Übertragung von Immobilien auf Kinder

Die Übertragung von Immobilien auf Nachkommen sollte immer gründlich überlegt sein. Es gibt unterschiedliche Beweggründe, die einer solchen Übertragung zugrunde liegen können. Die häufigsten Motive sind die Nutzung steuerlicher Vorteile, eine Vermeidung späterer Streitigkeiten zwischen Geschwisterkindern und die Übertragung als Gegenleistung für das Versprechen des Kindes, die Eltern im Alter zu pflegen. 

In der Regel erfolgt die Übertragung von Immobilien an Kinder als künftige Erben. Dies wird als "Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge" bezeichnet. 

Zumeist ist den übertragenden Eltern daran gelegen, die Immobilie nicht vollständig aus der Hand zu geben. Wohnen die Eltern selbst in der Immobilie, werden sie diese in der Regel weiter nutzen wollen, bei vermieteten Objekten werden sie meist die Mieteinnahmen zur Bestreitung der eigenen Lebenshaltungskosten oder zur Alterssicherung behalten wollen. 

Hierzu vereinbaren Eltern und Kind in der Regel einen vertraglichen Vorbehalt, nämlich den Nießbrauch oder das Wohnungsrecht. 

Der Nießbrauch gewährleistet den Eltern, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie alles unverändert bleibt. Der Nießbrauch schließt neben der Möglichkeit, die übertragene Immobilie selbst zu bewohnen auch die Befugnis zur Vermietung und das Recht, die Mieteinnahmen für sich zu beanspruchen mit ein. Gleichzeitig wird der Nießbrauch in aller Regel so gestaltet, dass die Eltern als Nießbraucher weiterhin alle Lasten und Kosten der Immobilie tragen. Verkaufen oder belasten können die Eltern die Immobilie ohne Mitwirkung des Kindes jedoch nicht mehr, weil das Eigentum an der Immobilie auf das Kind im Grundbuch umgeschrieben wird. 

Wichtig ist, dass der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen wird, weil nur durch die Eintragung sichergestellt werden kann, dass die Eltern auch im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung in der Immobilie verbleiben bzw. die Mieteinnahmen für sich beanspruchen können. 

Geht es den Eltern einzig darum, die Immobilie weiterhin bewohnen zu können, dann kommt anstelle eines Nießbrauchsrechts auch eine Wohnungsrecht in Frage. Die wesentlichen Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht bestehen darin, dass ein Wohnungsrecht auch an einem Teil einer Immobilie, z. B. an einer von mehreren Wohnungen, bestellt werden kann und das Wohnungsrecht regelmäßig nur zur Eigennutzung berechtigt. Zur Vermietung sind die Eltern als Wohnungsberechtigte grundsätzlich nicht befugt. Im Falle der Vereinbarung eines Wohnungsrechtes sollte immer ausdrücklich geregelt werden, welche Lasten und Kosten des Objektes die Eltern als Wohnungsberechtigte tragen sollen. Nach dem Gesetz trägt der Wohnungsberechtigte lediglich sehr wenige Kostenpositionen. 

Für die Frage, ob ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchsrecht vereinbart werden soll, ist also im Wesentlichen entscheidend, ob es den Eltern allein darauf ankommt, die Immobilie selbst zu bewohnen oder diese sich neben der Eigennutzung auch das Recht auf eine eventuelle spätere Vermietung vorbehalten wollen. Im Zweifel empfiehlt sich das Nießbrauchsrecht als das weitreichendere Recht.

Durch die Übertragung der Immobilie und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird das Kind rechtlich neuer Eigentümer. Dies hat weitreichende Folgen. Das Kind kann die Immobilie theoretisch nach Belieben verkaufen oder belasten. Es droht auch die Gefahr, dass etwaige Gläubiger des Kindes die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben und die Immobilie auf diesem Wege aus dem Familienbesitz verloren geht. Für den Fall, dass das Kind wider Erwarten vor den Eltern verstirbt, tritt die testamentarische oder gesetzliche Erbfolge auch hinsichtlich der übertragenen Immobilie ein. Tritt die gesetzliche Erbfolge ein und ist das Kind selbst verheiratet, so erben nach der gesetzlichen Erbfolge neben den eigenen Kindern auch der jeweilige Ehepartner. Die Eltern wären vom Erbe ausgeschlossen. 

