Immobilienkauf in Serbien aus Deutschland – Ein rechtlicher Leitfaden für die Diaspora

Immer mehr in Deutschland lebende serbische Staatsbürger oder Personen mit familiären Wurzeln in Serbien möchten eine Immobilie in Serbien kaufen – sei es als Investition, zur Eigennutzung oder zur Absicherung für spätere Generationen. Doch wie funktioniert ein Immobilienkauf aus dem Ausland und worauf ist rechtlich zu achten?

In diesem Beitrag erfahren Sie, was beim Immobilienkauf in Serbien aus Deutschland rechtlich relevant ist, welche Schritte erforderlich sind und wie Sie den gesamten Vorgang rechtskonform und effizient abwickeln können.

Darf man als Ausländer in Serbien Immobilien kaufen?

Ja – nach serbischem Recht dürfen sowohl serbische Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland als auch ausländische natürliche Personen unter bestimmten Bedingungen Eigentum an Immobilien in Serbien erwerben.

Deutsche Staatsbürger können grundsätzlich Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen erwerben. Bei Grundstücken oder Häusern mit Grundstücken ist Vorsicht geboten – in solchen Fällen ist eine Prüfung der Gegenseitigkeit („Reziprozität“) zwischen Serbien und Deutschland erforderlich, was in der Regel gegeben ist, aber im Einzelfall zu prüfen ist.

Welche Dokumente sind notwendig?

Für einen Immobilienkauf benötigen Sie insbesondere:

• Ihren gültigen Pass oder Personalausweis,

• Steueridentifikationsnummer (serbische „PIB“- oder „JMBG“-Nummer),

• Vollmacht, falls der Kauf durch einen Bevollmächtigten erfolgt,

• Grundbuchauszug („List nepokretnosti“) der Immobilie,

• Kaufvertrag, notariell beurkundet.

Wie erfolgt der Kaufprozess?

Vorprüfung der Immobilie
Ein serbischer Anwalt prüft für Sie:

• ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist,

• ob die Immobilie mit Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten etc.) belegt ist,

• ob sie ordnungsgemäß im Grundbuch registriert ist.

Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag wird durch einen öffentlichen Notar in Serbien beurkundet. Wenn Sie nicht persönlich erscheinen können, können Sie einen Anwalt in Serbien mit einer notariell beglaubigten Vollmacht aus Deutschland beauftragen.

Kaufpreiszahlung
Die Zahlung erfolgt in der Regel per Banküberweisung. Achten Sie darauf, dass alle Transaktionen nachvollziehbar und dokumentiert sind.

Eintragung ins Grundbuch
Nach der Beurkundung erfolgt die Eigentumsumschreibung im serbischen Kataster. Erst mit dieser Eintragung werden Sie rechtlich Eigentümer.

Worauf sollten Käufer aus dem Ausland besonders achten?

• Vollmacht: Wenn Sie nicht selbst nach Serbien reisen möchten, muss die Vollmacht, die Sie in Deutschland erteilen, von einem Notar beglaubigt und ggf. mit Apostille versehen werden.

• Steuerliche Aspekte: Beim Immobilienkauf fallen Grunderwerbsteuer (2,5 % vom Kaufpreis) sowie Notarkosten an. Ein erfahrener Anwalt kann Ihnen die genauen Kosten vorab berechnen.

• Währungsumrechnung: Kaufverträge in Serbien werden in Dinar abgeschlossen, auch wenn die Zahlung oft in Euro erfolgt – achten Sie auf faire Wechselkurse und transparente Vereinbarungen.

Kann ich aus dem Ausland alles regeln lassen?

Ja – mit einer entsprechenden Vollmacht kann ein serbischer Anwalt den gesamten Vorgang für Sie erledigen, einschließlich:

• Vorprüfung der Immobilie,

• Kommunikation mit Behörden,

• Kaufvertragsentwurf und -beurkundung,

• Steuerzahlung und Eigentumsumschreibung.

Sie müssen dafür nicht nach Serbien reisen.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns bitte unter office@vrlegal.rs oder www.vrlegal.rs