Ist die vorzeitige Kündigung eines Immobiliendarlehens möglich? Entsteht hierdurch eine Vorfälligkeitsentschädigung?

1. Einführung:

Die Entscheidung, ein Immobiliendarlehen vorzeitig zu beenden, kann verschiedene Gründe haben. 

Doch diese Entscheidung ist oft mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Diese Entschädigung soll den finanziellen Schaden der Bank ausgleichen, der durch den entgangenen Zinsgewinn entsteht. 

Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 500 ff. BGB verankert. 

Doch nicht immer ist diese Zahlung gerechtfertigt oder angemessen. 

Es gibt Situationen, in denen Kreditnehmer die Möglichkeit haben, sich gegen die Forderung zu wehren, diese zu reduzieren und bewusst einer Vorfälligkeitsentschädigung entgegen zu steuern.

2. Gesetzliche Grundlage für vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung

Nach § 500 BGB haben Darlehensnehmer das Recht, ihre Verbindlichkeiten vorzeitig zu erfüllen.

So heißt es in § 500 Abs. 1 S. 1 BGB:

"Der Darlehensnehmer kann einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, ganz oder teilweise kündigen, ohne eine Frist einzuhalten."

Die Bank kann in diesem Fall nach § 502 Abs. 1 BGB eine 

"angemessene Vorfälligkeitsentschädigung" 

für den entstandenen Schaden verlangen. 

Die Berechnung und die Angemessenheit dieser Entschädigung sind jedoch streng reguliert und müssen transparent sein, damit der Kunde sie nachvollziehen kann. Dies kann eine nicht zu unterschätzende Hürde für das Kreditinstitut und ein Vorteil für den Darlehensnehmer sein.

3. Vorzeitige Kündigung und vorzeitige Darlehensrückzahlung

Eine vorzeitige Kündigung eines Immobiliendarlehens ist unter bestimmten Umständen möglich. Hier sind 5 Ansatzpunkte, die eine vorzeitige Kündigung ermöglichen und eine Vorfälligkeitsent-schädigung umgehen können:

1. Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Wenn Sie einen Zinssatz über 10 Jahre hinaus fest vereinbart haben, besteht nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat.
2. Fehlende Angaben im Vertrag: Für Verträge ab dem 21. März 2016 sind Anbieter verpflichtet, im Vertrag bestimmte Pflichtangaben zu machen. Sind die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend – oder überhaupt nicht vorhanden –, ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen.
3. Pfandtausch der Immobilie: Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen. Der Vertrag kann dann bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit oder auch darüber hinaus fortgesetzt werden.
4. Verkauf der Immobilie: Wenn Sie die Immobilie verkaufen, die als Sicherheit für das Darlehen dient, haben Sie das Recht, das Darlehen vorzeitig zu erfüllen. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
5. Widerrufsbelehrung und AGB-Klauseln: In einer Vielzahl an Darlehensverträgen finden sich nach wie vor fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder widersprüchliche AGB-Klauseln. Dies berechtigt unter Umständen zu einer rückwirkenden Vertragsaufhebung.

4. Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung zu bezahlen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich kann die Bank gemäß § 502 Abs.1 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings ist dieser Anspruch der Bank ausgeschlossen, wenn im Vertrag Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Dies gilt jedoch nur für Darlehensverträge, die ab dem 21.03.2016 abgeschlossen wurde.

5. Fazit

Die vorzeitige Beendigung eines Immobiliendarlehens kann eine komplexe Angelegenheit sein.

Es ist wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und zu verstehen, unter welchen Umständen eine vorzeitige Darlehensrückzahlung möglich ist und wann eine Vorfälligkeits-entschädigung gefordert werden kann oder nicht. 

In jedem Fall sollte eine unabhängige Überprüfung der Berechnung erfolgen, um sicherzustellen, dass die Forderung der Bank rechtmäßig und angemessen ist. 

Dieser Artikel stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen groben Erstüberblick über die geschilderte und sehr komplexe rechtliche Materie. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten. 

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