der Anteil an der Erbschaft pro Person 400.000 Euro übersteigen kann, muss man exakt diesen Fall aber auch bedenken: für die Schenkung / das Erben einer italienischen Immobilie in Deutschland werden je nach Wert und Freibeträgen ggf. Steuern fällig. Das muss man ggf. bei größeren Vermögen bei der Planung der vorweggenommenen Erbfolge in Deutschland berücksichtigen.

Vorteile der Schenkung zu Lebzeiten?

Aber hat es dann Vorteile, eine Immobilie in Italien zu Lebzeiten auf die eigenen Kinder oder den Ehegatten zu übertragen?

Ja. Denn internationale Erbfälle sind komplizierter in der Abwicklung als eine „grenzüberschreitende“ Schenkung. Im Falle einer Schenkung ist kein internationaler / europäischer Erbschein notwendig. Allein dessen Ausstellung kann Monate in Anspruch nehmen! Und erst mit dem Erbschein sind die Erben dann überhaupt in der Lage, weiter mit der Immobilie zu verfahren (vermieten, verkaufen etc.).

Anders dagegen bei einer Schenkung – auch wenn für diese Schenkung italienisches Recht gilt: hier reicht dann der gemeinsame Gang zum Notar in Italien. Neben der eigentlichen Schenkung kann und sollte man dann gleichzeitig z.B. einen Nießbrauch der Eltern-Generation eintragen, sodass die Eltern die Immobilie auch noch nutzen können oder an Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie – wenigstens – beteiligt sind.

Fazit

Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Italien hat und darüber nachdenkt, diese Immobilie zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen, sollte sich vor allem zwei Punkte bewusst machen:

• Eine Schenkung zu Lebzeiten ist deutlich einfacher, weil den potenziellen Erben so ein komplizierter, zeit- und oft nervenaufreibender internationaler Erbfall erspart bleibt.
• Steuerlich ist zu bedenken, dass die Schenkung / das Vererben einer Immobilie in Italien (auch) in Deutschland steuerpflichtig ist und den deutschen Finanzämtern innerhalb von drei Monaten angezeigt werden muss! Die Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie in Italien reduziert damit auch Freibeträge in Deutschland bzw. löst Steuern in Deutschland aus! Das sollte man bei der langfristigen Planung größerer Erbschaften und der Freibeträge unbedingt bedenken!

Meine Empfehlung

Die Ausführungen in diesem Beitrag stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seither geändert haben, daher empfehle ich: lassen Sie uns einfach ein persönliches Gespräch zu Ihrem konkreten Sachverhalt führen.