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Immobilienkredit: Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung
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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in Immobiliendarlehensverträgen einen Anspruch auf Rückerstattung der Vorfälligkeitsentschädigung begründen. Insbesondere muss der Darlehensnehmer klar und verständlich über die Voraussetzungen und Berechnungsmethode informiert werden. Unzureichende oder irreführende Klauseln, wie die oft verwendete Formulierung zur "Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens", schließen einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung aus. Betroffen sind vor allem Immobilienkredite aus den Jahren 2016 bis 2021 von Genossenschaftsbanken, Volksbanken, Sparkassen und weiteren Banken. Kunden, die zu Unrecht Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt haben, wird geraten, ihren Rückforderungsanspruch zeitnah geltend zu machen, um der Verjährung zuvorzukommen.
Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung: Fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 3. Dezember 2024 zum Az. XI ZR 75/23 zur Ordnungsgemäßheit der Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienkredit geurteilt.
Dem Kläger wurde ein Anspruch auf Rückerstattung der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung zugesprochen. Die zu Unrecht gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann bereicherungsrechtlich zurückgefordert werden.
In einem Immobiliendarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer gemäß Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB klar und verständlich über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung informiert werden. Ist die Information über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, ist gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen.
§ 502 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass der Darlehensgeber im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen kann, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet.
Fehlende oder fehlerhafte Angaben zur Berechnung führen zum Anspruchsausschluss. Abzustellen ist dabei auf einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher.
Unzureichend ist die Klausel, nach der bei der Schadensberechnung in zeitlicher Hinsicht auf „die Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ abgestellt wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist im Rahmen der Vorfälligkeit nur der Zinsschaden für den Zeitraum rechtlich geschützter Zinserwartung ersatzfähig.
Eine rechtlich geschützte Zinserwartung besteht bis zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt des Rückzahlungsanspruches oder, wenn dieser zeitlich früher liegt, bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der nächsten zulässigen Kündigung, also insbesondere bis zum Ablauf eines gegebenenfalls vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums.
Ein normalinformierter, angemessen aufmerksamer und verständiger Verbraucher versteht die Vertragsbedingung in Bezug auf die Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens im Sinne der noch verbliebenen Gesamtlaufzeit des Darlehens, nicht aber bezogen auf den Zeitraum der rechtlich geschützten Zinserwartung. Der Verbraucher begreift Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens als restliche Laufzeit des geschlossenen Vertrages im Sinne der gesamten Vertragslaufzeit, nicht aber als durch Zinsvereinbarung oder durch das Gesetz näher bestimmte Zeitabschnitte.
Viele Banken haben die fehlerhafte Formulierung zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Schlagwort „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ verwendet. Im Falle einer solchen fehlerhaften Vertragsklausel ist keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet und eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann zurückgefordert werden, weil der Rechtsgrund fehlt.
Betroffen sind insbesondere Immobilienkredite aus dem Zeitraum 2016 bis 2021 der Genossenschaftsbanken und Volksbanken, der Sparkassen und diverser weiterer Geschäftsbanken wie beispielsweise der Commerzbank oder der PSD Bank. Insbesondere wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt wurde und ein Rückforderungsanspruch besteht, sollte dieser sobald wie möglich geltend gemacht werden, da der Anspruch auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung auch der Verjährung unterliegt.
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