Immobilienkauf in Bulgarien durch Ausländer

Überblick: Erwerb von Immobilien in Bulgarien durch ausländische Käufer

Ausländische Staatsbürger sowie ausländische juristische Personen (z. B. Unternehmen) können in Bulgarien unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien erwerben. Dieser Artikel erläutert die rechtlichen Rahmenbedingungen, den Ablauf des Immobilienkaufs sowie die steuerlichen Verpflichtungen für Käufer aus dem Ausland.

Ein ausführliches Video zum Thema finden Sie auf unserem YouTube-Kanal „Recht und Steuern in Bulgarien“.

Welche Eigentumsrechte können Ausländer in Bulgarien erwerben?

Nach bulgarischem Recht können ausländische Privatpersonen und Unternehmen folgende Rechte an Immobilien erwerben:

1. Eigentum an Gebäuden sowie beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken (gemäß Art. 29 des Eigentumsgesetzes);
2. Beschränkt dingliche Rechte an landwirtschaftlichen Flächen, unter Einhaltung gesetzlich geregelter Bedingungen (vgl. Art. 3 Abs. 7 des Gesetzes über Eigentum und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen);
3. Eigentum an Grundstückenist möglich:
   - im Rahmen der EU-Mitgliedschaft Bulgariens,
   - auf Grundlage völkerrechtlicher Verträge,
   - durch gesetzliche Erbfolge.

Immobilienkauf durch EU-Bürger und EWR-Unternehmen

Staatsangehörige der EU sowie juristische Personen mit Sitz in einem EU- oder EWR-Mitgliedsstaat können Grundstücke unter folgenden Bedingungen erwerben:

• Seit dem 01.01.2012: Erwerb von Grundstücken für den Zweitwohnsitz;
• Seit dem 01.01.2014: Erwerb von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen unter speziellen Bedingungen. Einschränkungen sollten bis 2018/2019 schrittweise aufgehoben werden.
• Selbstständige Landwirte aus der EU mit Wohnsitz in Bulgarien können land- und forstwirtschaftliche Flächen erwerben, sofern sie im BULSTAT-Register eingetragen sind.

Arten von unbeweglichem Eigentum in Bulgarien

Bulgarisches Recht unterscheidet bei Immobilien nach Objekttyp und Umfang der Rechte:

• Eigentum am Grundstück – reguliertes Bauland oder landwirtschaftlich genutzte Flächen;
• Gebäudeeigentum – z. B. Wohnungen, Geschäftsgebäude, Büros, Ladenflächen, Lagerhallen;
• Beschränkte dingliche Rechte – z. B. Baurecht, Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten.

Besichtigung der Immobilie

Vor dem Kauf empfiehlt sich eine persönliche Besichtigung, da Online-Beschreibungen oft vom tatsächlichen Zustand abweichen. Eine Vor-Ort-Überprüfung kann spätere rechtliche und praktische Probleme vermeiden.

Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf

Beim Eigentumsübergang sind u. a. folgende Dokumente erforderlich:

• Nachweis des Eigentums (z. B. notarieller Vertrag),
• Kataster-Skizze oder Lagebescheinigung,
• Bescheinigung über Rechtmäßigkeit des Gebäudes (z. B. Akt 16),
• Auszug aus dem Grundbuch (Lastenfreiheit),
• Handelsregisterauszug bei juristischen Personen,
• Erklärungen zur Staatsangehörigkeit, Steuerpflicht etc.,
• Vollmacht bei Abwesenheit einer Vertragspartei (notariell beglaubigt),
• Zahlungsbelege für Steuern, Strom, Wasser, Heizung.

Ablauf des Immobilienerwerbs

1. Juristische Prüfung

Vor Abschluss des Kaufvertrags empfiehlt sich eine rechtliche Überprüfung durch einen Fachanwalt. Es sollten u. a. geprüft werden:

• Eigentumsverhältnisse der letzten 10 Jahre,
• Nutzungsart des Objekts,
• Rechtmäßigkeit des Gebäudes,
• Belastungen und Rechte Dritter,
• Familienstand des Verkäufers bzw. Status des Unternehmens (z. B. Insolvenz).

2. Vorvertrag

Nach der Prüfung folgt ein schriftlicher Vorvertrag, in dem alle wesentlichen Konditionen festgelegt werden. Meist wird eine Anzahlung von 10 % vereinbart. Alternativ kann der gesamte Betrag über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Ein Vorvertrag kann gerichtlich als Hauptvertrag durchgesetzt werden.

3. Notarieller Hauptvertrag

Der Hauptvertrag über den Immobilienkauf muss in notarieller Form gemäß Art. 18 ZSV abgeschlossen werden. Der Notar prüft Identität, Eigentum und Rechtslage.

4. Zahlung des Kaufpreises

Ab einem Betrag von 15.000 BGN muss die Zahlung per Überweisung erfolgen – entweder an den Notar oder ein gesondertes Bankkonto.

5. Besitzübergabe

Mit notarieller Beurkundung geht das Eigentum über. Die tatsächliche Besitzübernahme kann abweichend geregelt werden. Ein Übergabeprotokoll ist empfehlenswert, um den Zustand zu dokumentieren.

Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien entstehen folgende Kosten:

• Grunderwerbsteuer: ca. 3,5 % des Kaufpreises (abhängig von der Gemeinde),
• Eintragungsgebühr: 0,1 %,
• Notargebühren (abhängig vom Kaufpreis),
• ggf. Bankgebühren, Übersetzungskosten, Maklerprovision.

Pflichten nach dem Immobilienkauf

• Anmeldung beim Finanzamt innerhalb von 2 Monaten,
• Eintragung ins BULSTAT-Register binnen 7 Tagen nach Kauf,
• Anmeldung bei Wasser-, Strom- und ggf. Heizungsversorgern,
• Zahlung der jährlichen Grundsteuer und Müllgebühren.

Besteuerung von Immobilien in Bulgarien

Immobilien werden nach dem Gesetz über kommunale Abgaben (ZKSD) besteuert. Steuerpflichtig sind alle Immobilien, die sich innerhalb oder außerhalb urbanisierter Gebiete befinden, sofern sie der Bebauung dienen.

Steuerbefreiungen:

• Straßen und staatliche Eisenbahngrundstücke,
• staatliche Wasserkörper,
• nicht bebaute landwirtschaftliche Flächen,
• Immobilien mit Steuerschätzung bis 1.680 BGN.

Steuererklärung und Zahlung

• Innerhalb von 2 Monaten nach dem Kauf muss eine Steuererklärung bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.
• Die Grundsteuer beträgt zwischen 0,1 und 4,5 Promille des geschätzten Werts (abhängig von der Gemeinde).
• Die Steuer ist in zwei Raten zu zahlen: bis 30. Juni und 30. Oktober.
• Bei Vorauszahlung bis zum 30. April gibt es einen 5 % Nachlass.

Steuervergünstigungen:

• 50 % Ermäßigung für Hauptwohnsitze,
• 75 % Ermäßigung bei einer Behinderung von mindestens 50 %.

Fazit: Immobilienkauf in Bulgarien – gut vorbereitet zum Erfolg

Der Immobilienerwerb in Bulgarien ist für EU-Bürger unter bestimmten Bedingungen möglich und attraktiv. Wichtig ist eine gründliche rechtliche Prüfung, eine korrekte Vertragsgestaltung sowie die Einhaltung aller steuerlichen Pflichten. Unsere Kanzlei unterstützt Sie umfassend bei jedem Schritt des Erwerbsprozesses.