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Immobilienkauf in Spanien mit Rechtssicherheit, Teil 2

Rechtstipp vom 02.11.2018
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Rechtstipp vom 02.11.2018
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5. Käufer Rechte und Pflichten bei einem Immobilienkauf in Spanien

Der Käufer hat das Recht und die Pflicht, den Besitz der Immobilie zu übernehmen.

Damit haftet er für den Zustand der Immobilie und auch für verdeckte Schulden wie zum Beispiel gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft, auch für Sonderumlagen (derrama), hier ist stets genau zu prüfen.

Nebenkosten bei einem Immobilienkauf in Spanien

Notarkosten

Je nach Immobilienkaufpreis ca. 0,5 %, abhängig von der Parteienanzahl, Dokumentenumfang.

Grundbuchkosten

Meist ein Drittel der Notarkosten – es gilt der Gebührenanhang zum königlichen Dekret 1427/1989.

Anwaltskosten

In der Regel ab 0,8 % des Kaufpreises der Immobilie.

Grunderwerbssteuer in den verschiedenen Regionen (spanische Grunderwerbssteuer ITP)

  • Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, La Gomera, Fuerteventura): 6,5 % vom Kaufpreis, mindestens in Höhe des steuerlichen Verkehrswertes. (Hinweis: Bei Zwangsversteigerungen und Immobilienerwerben durch Zuschlag aus Zwangsversteigerungen sind es 7 %.)
  • Mallorca, Ibiza, Menorca: 8-11 %, abhängig vom Kaufpreis, mindestens in Höhe des steuerlichen Verkehrswertes. (Tipp: Garagen werden mit der spanischen Grunderwerbssteuer höchstens mit 9 % belastet, aber dann schon ab 30.001 EUR, Möbel der gekauften Immobilie werden mit 4 % belastet.)
  • Barcelona: 10 % ITP.
  • Madrid: 7 % ITP. (Tipp: In Madrid zahlen Sie nur 2 % Grunderwerbssteuer, wenn Sie als Investor wieder innerhalb von 3 Jahren verkaufen.)

Umsatzsteuer Neubau

Wenn Sie eine neue Immobilie in Spanien kaufen, dann zahlen Sie Umsatzsteuer, anstatt der Grunderwerbssteuer. Außerdem wird eine Dokumentensteuer erhoben.

  • Umsatzsteuer Spanien: 10 % IVA.
  • Umsatzsteuer Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria): 7 % IGIC.

Dokumentensteuer

  • Mallorca, Ibiza: 1,2 %.
  • Barcelona: 1,5 %.
  • Madrid: 1 %.
  • Teneriffa, Gran Canaria: 1 %.

Nichtresidentensteuer

Die Nichtresidentensteuer begleitet jeden Immobilienkäufer in Spanien, wenn er nicht dauerhaft in Spanien ansässig ist.

Wird von einem Nichtsteuerresidenten die Immobilie erworben, dann sind 3 % vom Kaufpreis einzubehalten und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde AEAT einzuzahlen (Modell 211)

  • Nach dem Kauf muss jährlich die Eigennutzung mit 1,1 %/2 % des Katasterwertes und dem Steuersatz von 19 % besteuert werden
  • Bei Vermietung müssen Quartalsmeldungen in Spanien im Modell 210 abgegeben werden, wenn es Gewinne gibt.

Vermögensteuer in Spanien

Die Vermögensteuer als nicht steuerlich Ansässiger in Spanien betrifft nur die Immobilie und das Bankvermögen in Spanien gelegen, zudem gilt der Freibetrag von 700.000 EUR und der Schuldenabzug.

6. Wohnungseigentum in Spanien – Rechte und Pflichten

Das Wohnungseigentum ist in Spanien im Art.396 CC und dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) geregelt. Wichtige Pflichten sind die Zahlung der Umlage zur WEG. Auf der Rechtsseite haben Sie den Schutz ihres Sondereigentums und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

Typische Streitfälle in Eigentumsgemeinschaften sind fehlende Zahlungen von Umlagen und Eingriff in die Privatsphäre, wenn die WEG Gemeinschaft die touristische Vermietung in dem Wohnkomplex verbietet.

