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Immobilienmakler fordert Provisionszahlung – wie kann man die Courtage umgehen?

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Hat der Immobilienmakler überhaupt einen Anspruch auf Zahlung der Provision?

Häufig wird im Rahmen des Immobilienkaufs ein Immobilienmakler beauftragt. Dieser wird zwischen Eigentümer und Kaufinteressenten tätig. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so steht ihm nach Maßgabe des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine Provision zu, deren Höhe sich üblicherweise nach dem Kauf- bzw. Mietpreis richtet.

Doch so einfach, wie es auf den ersten Blick zu sein scheint, ist es nicht. Immobilienkäufer bzw. -verkäufer sollten keinesfalls vorschnell die Provision entrichten. Denn das Bestehen des Anspruchs ist an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft. Und auch nachträglich kann der Provisionsanspruch noch entfallen. Wir erklären, wann der Immobilienmakler zu Unrecht eine Provisionszahlung fordert und wie Sie die Courtage umgehen können.

Grundvoraussetzungen für einen Anspruch auf Provision

Damit ein Anspruch des Immobilienmaklers auf Zahlung der Provision überhaupt entsteht, müssen im Wesentlichen die folgenden drei Voraussetzungen gegeben sein:

  1. Zunächst müssen Immobilienmakler und Kaufinteressent einen wirksamen Maklervertrag abgeschlossen haben. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Form dieses Vertrages. Grundsätzlich kann der Maklervertrag zwar formfrei geschlossen werden. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmekonstellationen, in denen eine notarielle Beurkundung erforderlich ist.
     Das ist zum einen dann der Fall, wenn der Maklervertrag den Interessenten bereits zur Zahlung der Provision verpflichtet, obwohl es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt. Zum anderen bedarf es eines Gangs zum Notar, wenn der Maklerlohn unangemessen hoch ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dies anzunehmen, wenn die Provision für die vergeblichen Bemühungen 10-15 % der vereinbarten Provision übersteigt.
     In diesen beiden Fällen soll der Kaufinteressent durch höhere Formanforderungen geschützt werden. Etwaige Formmängel werden jedoch in dem Moment geheilt, in dem der Maklervertrag durch den Abschluss eines formgerechten, also notariell beurkundeten, Hauskaufvertrages erfüllt wird.
  2. Außerdem muss die Maklertätigkeit kausal für den Vertragsschluss geworden sein. Selbige Ursächlichkeit kann bejaht werden, wenn der Interessent vom Makler solche Informationen über das Kaufobjekt erhalten hat, die dem Interessenten zuvor noch nicht bekannt waren.
     In diesem Kontext gilt eine zeitlich begrenzte Kausalitätsvermutung: Vergeht zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Immobilienkauf- oder Mietvertrags lediglich eine kurze Zeit, wird die Ursächlichkeit vermutet. Bei einer Zeitspanne von mehr als einem Jahr greift diese Vermutung nicht mehr.
  3. Zudem darf der Maklervertrag keine unwirksame Provisionsklausel enthalten. Unwirksam sind etwa individualvertragliche Regelungen, nach denen die Provision auch fällig wird, wenn der Kaufvertrag unwirksam ist. Gleiches gilt für Klauseln, die eine Provision unabhängig vom Erfolg des Maklers zusagen.
     Zusammengefasst darf eine Provisionsklausel die Provision also nicht in Fällen bejahen, in denen die oben genannten Voraussetzungen an sich nicht vorliegen.

Gründe für einen späteren Wegfall des Anspruchs des Maklers auf die Courtage

Doch selbst wenn diese Grundvoraussetzungen eines Provisionsanspruchs gegeben sind, heißt dies nicht automatisch, dass die Inanspruchnahme des Kaufinteressenten von Erfolg gekrönt sein wird. Aufgrund bestimmter Umstände kann selbst ein ursprünglich bestehender Anspruch auch nachträglich noch entfallen.

Von Bedeutung ist dabei etwa eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers. Diese kann den Käufer entweder zur Aufrechnung berechtigen oder dafür sorgen, dass der Makler den Käufer nach den Grundsätzen der Naturalrestitution provisionsfrei stellen muss. Grundsätzlich wird zwischen Leistungs- und Aufklärungspflicht unterschieden:

  • Leistungspflicht: Der Makler muss dem Immobilienkäufer im Rahmen seiner Möglichkeiten und nach bestem Wissen ein den Wünschen des Kaufinteressenten entsprechendes Objekt suchen und den Käufer über die Eigenschaften der Immobilie in Kenntnis setzen.
  • Aufklärungspflicht: Im Falle von Nachfragen durch den Interessenten muss der Makler vollständig und richtig antworten. Ungefragt aufzuklären hat der Makler den Interessenten gar über alle für den Vertragsschluss wesentlichen Tatsachen. Darunter fallen insbesondere gesundheitsschädliche Baustoffe, Bauschäden, Hochwasser- und Überflutungsgebiete sowie der Denkmalschutz.

Des Weiteren wird der Anspruch auf Provision gemäß § 654 BGB verwirkt, wenn der Makler dem Inhalt des Maklervertrages zuwider auch für die andere Vertragspartei tätig gewesen ist (sog. Doppeltätigkeit).

Darüber hinaus kommen selbstverständlich allgemeine Gründe für einen Entfall des Anspruchs, wie

  • die Anfechtung der Willenserklärung zum Hauskaufvertrag wegen arglistiger Täuschung oder
  • der Widerruf im Falle außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verträge oder im Falle von Fernabsatzverträgen,

in Betracht. Soweit der Makler Sie als Verbraucher bei einem Maklervertrag, der außerhalb des Maklerbüros oder über Fernkommunikationsmittel geschlossen wurde, nicht hinreichend über Ihr Widerrufsrecht belehrt hat, dürfen Sie 1 Jahr lang Ihre Willenserklärung zum Abschluss des Maklervertrages widerrufen (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016, Az.: I ZR 30/15).


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht, Maklerrecht

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