Um diesen Risiken vorzubeugen werden in Übertragungsverträgen in der Regel Rückforderungsrechte zugunsten der Eltern vereinbart. Gesetzliche Rückforderungsrechte der Eltern gibt es nur, wenn das Kind sich einer schweren Verfehlung gegenüber den Eltern schuldig gemacht hat und für den Fall, dass die Eltern innerhalb von 10 Jahren seit der Leistung der geschenkten Immobilie verarmen. Es ist also notwendig, zusätzliche Rückforderungsrechte vertraglich zu vereinbaren. 

Rückforderungsrechte können für den Fall vereinbart werden, dass das Kind vor den Erwerbern versterben sollte, für den Fall des Vermögensverfalls des Kindes sowie für den Fall, dass die Ehe des Kindes geschieden wird. Weiterhin kann vereinbart werden, dass die Eltern einer Veräußerung oder Belastung der Immobilie zustimmen müssen. Holt das Kind die Zustimmung der Eltern nicht ein, sind diese zur Rückforderung berechtigt. In der Praxis eher unüblich aber dennoch theoretisch möglich ist die Vereinbarung weiterer Rückforderungsgründe wie etwa für den Fall des Abbruchs einer Ausbildung, dem Beitritt einer Sekte etc. 

Wiederum ist es wichtig, ein solches Rückforderungsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen, um dieses im Zweifel auch gegen etwaige Rechtsnachfolger durchsetzen zu können. 

Für den Fall der Übertragung einer Immobilie auf eines von mehreren Kindern stellt sich für Eltern häufig die Frage, wie ein gerechter Ausgleich zwischen den Kindern erfolgen kann. Weil eine zu Lebzeiten übertragene Immobilie nicht automatisch auf das künftige Erbe angerechnet wird, müssen die Eltern, sofern gewünscht, einen Ausgleich eindeutig bestimmen. 

Eine Möglichkeit ist es, eine Ausgleichsbestimmung dergestalt zu treffen, dass sog. Gleichstellungsgelder des erwerbenden Kindes an seine Geschwister gezahlt werden. Gleichstellungsgelder können in einer Summe oder in Raten gezahlt werden. Im Gegenzug sollten die Geschwister einen auf die übertragene Immobilie beschränkten Pflichtteilsverzicht erklären. Eine Ausgleichsbestimmung zwischen den Geschwistern bereits zum Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie setzt voraus, dass sämtliche Geschwister an dem Übertragungsvertrag mitwirken. 

Eine weitere Möglichkeit für die Eltern besteht darin, einen Ausgleich testamentarisch vorzunehmen. Dies hat den Vorteil, dass eine testamentarisch festgelegte Ausgleichsklausel jederzeit geändert werden und den tatsächlichen Gegebenheiten des Lebens angepasst werden kann. 

Schließlich spielen bei der lebzeitigen Übertragung von Immobilien steuerrechtliche Fragen eine ganz entscheidende Rolle. 

Für jedes Kind und nach jedem Elternteil getrennt beträgt der Freibetrag derzeit 400.000,00 €. Grundsätzlich sind Immobilien im Schenkungsfall wie auch im Erbfall mit dem Verkehrswert anzusetzen. Ausgenommen sind vermietete Immobilien, hier wird von Seiten der Finanzämter noch ein Nachlass von 10 % auf den Verkehrswert gewährt. 

Bei der Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechtes ist steuerrechtlich jedoch nicht der Verkehrswert der Immobilie maßgebend. Vom Wert der Immobilie wird der Wert des Nießbrauchs bzw. Wohnungsrechtes in Abzug gebracht. 

Der Wert des Nießbrauchs oder Wohnungsrechtes bestimmt sich nach dem Reinertrag der Immobilie und der statistischen Lebenserwartung der Eltern. Aufgrund des Abzuges wird der steuerrechtlich anzusetzende Wert der Übertragung zum Teil erheblich reduziert. 

Bei großen Vermögen empfiehlt es sich, möglichst frühzeitig Immobilien auf das Kind zu übertragen, weil die persönlichen Freibeträge alle 10 Jahre erneut zur Verfügung stehen. 

Sollten Sie weitere Fragen rund um das Thema Übertragung von Immobilien auf Kinder haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Henrik Rother

Rechtsanwalt