Touristische Vermietung – Die private touristische Vermietung ist in den verschiedenen Regionen Spaniens verschiedenst geregelt. Während in Mallorca ein Zonenplan seit August 2018 besteht, wo genau ersichtlich ist, ob vermietet werden darf oder nicht, gibt es in Valencia und auf Teneriffa, Gran Canaria die Pflicht, zunächst bei der Gemeinde anzufragen, ob es baurechtlich erlaubt ist und dann kann erst der Antrag auf die sogenannte touristische Vermietung (vivienda vacacional) gestellt werden.

7. Immobilieneigentum ohne Grundbucheintragung – Maßnahmen zur Grundbucheintragung

Expediente de dominio – Eigentumsfeststellung

Früher war die expediente de dominio Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit mit dem Ziel, Grundstücksquadratmeterabweichungen zwischen Grundbuch und Realität anzupassen oder aber bei nicht fortfolgender Grundbucheintragung von Eigentümern diese wiederherzustellen.

Ein typischer Anwendungsfall ist es, wenn der Eigentümer einer Immobilie in Spanien verstirbt und der Erbe kurz darauf und letztlich der Erbe des letztversterbenden die Immobilie verkaufen möchte. Gibt es schließlich mehrere Schlusserben und ist keine außergerichtliche Lösung mit Voreintragung des vorverstorbenen Erben möglich, dann ist das Eigentumsfeststellungsverfahren durchzuführen.

Acta de notoriedad – Urkunde zur Bekanntmachung

Diese Urkunde wird oft in ländlichen Regionen wie La Palma, La Gomera oder auch Teneriffa genutzt, wo Grundstücke nur privatschriftlich verkauft wurden und niemals im Grundbuch eingetragen wurden. Mit 2 Zeugen wird dann nachgewiesen, wer der aktuelle Eigentümer ist und die Ersteintragung kann im Grundbuch vorgenommen werden.

Matriculación por doble titulo – Ersteintragung im Grundbuch

Diese Variante des Eintragungsverfahrens in das Grundbuch ist die beliebteste, da durch Vorlage zweier öffentlicher Urkunden, wie zum Beispiel einer Erbschaft und einer Kaufurkunde, in Übereinstimmung mit den Quadratmeterzahlen des Katasters eine Ersteintragung in das spanische Grundbuch erlangt werden.

8. Spanische SL und Immobilienkauf in Spanien für Investoren

Die spanische SL ist eine GmbH, die früher oftmals als Vehikel zum Immobilienkauf genutzt wurde, um später Erbschaftsteuer zu sparen. Obgleich Investoren heute noch Steuervorteile mit der SL haben, ist im Privatsektor die Anwendung rückläufig, insbesondere vor dem Hintergrund, dass in Deutschland der Bundesfinanzhof eine Besteuerung wegen verdeckter Gewinnausschüttung annahm.

Tipp

Investitionen in Spanien mit gewerblichen Zweck, wie An- und Verkauf von Immobilien oder Bauprojekte, sind mit einer spanischen SL zu instrumentalisieren, um steuerliche Rücklagen wie die RIC auf Teneriffa zur Steuersenkung effizient nutzen zu können, und den Körperschaftssteuersatz von 25 % auf 4 % zu senken.

9. Grundstückskauf in Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien ist strenger zu kontrollieren als ein gewöhnlicher Immobilienkauf. Der Grund ist, dass oftmals Grenz- und Quadratmeterabweichungen zwischen Grundbuch und Kataster bestehen.

