Immobilienübertragung zu Lebzeiten auf die Kinder

Dieser Artikel beschäftigt sich mit der Frage, welche Gestaltungsmöglichkeiten es für den Schenker bei Immobilienübertragungen zu Lebzeiten gibt.
 Steuerliche Aspekte werden ausdrücklich nicht behandelt. Es sollte daher bei Gestaltung von Übertragungsverträgen auch immer steuerliche Beratung eingeholt werden.

Die Übertragung einer fremdvermieteten Immobilie

Die Übertragung einer fremdvermieteten Immobilie kann eine sinnvolle Maßnahme für den Fall sein, dass die Eltern sich z.B., aus Altersgründen nicht mehr selbst um die Verwaltung der Immobilie kümmern können.
 Die Übertragung bietet jedoch auch die Möglichkeit, seinen Kindern zu Lebzeiten eine Existenzsicherung zu bieten.

Bei dieser Art der Übertragung verzichtet der Schenker dann jedoch vollständig auf sein Vermögen.

Um dies zu verhindern, kann der Schenker sich im Zuge der Übertragung der Immobilie ein Nießbrauchsrecht zurückbehalten. Der Nießbrauch das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen. Das Nießbrauchsrecht muss notariell beurkundet werden und wird dann im Grundbuch eingetragen. Im Falle der Einräumung eines Nießbrauchs wird der Beschenkte zwar Eigentümer der Immobilie, die „Früchte“ der Immobilie, also die Mieteinnahmen erhalten dann die Schenker. Der Nießbrauch bleibt auch bei Weiterverkauf der Immobilie bestehen.

Die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie

Die Übertragung einer eigengenutzten Immobilie sollte von den Schenkern wohl überlegt sein, da es einen erheblichen Eingriff bedeuten kann, nicht mehr Eigentümer der selbstgenutzten Immobilie zu sein.
 Entscheidet man sich für diesen Schritt, sollte zur Absicherung des Schenkers eine notarielle Nießbrauchsregelung getroffen werden oder durch ein Wohnungsrecht für die Absicherung Sorge getragen werden. Das Wohnungsrecht als gesetzlich besonders geregelte Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Hauptzweck der Benutzung umfasst das Wohnen in genau festgelegten Räumlichkeiten eines Gebäudes oder Gebäudeteils sein. Der Wohnungsrechtsberechtigte ist befugt seine Familie oder Pflegepersonal aufzunehmen.

Sowohl das Nießbrauchsrecht als auch das Wohnungsrecht werden zu Gunsten des Schenkers im Grundbuch eingetragen, wobei darauf geachtet werden sollte, diese – wenn möglich – an erster Rangstelle eintragen zu lassen.

Ob es sich nun um die Übertragung einer fremdgenutzten Immobilie handelt oder um die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie, sollte immer auch eine Vereinbarung getroffen werden, ob der Schenker ein Rückforderungsrecht erhalten soll.
 
 Ein solches Rückforderungsrecht ist sinnvoll für die Fälle, dass Gläubiger des Beschenkten im Wege der Zwangsvollstreckung auf die Immobilie zugreifen oder wenn über das Vermögen des Beschenkten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird oder dass der Beschenkte vor seinen Eltern verstirbt.

Katharina Schnellbacher

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht