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Innenprovision bei der Beratung und Vermittlung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

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Die aktuelle Zinslage sorgt dafür, dass wir uns für unsere finanzielle Absicherung anderweitig umschauen müssen. Viele beschäftigen sich in diesem Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Auch die Berater und Vermittler von Kapitalanlagen haben diese Entwicklung zum Anlass genommen, nicht mehr über die herkömmlichen Rentenversicherungen, Immobilienfonds und Beteiligungen an erneuerbaren Energien zu beraten, sondern auch die Eigentumswohnungen als Kapitalanlage in ihr Sortiment aufzunehmen.

Sehr beliebt ist in diesem Zusammenhang der Erwerb einer Wohnung in einer Seniorenresidenz. Nicht nur Anlageberater, sondern auch Makler haben sich auf diese Anlageform spezialisiert.

Dabei sind jedoch eine Reihe von Informations- und Beratungspflichten zu beachten. Zwischen dem Kunden und dem Anlagevermittler /-berater kommt regelmäßig ein Geschäftsbesorgungsvertrag zustande, aus dem der Vermittler/ Berater eine vollständige und richtige Information über diejenigen Umstände schuldet, die für den Anleger für seine Anlageentscheidung von Bedeutung sind. Hierzu gehört auch die Frage der Aufklärung über Innenprovisionen, die aus dem Anlagekapital an den Vermittler/ Berater fließen.

Nach der ständigen Rechtsprechung der Instanzengerichte und des BGH lässt eine Innenprovision an den Vermittler/ Berater auf eine geringere Werthaltigkeit und Rentabilität des Anlageobjektes schließen, sodass der Anleger ein Interesse daran hat, über diesen Umstand eine Information zu erhalten.

In seinem Urteil vom 23.06.2016, Az.: III ZR 308/15 hatte sich der BGH mit der der Frage zu befassen, ob bei der Vermittlung/ Beratung zum Erwerb einer gebrauchten Immobilie auch ohne einen Verkaufsprospekt eine Aufklärung über Innenprovisionen über 15 % zu erfolgen hat.

Nachdem der Kläger in beiden Instanzen mit seinem Begehren auf Schadensersatz gescheitert war, bejahte nun der BGH am 23.06.2016 eine Aufklärungspflicht über Innenprovisionen von über 15 % bei einer derartigen Vermittlung/ Beratung und insoweit auch den Schadensersatzanspruch des Klägers.

Existiere für die Anlage kein Prospekt, muss der Vermittler/ Berater die Pflicht durch eine eigenständige Aufklärung erfüllen. Eine Aufklärung durch einen Prospekt kann nur dann ordnungsgemäß durchgeführt werden, wenn die Angaben des Prospekts geeignet sind, eine zweifelsfreie und vollständige Aufklärung zu bieten.

Zudem musste sich der BGH mit der Frage der Beweislast zur Frage der Innenprovisionen beschäftigen. Im vorliegenden Fall hatte der Kläger als Käufer den Verkäufer als Zeuge für die Benennung der konkret geflossenen Provisionen in dem Prozess gegen den beklagten Anlagevermittler benannt.

In dem Verfahren ging es um die Frage der Haftung des Anlagevermittlers wegen nicht ordnungsgemäßer Beratung im Bereich der geflossenen Innenprovision. Vereinbart war zwischen dem Verkäufer und dem beklagten Anlagevermittler, dass ein Teil des Kaufpreises als Provision an den Vermittler fließen sollte.

Der Kläger hatte die Immobilie für 97.000,00 DM vom Verkäufer erworben. 15.000,00 DM gingen von dem Kaufpreis als Provision an den beklagten Vermittler. Insoweit betrug der eigentliche Kaufpreis der Immobilie nur 82.000,00 €

Nachdem die Mieteinnahmen ausblieben und das Darlehen zur Finanzierung nicht mehr bedient werden konnte, musste die Immobilie als Sicherheit verwertet werden. Es verblieb ein Restsaldo von 67.117,43 €, den der Kläger nunmehr als Schadensersatz von dem Beklagten verlangen kann.

Zum Beweis darüber, dass tatsächlich Provisionen geflossen seien, benannte der Kläger den Verkäufer als Zeugen.

Ohne Erfolg wendete sich der beklagte Vermittler gegen die Vernehmung des Zeugen. Die Frage der Höhe der Provisionen falle in den Kenntnisbereich des Beklagten. Der Zeugenbeweis sei nach Ansicht des BGH dann zulässig, wenn der beweispflichtige Kläger die Tatsache derart genau bezeichnen könne, dass deren Erheblichkeit beurteilt werden könne und eine Aussage ins Blaue hinein nicht vorliege, sodass ein Rechtsmissbrauch auszuschließen sei. Dies sei nach Ansicht des Gerichts dadurch erfolgt, dass er die Größenordnung der geflossenen Provisionen genannt habe.

Insoweit konnte der Kläger den Beweis über die Innenprovisionen von 20 % des Kaufpreises durch Vernehmung des Zeugen erbringen.

Dieser bestätigte die Aussage des Klägers, er habe für die Veräußerung des Objektes eine Provision von 20 % an den Vermittler gezahlt.

Über diese Innenprovision wurde der Kläger nicht durch den Beklagten aufgeklärt. Diese Innenprovision von 20 % deute jedoch auf eine verminderte Werthaltigkeit der Immobilie hin, dessen Information für den Kläger entscheidend gewesen wäre. Hätte er Kenntnis von diesem Umstand gehabt, hätte er die Immobilie nicht erworben.

Das Gericht gab dem Kläger recht. Insoweit kommt es nicht auf die äußeren Umstände der Kapitalanlage an. Der Erhalt eines Prospekts ist nicht entscheidend für die Frage, ob eine Aufklärung über die Innenprovisionen über 15 % zu erfolgen hat. Entscheidend ist vielmehr der Umstand, ob die geflossenen Innenprovisionen sich insoweit auf die Kapitalanlage auswirken, dass es sich um einen Umstand handelt, von dem der Erwerber Kenntnis haben sollte, bevor er die Kapitalanlage erwirbt.

BGH, Urteil vom 23.06.2016, Az.: III ZR 308/15


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

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