Unsere Hausarchitektin prüft die Grenzen, die Quadratmeter und unsere Kanzlei prüft die Bebaubarkeit des Grundstücks, insbesondere in Sonderfällen, wie Bauprojekte auf Ackerland (suelo rústico) mit Vorhaben von einem asentamiento rural, typisch für La Palma.

10. Erbrecht Spanien

Das Erbrecht in Spanien ist für jeden Immobilienkäufer zu beachten. Mit der europäischen Erbrechtsverordnung, die seit dem 17.08.2015 in Kraft ist, kann jeder EU Bürger sein Erbrecht wählen.

Tipp

Solange Sie dauerhaft in Deutschland leben und auf Mallorca oder Teneriffa nur eine Ferienimmobilie haben, dann bleibt es automatisch bei dem deutschen Erbrecht. Sie können jedoch in Spanien ein Testament nach deutschem Erbrecht erstellen und dann beim Todesfall ohne Europäisches Nachlasszeugnis das Eigentum auf den Erben umschreiben.

11. Erbschaftsteuerrecht Spanien

Die Erbschaftsteuer in Spanien ist in jeder Region verschieden geregelt. Die Erbschaftsteuer betrifft jeden Immobilieneigentümer in Spanien. Wenn Sie Immobilieneigentum auf Teneriffa haben, dann muss der Erbe beim Tod Erbschaftsteuer zahlen und zwar begrenzt auf alle Güter und Rechte, die in Spanien liegen.

Zurzeit gibt es für den Ehegatten und die Kinder eine Vergünstigung von 99,9 % in der Erbschaftsteuer auf Teneriffa. Auf Mallorca haben Sie bis 700.000 EUR Vermögen einen Steuersatz von 1 %.

Bei jedem Immobilienkauf soll die Erbfolge beachtet werden und wir beraten Sie, ob ein Nießbrauch für Ihr Kind infrage kommt, ein Kauf in Miteigentum mit dem Ehegatten oder gar eine SL Konstellation, wenn keine verwandten Erben vorhanden sind.

12. Immobilienkaufservicepaket für Rechtssicherheit in Spanien

Die vorhergehenden Informationen sollen Ihnen einen Überblick geben und gleichzeitig aufzeigen, dass ein Immobilienkauf in Spanien nicht nur ein Gang zum Notar ist und dann rechtssicher gekauft werden kann.

Ganz im Gegenteil, der Notar prüft summarisch das Grundbuch und die Daten der Kauf- und Verkaufspartei sowie auch deren Identität, und nur eine tiefgründige rechtliche und steuerliche Kontrolle schützt Sie beim Immobilienkauf vor Überraschungen und finanziellem Schaden.

RA D. Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen in ganz Spanien die rechtliche und steuerliche Vorkontrolle und Vollabwicklung des Immobilienkaufes und die langfristige Betreuung, sodass Sie sorglos Spanien und Ihre Immobilie genießen können.

Leistungen

  1. Grundbuchprüfung – Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, steuerliche Vormerkungen
  2. Katasterkontrolle – Differenzen Quadratmeter – Toleranzprüfung 
  3. Vorbereitung oder Kontrolle von privaten und notariellen Kaufverträgen
  4. Erstellung von zweisprachigen Vorkaufverträgen
  5. Vertretung vor dem Notartermin und dem Kauf der Immobilie, ohne dass Ihre Anwesenheit erforderlich ist
  6. Übernahme der gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Vertretung in Spanien, Beantragung der NIE-Nummern und Steuernummern, nach Erhalt der originalen Anwaltsvollmacht in der spanischen Kanzlei dauert dies ca. 48 h
  7. Bearbeitung des steuerlichen Verfahrens zur Grunderwerbssteuerbegleichung / bei Neukauf der Dokumentensteuer
  8. Vollzug des Eintragungsverfahrens im Grundbuch bis zur Volleintragung des Eigentums
  9. Ummeldungen (Erstanmeldung bei Neukauf) von Strom, Wasser, Telefon, Versicherung, Abfall, Grundsteuer

Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Spanisches Recht

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